我國房地產經濟管理存在的問題以及其解決對策

劉 源 伊金霍洛旗自然資源局

一、引言

經濟的發展帶來了房地產行業的飛速發展，使得房地產行業在國民經濟中的地位日益提升。我國的房地產經濟經過了多年的發展，市場化程度較之以前有了明顯的提高，在社會的方方面面都取得了極為顯著的成果。除此之外，房地產經濟也在很大程度上提升了地方政府的財政收入，充分發揮了經濟發展引擎的作用，帶動地方經濟的持續發展，房地產行業行業呈現出欣欣向榮的發展態勢。但是，多種多樣的問題也接踵而至，如何進一步地發揮房地產行業在國民經濟當中的引擎作用，盡可能地避免房地產行業過熱對國民經濟造成的消極影響，成為當前國內專家學者所重點關注的問題。

二、我國房地產經濟概況

(一)房地產經濟發展現狀

房地產行業表面繁榮，但是內在卻暗流涌動。各種各樣問題的存在很大程度上影響了我國房地產經濟的穩定性。首先，國家出臺了各種各樣調控房地產的宏觀政策，也制定了一系列規章制度，進一步地保證房地產經濟的持續穩定發展，以此來更好地解決房地產行業發展當中所存在的問題。從房地產行業的運行狀況來看，國家的宏觀調控政策起到了一定程度的效果，管理力度較之以前有了明顯的提升，行業的規范程度有了明顯的提高，但是本質上來看并不能夠解決房地產經濟當中所存在的問題。相關的宏觀調控政策對于房地產經紀的管理并沒有起到有效的作用，反而在很大程度上增加了居民的購房壓力，房價的上升仍然在繼續。其次，隨著物價的提高，與房產相關的各個成本要素也開始不斷的提高，由此便進一步推動了房地產價格的提升。根據國家統計局調研結果顯示，2008年我國房地產行業受到金融危機的影響呈現出下降的趨勢，隨后便處于一個飛速增長的勢態，甚至于疫情時代都沒有出現明顯的價格回落。再次，我國房地產交易市場的前景并不樂觀，雖然新樓盤的成交價和成交量在不斷增加，但是與此同時帶來的消極影響仍然繼續，房地產行業的二級市場需求萎靡，銷量不暢。

(二)我國房地產經濟管理中的原則

房地產行業作為社會經濟發展的引擎助力推動了經濟的持續發展，所以對于房地產行業的管理歷來都是各界政府管理的重點。在管理的過程當中必須遵守一些必要的原則，通過這樣的方式才能夠最大限度地保證我國房地產行業的持續穩步發展，實現經濟的良性循環。最為核心的也就是要堅持土地的所有權、經營權和使用權的相分離。簡而言之，國家有權處理土地。另一方面，房屋土地的使用權應當結合在一起，無論是從物質關系的角度，還是從經濟價值的角度來看，房屋和土地的價值都是一體的，所以二者之間的關系是相互依賴密不可分的，只有將土地所有權和使用權相結合，才能夠實現對于整個房地產行業的有效管理。

三、我國房地產經濟管理中存在的問題

對房地產經濟的管理，要從理論和現實兩個角度入手，結合實際具體的思考，結合理論深入的分析，由此才能最大限度地解決房地產經濟管理當中所存在的一系列問題。除此還要充分地研究這些問題之間所存在的關聯性。通過綜合利用各種各樣的宏觀調控手段，來最大限度地去了解房地產經濟內在的發展規律，制定更加科學合理的宏觀調控政策，這樣才能夠進一步實現對房地產經濟的有效管理。

(一)缺乏連續性政策

針對房地產經濟的宏觀調控，國家出臺了一系列相關的政策，但是這一系列政策的出臺，在很大程度上存在著明顯的斷層，管理的目標并不明晰，在調控的重點上，更多的將政策重點放在維持供求平衡方面。通過各種宏觀調控的手段來最大限度地實現供求之間的平衡，具體政策的制定過程當中，宏觀政策的管控目標模糊不清，僅僅只抑制了房地產的需求，反而忽略了對房地產市場當中所存在的固有問題的解決。沒有針對核心問題出臺相應的宏觀調控政策，對房地產市場管理的有效性缺失。正是基于這樣的現實情況，導致現有的政策當中存在著諸多漏洞，無論是執行還是管理都存在著一定程度的困難，總體上來看，不利于今后的發展。比如現今“國五條”、房產稅收等等相關政策的執行都在很大程度上具有模糊性且缺乏連續有效性。

(二)經濟管理流于形式

從經濟管理的角度上來看，我國對于房地產經濟的管理更多流于形式，各種監管制度在落地過程當中遇到了各種各樣的阻礙。雖然制度設計的本質目的是為了保證整個房地產行業的持續發展，但是在具體政策設計以及執行的過程當中，缺乏必要的監督管理手段，導致執行不嚴、落地不實。目前整個房地產行業遇到了建筑材料、土地價格不斷上漲的情況，導致了房地產價格持續攀升。在此基礎之上，住房需求已經遠遠地超過了住房需求者本身的經濟壓力，政策的調控已經明顯的失衡，由此便直接影響了經濟管理的效果。其次，實施的細則存在著很大的漏洞，相關國家的宏觀調控政策只規定了原則性的內容，在監管的方式上，中央和地方的兩級監督缺乏有效性，正是因為這一系列問題的存在，導致了對房地產行業的經濟管理陷入了上有政策、下有對策的桎梏之中。再加上房地產行業具有高投入高產出的特點，地方政府更多的將房地產經濟作為財政收入的重要來源，通過一系列的手段來不斷地抬高房價，進一步加強與投資開發商之間的合作，由此便出現了一系列權錢交易的腐敗現象，影響了相關宏觀調控政策的發揮。基于此，中央政府需要通過強化經濟管理制度來保證各項制度的有效執行，盡可能抑制房價過快上漲。在考慮問題的過程當中，既要考慮到房地產經濟的管理機制，又要考慮到綜合性復雜性。

(三)相關法律法規不健全

從國內外房地產經濟發展的現實情況來看，相應的經濟管理工作缺乏有效的執行手段，同時也沒有明確的法律法規規范行業行為。而且當前我國的房地產經濟更是處于發展的初期階段，各種問題層出不窮，國家也缺乏有效的手段對于房地產經濟進行宏觀調控，尤其是在相關法律法規的制定層面存在著明顯的漏洞。雖然房地產經濟貫穿于整個經濟管理法的全階段全過程，但是在具體執行的過程當中經常出現法律真空的現象。雖然已經出臺了各種各樣的法律條款，但是這些法律條款缺乏一定的嚴謹性、穩定性和適用性，由此必然導致政令不通、執法不嚴現象的出現。

四、我國房地產經濟管理的對策和建議

在充分地了解我國房地產經濟管理現狀的基礎之上，應當進一步地分析房地產經濟管理所存在的問題，通過充分地總結歸納，來制定行之有效的經濟管理對策。

(一)制定連續性政策，明確管理目標

目前，我國正處在經濟體制改革的重要時期，在這個時期需要不斷地進行產業結構的調整以及產業發展方式的改變。我國政府在進行房地產經濟管理的過程當中，所需要做的就是充分地認識到房地產經濟在改變居民生活質量、推動社會經濟發展層面的重要作用，了解到房地產經濟的發展規律，充分地認識到房地產經濟在國民經濟當中的重要作用以及特殊地位。在制定政策的過程當中，結合我國房地產經濟發展的現實情況，確定具體化的大政方針，各級地方政府應當在充分的分析地方城市經濟發展形勢的條件下，制定更加科學合理、更加細化的經濟管理政策，制定更加具有長遠性的規劃，以此為基礎來進一步推動我國房地產行業的持續穩定發展，明確房地產經濟管理的最終目標，保證政策確定的連續性，積極地對國民的住房消費進行引導，嚴厲打擊各種擾亂房地產市場的行為。

(二)建立健全管理機制

房地產管理體制的改革為我國房地產市場的發展提供了極為有效的契機，需要進一步加強政府單位對房地產經濟管理作用的認知。進一步地提升經濟管理在房地產行業持續穩定發展過程當中的作用。一方面，政府要充分地發揮市場的調節機制，依據當前的現實情況，對于房地產行業進行適當的調整，既保證其健康發展，又能夠確保其向著穩定的發展方向前進。另一方面，要積極地吸取一些優秀的房地產經濟管理經驗，比如香港的雙倍印花稅政策就能夠很好地規避房地產經濟產生的經濟泡沫。除此之外，中央政府也應當制定更加明確的財稅政策，嚴厲打擊各種官商勾結的違法行為，促進房地產市場的健康發展。

(三)完善相關法律法規體系

目前，我國房地產經濟處于發展的初期階段，各項法律法規需要進一步地建立和完善。一方面房地產法律法規的建立過程相對比較漫長，但是需要看到的是，法律法規的完善能夠最大限度地保證房地產行業的規范化運行。現今國家尚未出臺有效的宏觀調控政策，特別是在二三線城市房價不降反漲，影響了國民經濟的穩定。另一方面，應當進一步規范房地產市場秩序的多元化，與房地產相關的各種財稅關系應當得到有效的規范，對于消費者的法律和權益應當給予切實的保護。除此之外，還應當進一步加強行業自律，讓房地產行業的參與者能夠實現自我管理，如此才能夠最大限度地保證政策的嚴肅性以及穩定性。

五、結語

在社會經濟飛速發展的背景之下，房地產經濟在國民經濟當中的作用日益重要，房地產經濟在提升國民居住質量上也產生了極其重要的影響。但是需要認識到的是，我國的房地產行業正處于發展的初期階段，為了進一步保證房地產經濟的持續穩定發展，需要深入地研究房地產經濟發展的規律，以此為基礎來制定更加科學合理的政策，推動我國房地產行業的長遠健康發展。