探析《房地產金融》房地產經濟波動與金融風險防范路徑

左 金 貴州聯建土木工程質量檢測監控中心有限公司

引言

房地產的經濟波動和金融風險的防范過程，一方面要根據當前的市場波動類型和市場的波動范圍實現所有參數的協調，另一方面要根據所有因素的處理模式和預定工作目標的研究，實現對金融風險的全面防范，可以說只有在這兩項工作都得到有序專業的建立和健全之后，才可以確保房地產的金融波動工作和金融風險的防范工作可以同期落實。

一、房地產經濟波動與金融風險來源

(一)經濟環境波動

房地產的經濟波動中，如果整個市場的經濟環境出現了波動，那么針對房地產的經濟波動也必然會起到極其嚴重的影響作用，其中房地產的經濟波動產生原因復雜。對于經濟環境的概念，通常是指房地產行業的發展環境與生存環境，其中通常又稱為宏觀經濟環境，所以在經濟環境中，如果整個市場的經濟狀態處于下行狀況，并且在短期之內以及長期發展之內認為無法展現出“V”型變化狀況，那么房地產的經濟自然會產生大幅度的波動，對于相關的發展指數以及通脹率等方面，也會對房地產的經濟波動造成嚴重影響，嚴重時甚至會導致房地產的經濟指數在短時間之內暴漲或者暴跌。

(二)政策影響信息

在我國當前的發展過程，也開始通過一系列的相關政策制定和分析，使得房地產的經濟水平可以得到有效的維持，但是相關政策無論是在建立還是健全過程，都很可能會對過去一段時間里所產生的問題進行修正，此時容易導致市場認知混亂，此時相關政策會對房地產的經濟造成波動方面的強勁干擾。比如在某城市的發展過程，針對公共設施、住宅以及商業樓等，建立了長期性的規劃指標，但是落實到具體時，則考慮到不同地區的地價、經濟繁榮度以及相關設施的建設標準存在偏差，那么針對不同區域的經濟環境自然也具有不同。此時相關的政府政策在制定階段，會全面考慮不平衡要素，并建立相關的配套政策，帶動整個城市的經濟發展，此時就可能會推動或者限制對房地產的投資作用。

(三)產業投資影響

對于房地產的產業投資主要有兩種投資者，或者說兩種消費者，一種是出于剛性需求的購房者，另一種是以投資為目的的購房者。如果住宅房屋的投資回報率較高，那么會有更多的人員將手中的資金應用于購房，而這類購房者向房地產行業內所投入的資金會呈現出持續上升趨勢，導致房地產系統的經濟繁榮，使得房地產行業的供應量持續增加，而這一增長效果又會進一步引導市場的非理性投資，可以說，我國當前的房地產之所以存在一定的發展問題，正是由于非理性投資長期無法得到專業的處理[1]。如果受到市場的宏觀環境影響，導致大部分的投資者尋求房屋銷售以變現時，那么此時房地產的經濟價值會處于大幅度的下降狀況，這自然會引發極其強烈的經濟波動。

(四)供需關系影響

消費者對于房地產的供需關系具有根本性的帶動作用，其中從消費者的消費心理和消費需求上來看，年齡在30周歲以下的消費者通常會出于剛性需求的目的購買住房，而年齡處于40周歲上下的人員會出于投資的心理購買第二套住房，或者為了能夠提高生活質量而購買第二套住房，如果按照人口年齡趨勢的情況上來看，目前我國的房地產經濟依然會處于持續增長狀態，因為30周歲左右的人口數量較多，甚至可以說未來十年之內，房地產行業的經濟水平依然會處于持續性的增長狀態，且在2030年左右，會產生另一個房地產經濟價值的增長巔峰，預計2030年之后，由于民眾對于住房的需求度處于逐漸下滑狀況，同時國家自然會出臺一系列的經濟政策，堅持“房住不炒”原則，則會導致房地產經濟會處于持續性的緩慢下降狀況。

二、房地產經濟波動防范方法

(一)投資政策調整

在房地產的經濟波動調整過程，需要由各地區的市場管理部門參與和介入，實現對房地產經濟波動的有效控制。在具體的操作過程，需要從三個角度切入，首先是改變房地產經濟的投資主體結構，消費者在投資行為作出時，會對房地產的發展、效果造成持續性影響，因此要做到全面控制經濟波動，就需要明確產權，并細化權責，結合當地的實際經濟情況，建立完善的風險規避工作機制[2]。其次需要改變投資的規模，通過宏觀調控的方法減少向房地產行業內的資源投入，并且將這類信息投入到其他的相關產業內，同時多個部門以及部委必須參與到對房地產投資政策的決策和制定過程，確保投資總量處于健康狀態。最后需要結合現階段的政府工作標準對相關的投資行為進行跟進和分析，政府部門要自行研究當前的管理決策和管理方案是否科學合理，之后保證各類房地產企業可以根據新型的管理標準完成任務。

(二)強化價格監控

對于房產的價格管控過程，需要實現對房地產經濟波動范圍的確定，所以此時需要加強金融防控效果，并且深入分析房地產的價格波動機制，從而對房地產的價格波動進行科學化和專業化的管控，嚴格根據房地產的經濟波動范圍實現對波動水平的有效控制。在具體的處理過程，首先需要采取適當性的政策紅線，對房地產商品價格進行控制，要將相關的價格控制在民眾可接受的范圍之內，此時民眾自然會從剛性需求的角度切入，而并非是過度從投資決策的角度切入得到購房決定，其次政府雖然需要干預，但是要避免過度干預，此時就可以保證房地產行業不可脫離市場經濟。最后是根據實際的運行情況和運行角度切入，分析過去一段時間內的當地房地產經濟發展趨勢，為后續的價格控制工作建立目標。

(三)跟蹤市場價格

對于房地產發展行業來說，必須要能夠實現對相關的房產價格進行持續穩定的跟蹤，之后方可根據渠道的跟蹤結果和使用的作用表現，對相關的信息作出明確和說明。其中對于市場價格的跟蹤階段，一方面要由當地的市場管理和規范部門，根據過去一段較長時間內當地房地產市場的價格波動情況，以及商品房的售價增長情況進行經濟調整，若發現相關的因素已經超出了處理標準和相關的工作規范時，那么就可以認為當前的市場波動價格不合理并需要對其進行控制[3]。另一方面要根據當前的市場價格處理標準和處理含義，實現所有信息的持續穩定性跟蹤，從而確保當前的市場價格在處理和控制過程具有更高的合理性。

(四)建立專業政策

房地產經濟在各類專業監管政策的建設過程，必須根據房地產行業的本身發展特點和當前的發展機制進行全面性分析，要確保在市場操作中，針對一些明顯存在違法違規的行為進行處理。比如通過專業的政策說明，要嚴厲打擊當前房地產市場中廣泛存在的炒房團，尤其是經過了規模化、集群化和金融化發展的炒房團必須要重拳出擊，將其進行全面取締。同時針對相關的專業政策和處理標準，也需要根據這類處理工作依據，實現對相關政策的進一步分析和說明。

三、房地產金融風險的防范模式

(一)金融系統改革

在房地產的金融系統專業改革過程，要能夠全面防范金融系統的風險，此時就需要從金融現場的角度切入，實現對現有的房地產系統和我國金融體系之間存在關系的有效化和明確化處理，要建立健全房地產的金融系統，并構造各類完善的個人征信機制，以防范出現資金無法回收問題。同時針對相關的金融機構也必須要進行策劃，從而在具體的管理階段，首先要對相關部門予以支持，從而建立專業的金融預警工作系統，重點分析房產價格和價值之間的關系，同時針對房產價格與供需關系也需要明確，讓取得的結果具有更高參考意義并設定專業數據。其次針對房地產的建設資金來源主要是銀行貸款，這一融資方式過于單一，容易出現金融風險，所以今后的工作中，可以對相關的建設單位與融資渠道進行建設。最后對于個人的征信系統需要經過這一步的處理，此時購房者的貸款數額可以得到有序的規避和限制，并且規范個人的信貸標準。

(二)金融信息整合

金融信息的整合中可以發現，無論是2008年的美國次貸危機，還是在我國當前迅速崛起的專業化炒房團，實際上其工作內容和工作原理具有一定的相似性，所以如果在當前的工作流程內，若無法對國內形成規模的炒房行為進行處理，那么很容易導致整個房地產行業出現發展風險。今后的金融信息整合中，政府部門要能夠從實際的供需關系角度出發，分析在相關地區內的人均收入、房地產商品房的銷售價格以及城市內的商品房總量，取得了專業關系之后，設定一個可供參考的市場價格，如果發現實際的銷售價格要遠遠高于參考價格時，那么就需要深入檢查該地區內是否含有專業性的炒房機構，若發現時需要立即取締，并對相關的責任人進行嚴肅處理。

(三)企業債權管理

地產企業當前的融資發展過程，主要資金來源于銀行貸款，今后需要拓寬融資渠道才可以實現風險的分散[4]。此時可以通過對企業債權的適當發布，使用債權轉股份的模式，實現對企業的進一步融資，當然對具體的轉換模式，其中債權和股權之間的資金配比需要由專業的會計機構參與，同時政府部門在該過程中要參與跟蹤和監管，此時才可以避免出現債權和股權轉換過程中，容易出現的違法違規行為。

四、結語

綜上所述，房地產的經濟波動與金融風險的主要來源包括經濟體系的建設不到位、供需關系的不明確以及其他各類相關信息的理解不合理等。這類問題的解決方法需要采取新型和專業的工作制度，實現專業政策和法律法規的完善與優化，之后全面落實相關的企業債權管理工作、對于金融系統的改革工作等，通過這類工作的落實以提高管理水平。■