房地產市場運行及調控框架研究

張 濱 天津優聯投資發展集團有限公司

近年來，我國房地產市場呈現出快速發展態勢，主要表現在房地產投資總額逐年提高、商品房銷售額增速過快、部分地區房價增長過快等方面。針對上述現狀，2020年10月，黨的十九屆五中全會提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。我國各地方政府要堅持這一定位，構建起完善的房地產運行調控框架體系。

一、房地產市場運行現狀分析

現階段，我國房地產市場運行的總體態勢良好。下面通過分析2020年1月—11月期間的房地產行業相關數據，揭示我國房地產市場發展現狀。具體包括以下方面：一是房地產投資穩中有升。根據國家統計局的統計數據顯示，我國房地產開發投資總額為129 492億元，同比增長6.8%。在房地產投資類別中，住宅投資所占比重較高，投資總額為95 837億元，同比增長7.4%。二是房地產企業土地購置面積減少、成交價款增高。全國房企購置土地20 591萬㎡，同比下降5.2%。但是，與此同時土地成交價款卻同比增長高達16.1%，成交總額為13 890億元。三是商品房銷售總額增速明顯快于銷售面積增速。全國商品房銷售總面積為150 834萬㎡，同比增長1.3%。銷售額共計148 969億元，增長幅度高達7.2%。四是房企銷售額突飛猛進。我國房屋銷售業務收入超過1 000億元的房企共有41家，其中有5家房企的銷售額突破5 000億元，表明房企發展形勢較好。

二、房地產市場運行調控新特點

在房地產市場經濟快速發展的形勢下，我國政府對房地產市場調控力度逐層加碼，政策覆蓋范圍逐步擴大，整合發揮出金融、稅收、土地新規等方面的政策合理作用，顯著提升了調控的精準度和實施力度[1]。下面對我國房地產市場運行調控呈現出來的新特點進行分析。

(一)撤回部分調控政策

2020年，各地方出臺多項優惠政策以維持房地產市場的平穩發展，其中大部分政策屬于應對新冠肺炎疫情形勢下的臨時性措施。進入到2021年后，部分調控政策與當前經濟環境不相適應，造成地方政府回撤政策現象較為普遍。通過總結梳理部分撤回的政策可以發現，地方政府撤回的政策主要集中在直接給予購房者補助、與“三穩”目標相悖的政策[2]。

(二)調控新政出臺提速

城市經濟快速發展帶動城市房價快速升高，為保證城市居民有房可住，減輕住房對居民造成的經濟和生活壓力，中央部門予以高度重視，增加對熱點城市政府主體的督導約談頻次，后續加快針對性政策的出臺速度，從政策執行效果上來看取得一定成效。同時，調控政策覆蓋范圍不斷擴大，國家從重點調控一線城市逐步向核心城市、中心城市、熱點城市以及中西部省會城市拓展，進一步擴大調控范圍。

(三)資金監管力度增強

現階段，部分經濟發達的城市商品房價格呈快速上漲趨勢，其主要原因在于金融資金大規模投入，導致商品房價格深受炒房影響，影響著“房住不炒”調控目標的實現。針對這一現狀，國家住建部、銀保監會聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求金融機構加強對借款人借款用途的審查，避免借款人借助經營貸投資房地產。通過實施資金監管措施，各地方嚴厲打擊資金端的不正規操作，促使流入到房地產市場的貸款資金規模明顯縮小。

(四)學區房重點嚴打

近年來，我國部分城市的學區房價格漲幅過快，導致學區房溢價問題日益嚴重。為此，各地方政府將學區房調控作為房地產市場調控的重點，針對學區房出臺針對性政策，嚴厲查處學區房炒作行為。教育資源配置失衡是導致學區房大幅度溢價的主要原因，中央政治局會議明確提出將學區房炒作提升到新高度，要求各地方適時出臺學區房調控政策，促進教育均衡化發展[3]。

三、房地產市場運行調控框架的完善建議

(一)構建保障性住房調控機制

各地方政府要逐步完善住房保障機制，重點解決中低收入家庭的住房問題，通過出臺調控政策對商品房的市場需求關系進行調節，避免出現房價漲跌幅度過大，促進房地產市場平穩發展。具體建議如下：一是各地政府要發揮出責任主體作用，建立起集商品房、保障性住房、租賃住房等多種住房形式相結合的房源供給機制，通過政策引導房地產投資企業優化布局，合理調整房地產投資結構，促使房地產市場在追求經濟利益的同時彰顯出社會屬性[4]。二是各地方政府要適當增加保障性住房供給，探索公租房保障方式的轉型之路，出臺與實際情況相符的租賃補貼政策，緩解中低收入人群的住房壓力，調動起這部分人群租房的積極性，減少對購房的剛性需求。三是各地政府要嘗試將集體建設用地作為租賃住房規劃建設的用地來源，通過農村土地流轉、集體土地入市增加保障性住房的土地供應，憑借相對較低的土地出讓價格降低保障性住房的建設成本，進而控制住房租賃費用上漲。四是各地方政府要出臺租售同權政策，使租房人與業主能夠獲取相同的權利，包括就近入學權等，增加中低收入家庭的租房意愿。

(二)構建房地產價格聯動調控機制

各地方政府要圍繞房地產市場均衡發展、健康發展的目標，加大對房價管控力度，避免出現房價上漲過快，確保房價維持在合理化的區間內。為此，各地方政府要從多層面入手，建立起房地產價格聯動調控機制，推進房地產價格合理化。具體建議如下：一是各地方政府持續實施“限地價、限房價”措施，避免新建用地出現豪宅住房，引發區域性房價上漲、地價升高。二是政府有關部門要嚴厲打擊超出合理區間的地價，暫停出讓嚴重偏離地價范圍的土地使用權，避免因土地成本過高而抬高房屋售價、壓縮基礎配套建設。三是打擊房企利用高比例融資的方式競買土地的行為，加大對房企私募資金、影子融資行為的監控，不允許出現同一房企下屬多個子公司追逐同一宗土地的行為。四是在充分考慮土地價值的前提下，設置土地拍賣底價和上限價格，避免競拍者惡意抬高競價，出現惡性競爭現象[5]。四是加大對房地產市場運行秩序整頓，增加房地產價格信息的透明度和公開度，減少信息不對稱現象。有條件的地方政府可以出臺房地產價格社會監管制度，鼓勵社會公眾參與到價格監管中來，當購房者所需購置的房產價格超出合理房價20%以上，則購房者有權起訴房地產開放商“牟取暴利”行為。

(三)構建房地產市場長效調控機制

地方政府要建立起動態平衡的房地產市場長效調控機制，明確房地產功能定位，保持正確的調控方向，促進房地產市場向著穩地價、穩房價、穩預期的方向發展。具體建議如下：一是各地方政府要保證房地產市場調控政策的連續性，落實商品房限購、限貸政策，實現“房住不炒”的調控目標。二是各地方政府要結合本地區房地產市場的發展情況，深入調研房地產價格影響因素，針對性出臺網格化控價政策、二手房指導價等調控措施。三是各地方住房部門要與稅務機關、金融機構、土地管理部門等加強溝通聯系，實現房地產市場監管信息共享，構建起多主體共同參與的房地產市場運行監管機制，發揮出各部門各自的職能作用。如，住房部門加強房地產需求端調控，堅持“限購、限外、限貸、限價”調控措施。金融機構加強房企融資端調控，深化“三線四檔”管理措施落實。土地管理部門加強土地供給端調控，探索“兩集中”的實踐策略。通過各部門之間的通力合作，共同構建起房地產市場長效調控機制。

四、結語

綜上所述，從當前我國各地方政府開展的房地產市場調控工作來看，各地方調控新政出臺速度加快，房地產資金監管力度不斷強化，學區房炒作嚴打力度持續加大，充分彰顯出各地方政府對房地產市場運行調控的重視程度。在未來的房地產市場運行調控中，各地方政府要積極建立起完善的調控框架，健全保障性住房調控機制、房地產價格聯動調控機制和房地產市場長效調控機制，從而促進房地產市場健康發展。