淺談房地產開發企業內控體系建設

郭 欣 北京聯港置業有限公司

我國經濟正處于高速的發展當中，以此也推動了我國房地產開發企業的發展。在經歷了長期的發展之后，現階段已經成為了我國國民經濟體系當中十分重要的組成部分。但是，伴隨著經濟方面的變革以及升級，使得房地產經濟也面臨著嶄新的挑戰。政府對房地產行業管理控制加強，眾多新政策的提出，使得行業競爭不斷加劇，很多中小型企業出現經營不善的狀況。外在環境的改變使得企業逐漸重視內部控制管理，提高房地產開發企業風險承受能力、優化內部控制已經成為大多數房地產開發企業的發展需求。只有從自身發展實際出發創新內控管理，才能使房地產開發企業在市場競爭中存活發展。客觀來說，房地產開發企業投資風險高，對企業有著高水平的內控管理要求，從近些年房地產領域的內控管理資料得知，房地產開發企業需要擁有符合自身發展情況、滿足各種資金要求的內控管理制度。當前，在房地產開發企業的內部管理過程中，經常面臨著各種內控方面的問題以及困難，為了有效地推動企業的發展，就需要在企業內部，建立起良好的內部控制體系，這樣才可以在管理工作開展的過程中，起到優化企業內部結構的作用。本文以房地產開發企業內部控制體系為研究核心，主要是針對當前房地產開發企業，在開展內部管理工作的過程中面臨的各種問題，進行詳細的分析，提出相應的具體的解決意見和解決措施，以此有效地起到優化企業內部管理結構的作用。同時，對于企業的內部管理工作優化之后，也可以有效地提升企業的財務管理能力，進一步地推動了房地產開發企業發展，創造出更多的經濟效益。

一、企業內部控制體系建設的價值

(一)提升維護房地產開發企業資產的安全性

在現階段房地產開發企業在進行內部控制管理工作的過程中，提升管理的強度，可以進一步地提升房地產開發企業內部的資產安全性。因此，也就使得企業在經營的過程中，可以很好地應對各種資產方面的風險。同時，也進一步的保障了房地產開發企業，在資產的使用上，可以有效的符合相關規定制度。并且，還需要在企業當中，建立健全內部控制制度。這在日常的業務開展過程中，便可以有效地針對企業關于資產的每一個環節，都可以進行科學合理的監督以及管理，充分地保障企業內部資金運作具有較高的安全性。

(二)企業資源優化配置

在當下的房地產開發企業發展的過程中，在使用內部控制之后，能夠具備著整體性以及全員性的特征。在工作的過程中，需要將涉及到的各項工作，都集中在管理工作當中。在這樣集成化的管理工作當中，便可以很好的讓房地產開發企業設定的長期性目標，逐漸分解成若干個短期的目標。同時，還需要基于不同的目標，可以很好的分配給每一個部門當中，這樣就可以在日常的工作中，協調起不同部門的工作，讓業務的開展可以得到多個部門的幫助，更加有效的推動企業的發展。在這樣的合作業務開展模式下，也最大程度上提升企業資源的利用程度，將一些人力以及物力資源，進行合理的分配。

(三)提升企業預算管理能力

在當下的企業發展中，內部控制管理工作能夠對企業的發展起到決定性的作用。特別是在企業的一些日常管理工作當中，能夠發揮出十分重要的作用以及價值。在企業進行業務的經營中，可以利用科學合理的預算管理工作，明確出合理的管理目標，而企業同時還可以很好的基于不同部門的實際預算需求，開展對應的活動。在一個合理的內部控制體系下，可以保障預算管理工作順利地開展。同時，還可以讓房地產開發企業，實現內部控制與預算管理的深度融合，大大提升企業的經營效率和合理性。

(四)房地產開發企業的戰略性發展

在我國當下的發展過程中，眾多的房地產企業都呈現出一個相同的特征。就是在前期建設的過程中，往往會投入大量的資金。但是由于施工周期較長，就會大大提升經營的風險性。而房地產企業在經營的過程中，十分受到內部控制體系的影響，以此就要在未來的經營過程中，能夠明確出相應的問題，以此進行針對性的解決。

二、企業內部控制體系建設中存在的問題

(一)不完善的內部控制環境

在當下的市場當中，雖然一些房地產開發企業，已經制定了內部控制工作流程。但是由于并沒有針對性地制定出內部體系，僅僅是開展了一些簡單的制度，以此就導致內部控制理念，始終無法很好的在經營的過程中得到普及。尤其是在企業的人力資源部門，在工作的過程中，始終沒有積極地對員工進行定期的教育和培訓，以此就會導致內部控制意識無法深入每一位員工的內心，對于各個部門的工作開展，沒有形成一個良好的內部控制環境。

(二)內控制度不完善，缺乏系統性

房地產開發企業隨著企業規模擴大，新的經濟行為、經濟業務、以及新的市場工具的不斷出現，而部分制度過于老舊，沒有及時更新，已不能有效的解決新問題，喪失指導作用。此外，制度缺乏系統性，在很多環節處于真空狀態，導致內控工作無法可依，只是建立資金管理系統、預算系統、財務內控系統等單獨系統，沒有做好有效的銜接，無法形成閉環的全方位內控體系，無法發揮其監督作用。由于沒有整體全方位建立內控體系，造成企業控制流程不科學、目標不明確、職責劃分不清，同樣影響內控管理發揮作用。

(三)內部控制的監督機制不健全

在一些房地產企業經營的過程中，雖然在企業內部形成了內部審計部門。但是往往在實際的工作過程中，內部監督制度并不完善，以此就會導致審計人員的工作范疇，受到了嚴重的制約。甚至另一些企業，在工作的過程中，由于缺乏內部審計結構，就會導致不同部門在開展工作的過程中，缺乏相互的監督以及管理。另一方面，在企業的外部監督方面，主要分為政府監督以及社會監督，但是二者的監督管理力度都不足，企業與政府部門溝通交流的程度不足，缺乏信息共享性。

(四)內控人員素質有待提升

內控人員素質有待提升。一是內控人員的職業能力與內控工作要求不匹配。內控人員需要全方位了解企業經營業務流程，而很多企業內控人員知識體系普遍老化，缺乏綜合素質高的骨干人才。二是內控隊伍規模與內控工作要求不匹配。企業經濟活動增加，擴大了內控工作的缺口，工作內容多、任務加重，而內控人才流動性不足、人手短缺。

三、如何加強及完善企業內部控制體系

(一)重視內部控制，完善控制環境

為了促使房地產開發企業未來內部控制工作能夠表現出理想的作用，相應制度運行也能夠較為流暢可行，重點加強對于重視程度的提升優化極為必要。一是相應房地產開發企業管理人員必須要充分意識到內部控制工作的必要性，從企業自身運營需求入手進行分析，確保相應內部控制能夠引起足夠關注，配備較為充分的管理人員，給予其足夠的管理權限，進而才能夠更好提升其落實效果。二是提高員工的綜合素質和核心競爭力，要按照崗位需求來選擇優秀的員工，一經錄用，還要定期培訓其專業知識、內部控制內容等知識，使其更好地適應工作要求。三是房地產開發企業要加強構建治理結構，并對股東會或董事會的決策權進行強化，保證決策的科學和公平。四是基于各個基本運行環節進行全方位優化，尤其是杜絕部門交叉問題，實現崗位分離。設立獨立的內部審計部門，并保證其充分的審計權，這樣才能使審計工作更為獨立。

(二)明確內部控制的基本目標，建立內部控制體系

在當下企業開展的內部控制工作當中，首先需要對內部控制目標進行明確。這是由于一旦控制目標不明確，就會導致工作的開展，無法讓企業業務更好的開展，難以形成較高的經濟效益。以此，對于企業的正常經營工作而言，是一種十分重要的管理手段。只有保障開展合理的內部控制，才可以充分地實現經濟利益的最大化。以此，企業就需要在未來的發展過程中，能夠對其開展客觀的分析，以此確定出企業的內部控制目標。在這樣的工作模式下，才可以著重內部控制的重點環節，建立出合理的內部控制體系。另外，還需要針對財務管理、風險管理、預算核算以及財務信息方面的管理，進行合理的管控，結合起企業的實際發展情況，讓制定出來的內部控制制度，可以很好地發揮出控制的效果。

(三)建立重大風險管理機制

在當下房地產開發企業，針對某一個項目進行投資和施工的過程中，都在不同的環節面臨著一定的風險問題。例如，在項目的投資決策過程中，由于是開發項目的前期準備工作，就需要積極的結合起客戶的實際需求，進行全面的調查，對房地產市場的判斷，了解項目的市場競爭力、收益情況，一旦在決策的過程中出現了一定的偏差，就會導致接下來的投資面臨著一定的風險；而在設計階段，進行的成本管理以及控制工作，主要體現在項目的實際投資之前，就需要對項目進行全面的成本預算，這樣就可以保障掌握項目融資方面的資金需求量，一旦沒有進行合理的預算，就會導致風險出現；而在施工階段，也需要格外的重視起成本方面的控制，同樣存在著很大的風險。這些風險的出現會使企業產生大量經濟損失，因此加強風險管理非常重要。預防和識別是風險管理的重點，通過科學合理的措施提前對風險進行預判，能夠在一定程度上降低風險發生概率，使用簡單的方式減少企業的經濟損失。企業管理需要對風險加強重視，全面監督及時發現各種風險因素，并對這些情況全面分析，準備妥善的應變方法，制定重大風險管理機制，將企業內部門責任細分，針對各類風險制定措施，主動面對風險。企業可以建立預警系統，負責風險的檢測、識別和矯正，預警系統能夠對企業未來可能出現的風險科學管控。使用這種預警系統之前，企業需要將不同等級、業務、部門間可能會對企業產生風險的問題點找出，并對其全面的整理分析，將這些風險按照不同等級劃分，做好緊急系統預案，根據情況的變化逐步優化完善。另外，預警系統需要貼合實際具備人性化特點，這樣設計能夠幫助企業完成資產、財務、銷售等方面的有效管控，將風險管控落到實處，為企業經濟增長提供優秀的制度保障。企業高層管理需要對日常經營中容易忽視的部分定期檢查，對項目實施過程中重大風險科學評估，采用財務等管理手段找到問題的解決方法，最大程度削弱企業風險損失。

(四)完善信息與溝通體系

在企業的內部控制管理工作當中，首先需要建立起完善的信息化系統。在系統的運行過程中，需要有效地對企業內外出現的各種信息，進行全面的收集以及整理，并篩選出有價值的信息，以此企業在業務開展的時候，能夠實現信息的共享。其次，還需要建立出內部報告制度。將企業某階段的生產經營狀況和管控成果全面反映，同時反映企業在匯報階段的經濟管控成果。企業的內部報告需要為高層管理人員提供會計管控的詳細資料，比如企業經營分析資料、負債分析資料、利潤分析資料、財務分析資料、資金分析資料等，這些資料數據可以作為客觀的參考數據以便管理人員查看，有利于管理人員對企業發展統籌規劃。此外，建立良好的溝通機制。房地產開發企業可以設置更加健全暢通的信息渠道，保證內部控制制度可以正常推行，如果想要做好企業內部信息交流，建立完善的網絡交流平臺非常重要，網絡平臺需要具備兼容屬性，保證在不同的環境下均能夠做到有效溝通。對于房地產開發企業而言，為了進一步地提升內部控制管理的效果。就需要建立出一個內部信息集成處理平臺，以此讓不同部門，可以在日常的工作過程中，不再出現信息孤島的問題，有效地提升信息處理的效率，也推動了各部門的溝通以及協同工作的效果。例如，在這個平臺當中，可以很好地將運營、銷售以及財務部門實現集成包公，以此在工作當中，便可以對各種信息數據，進行全面的統計，進一步的實現信息共享。此外，還需要對企業的自身狀況展開思考，采用科學合理的交流方式，部門與部門之間加強溝通與協作，增強溝通交流的及時性、有效性，完成信息的快速傳遞。

(五)打造內部控制人才隊伍建設

一是提高內控管理人員的專業素質，提升業務能力。制度是基于企業經營活動建立的，這就要求內控管理人員首先要熟悉了解企業業務經營流程，擴充專業工程、銷售知識；同時做好內控管理人員的培訓工作，提升專業技能。二是完善內控人才錄用和調動機制。拓寬人才選拔渠道，吸納德才兼備的優秀人才加入到內控隊伍中，特別是專業工程成本控制人才，豐富內控人員隊伍建設；支持輪崗交流，靈活進行人員調動。三是提升內部員工風險意識。提高風險意識是房地產開發企業強化內控的基礎，企業高層管理人員需要加強重視風險意識，發揮自身的引領作用，帶動內部員工提升風險認知，定期對員工進行企業可能面臨的風險講解，幫助員工熟練掌握相關知識，勇于面對新的挑戰并采用專業手段將其合理解決，將企業經營風險降到最低。另外，企業高層管理人員需要使員工認識到自身的職責，設置風險責任制度并將其同員工獎金掛鉤，對表現優秀的員工給予適當的經濟獎勵。這種方式有助于員工風險意識的增加，同時提升員工參與度，激發員工積極性。

四、結語

在房地產開發企業未來的發展過程中，內部控制工作一直都是十分重要的管理內容。同時，這項管理工作也直接影響到企業的監督管理、運營的開展。但是在當下企業管理的過程中，依然存在著大量的問題需要進行解決，企業要能夠結合起這些問題的特點，以此有效地采取針對性的手段，進一步地完善企業內部的控制體系。在當下的房地產開發企業的內部控制體系的構建中，還需要企業當中的工作人員，可以不斷地創新工作理念，以此可以充分認識到內部控制的重要價值，讓不同部門可以在工作的過程中，形成一個合力，推動企業創造出更多的經濟效益。