基于帕累托改進和帕累托最優視角
——淺談估價行業發展的改革困境、對策建議

江正旗 深圳市國策房地產土地估價有限公司廣州分公司

社會學和管理學有個著名的帕累托定律認為，在任何一組東西中，最重要的只占其中一小部分，約20%，其余80%盡管是多數，卻是次要的，因此又稱二八定律。現在也有人說，20%的估價公司操作著80%的估價業務，80%的估價公司操作著20%的估價業務，筆者也正是基于這種不均衡現象，從帕累托的理論角度出發，結合帕累托改進和帕累托最優的相關概念進行分析，對我國估價行業發展提出一些建議和對策。

一、何為帕累托改進、帕累托優化

帕累托最優與帕累托改進都屬于微觀的經濟學說，在福利經濟學中經常會用到相關的概念，單從概念上來看難以讓人理解，現進行簡要歸納并舉例，以便于理解和分析。

(一)帕累托最優和帕累托改進

帕累托改進是指在不損害其他人利益的前提下，讓自己變得更好或者說想讓自己變得更好，卻不會以損害他人利益為代價。帕累托最優就是一個最佳的、理想化的狀態，沒有任何可以進行改進的地方。帕累托最優是不需要改進的完美狀態，帕累托改進是實現或趨近帕累托最優的途徑和方法。

(二)生活中的帕累托改進

在我們的生活中存在著許多帕累托改善的例子，例如清晨出門買早點就是一個帕累托改進的事件：對于你來說，你獲取了食物，對于商鋪老板來說，他獲得了報酬，在你們兩者之間沒有任何一方的利益是虧損的，那么我們將這樣的情況就稱之為帕累托改進。當一件事屬于帕累托改善，那么沒有涉及到利益的損害情況，它的阻力系數是很小的。當一個事件不屬于帕累托改善的時候，這是會牽扯到利益的虧損情況，它的阻力系數會增大。在我國近代改革開放初期，改革大多采用的是帕累托改進，例如，將土地分配到各家各戶，實行聯產承包責任制，農民在其中獲得了收益，國家的經濟也得到了發展，沒有利益虧損的一方，它的阻力比較小。現如今國有企業的改革，會有利益虧損的一方，阻力比較大，改革的實施進度就變得非常的緩慢。這兩個例子能讓我們更好地理解帕累托改進和帕累托最優，改進具有普適性，成為人們的改革共識，即在確保各方無損，并通過帕累托改進達到帕累托最優，這也成為判斷一項制度可行性和一個行業發展優劣程度的標準之一。

(三)帕累托改進新估價發展的空間

在經濟社會中，找到一些措施對一部分人改善，同時又不損害其他人，這就是帕累托改進。研究估價行業發展的問題也離不開帕累托最優狀態這樣一個概念，如果這個概念確定以后，所以就有帕累托改進的空間，我們把這個概念引入到估價行業發展中就會發現估價行業存在著遠離帕累托均衡的一個狀態，存在著改進的巨大空間：在利益無損中做專市場、做大蛋糕。

二、改革困境：大數據、互聯網+的沖擊令行業發展瓶頸加速

我國的房地產估價行業是隨著房地產行業的發展而逐步發展起來的。到目前為止估價行業經過二、三十年的發展，已形成了一定的規模，專業服務水平及管理水平均也有了質的提高，在社會經濟發展中也占據著比較重要的一部分。然而，現在我國估價行業在逐步發展成熟和完善的同時，也面臨著諸多的問題及挑戰。

一方面市場對于評估行業在逐漸放開，進入評估行業的門檻大大降低，大量新成立的公司(含分支機構)和小估價機構紛紛進入市場，搶奪傳統評估業務，由于業務競爭的加劇，估價業務市場變成了一片紅海，持續的價格戰造成了估價收費逐年下降，評估收費過低帶來明顯的結果就是估價報告質量的下降，給報告需求方產生的感覺就是估價工作技術含量降低，估價人員與估價機構的專業化程度也在降低，造成估價人員和估價機構的社會地位降低。新公司不斷地涌入造成老公司的利益受到分流，利益無損的局面被打破，行業發展尤其是“老所”的發展所遇到的瓶頸越來越明顯，面臨著急需實現新一輪的帕累托改進，如何開拓和發展新業務，若只是停留在“存量”業務上，一直“吃老本”的話或者難以獲得長遠的發展。

另一方面隨著互聯網和信息技術的快速發展，人們跑步進入大數據時代，在大數據的背景下，云估價、自動估價系統(EVS)等已經快速應用到銀行抵押、司法處置、稅務審核等領域。大多數銀行都采用線上系統評估單品類(如單套住宅、辦公、商業房地產等)抵押物；稅務部門也亦采用線上評估系統評估納稅價格；2018年我國最高人民法院發布了《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》，司法類項目處置財產首先由雙方當事人確定價格，雙方當事人不能確定的價格采用網絡詢價平臺先詢價，無法詢價的才進入委托評估流程，以搖珠方式選定估價機構進行評估，造成個別估價公司業務損失三成以上。

三、建議對策：如何在開放市場下做專、做大

在目前估價市場競爭激烈的境況之下，如何促進本行業科學、健康的發展，通過改進達到更優甚至最優是當前迫切需要研究和解決的課題，筆者通過上述對行業發展現狀進行的分析，試圖尋找能夠實現突破發展的方法路徑。根據帕累托最優的原理，改進一般需要同時滿足3個基本的條件：生產(要素)的最優條件、交換的最優條件以及生產和交換的最優條件。

(一)生產(要素)的最優條件

實現生產的最優條件很多，站在帕累托改進的角度來看，實現估價行業發展的核心要素有人才、管理和技術等。

人才是硬核，估價行業需要精進人才，新進入行業的公司更需要“兩把刷子”才能立足發展。想要提供高質量的估價服務就需要高素質的復合型人才，除了房地產、土地、資產方面的專業知識以外，還有規劃、咨詢、績效、財力、金融和法律方面等方面的知識。只有不斷地學習錘煉，不斷地提升沉淀，一專多能是基礎，多專多能是錦鯉，靜下心來用心做才能將評估做得完美。

管理主要是指品牌管理，建立品牌、走更具規模化的發展道路。估價行業中機構的規模普遍都是小型的、處理的業務也比較單一、對抗風險的能力比較弱，品牌意識和品牌塑造理念也相對比較薄弱。對于那些已經在我國市場發展的國際評估機構來說，大多數綜合實力都比較強，發展的歷史悠久，其服務理念及專業化程度相對來說也更高一些。與國際五大行相競爭，向國際評估機構學習、借鑒，有助于提升國內估價機構的專業服務水準和競爭力。估價機構走上專業化、品牌化、規模化、國際化是大勢所趨。

目前，對估價行業影響力最大的莫過于來自計算機網絡技術，它就像一把雙刃劍，雖搶占了市場，但也帶來了新的技術手段和便捷應用，在面對互聯網技術、大數據、AI數據抓取技術領先發展的今天，我們作為估價行業應主動與新技術、新理念相融合，一避免傳統工作中的誤差；二有利于估價結果的客觀性，減少其估價的風險；三有利于估價服務業務的進一步擴大，皆屬于帕累托改進的成果。

(二)交換(市場)的最優條件

市場就是“你正好需要，我剛好專業”。估價行業隨著多年的發展，新業務、新需求不斷產生，如何在傳統估價業務基礎上深化和拓展以及如何通過工具撬動更多評估業務，是每一位管理者必然要碰到的問題。行業需要改進業務，實現多元化、深挖掘，估價才不能停留在淺層次，新公司不斷誕生，深層次的業務也層出不窮，如投資咨詢類業務、土地規劃類業務、工程咨詢類業務、社會風險與穩定性評估業務等，如何適應估價市場發展的需要，就需要“打鐵還需自身硬”的功夫。市場發展和行業使命的匹配性值得我們再思考，只有通過這種方式才能實現對資源分配最大的優化以達到帕累托最優。

(三)生產和交換的最優條件

生產最優是對于生產的效率最優的狀態描述，交換最優是對消費市場最優情況的狀態描述，這兩者合并起來表示的是生產和市場分別各自達到最佳的狀態。

生產最優是生產效率達到理想化的狀態，交換最優是消費市場達到理想化的狀態，將這兩個方面簡單的并列在一起，不能用來說明這兩個方面綜合在一起同時達到最優的情況。生產和交換的最優是將生產以及交換這兩者綜合在一起來看，對生產和消費要達到的最佳狀態的條件進行討論。結合估價行業，兩者綜合中協會的作用不容小覷。促進行業內的交流，包括業務交流和技術交流，眾人拾柴火焰高，共同為行業發展貢獻智慧。比如廣東省不動產登記與代估價專業人員協會組織專家對“融資地塊”估價思路、參數選取、依據范圍的研討會，集思廣益，解決了問題，提高了估價效率又有效地兼顧公平，是積極有效的帕累托改進。

其他條件還有法律、法規的健全。國家管理部門制定了《房地產估價師注冊管理辦法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》等與此相關的規章制度，對于估價機構資質標準、估價師注冊方面的估價法律法規已經完成初步的建立。但對于估價的法律法規以及相關的規章制度具體的實施，目前仍然還沒有對其進行較完善的修訂，尤其是對于有針對性的、不同目的的、不同用途的評估技術標準、技術指引還尚未出臺。估價行業的健康發展離不開國家法律法規的支持和規范，只有這樣才能給予估價行業充分的指引、原則規范和法律保障，估價行業的發展才能更好地做到客觀、公正、獨立，才能在估價中更好地發揮中介服務的獨特職能。

四、結語

要讓改革步伐跟上估價行業發展的需要，加速發展，既不觸動某些既得利益，又能實現專業技術的提升和共同做大市場的愿望，這樣的話，改革就是帕累托改進的。估價行業需要在社會經濟發展中找到自己的發展方向，敢于求新、突破(帕累托改進)，轉變服務模式和管理模式，不同組織機構共同成長、發展、進步才能將估價行業做得更專、市場做得更大，逐步達到帕累托最優。