房地產企業信托融資模式問題分析

曹炎龍 合肥皖新朗詩文化投資有限公司

引言

經濟的飛速增長和科技的日新月異，推動了社會的進步和時代的更迭，人們的生活質量和水平得到了質的飛躍，大家美好生活需求不斷得到滿足的背后，是社會各行各業發展不斷完善的寫照。房地產行業的發展也在此背景環境下逐漸迎來新的機遇和挑戰，房價趨進直線的上升給人民制造了極大的生活壓力，這就導致政府開始逐漸出手，通過制定政策調控房價，而這就給房地產企業的融資帶來了一定壓力。面對這種壓力的到來，房地產企業開始尋求新的融資路徑——信托融資，但這一融資模式在實際應用中存在一些問題，如何高效解決這些問題并保障融資的順利性成為房地產企業的關鍵，下文將就此展開具體論述。

一、淺析房地產信托融資

信托融資本意是指，委托人在保證對受托人完全信任的狀態下，將自身財產權委托于受托人，并由其按照自身意愿以自己的名義進行權益或者利益的管理、處分等行為。從企業的角度來說，信托融資是信托企業以受托人的身份向社會投資者發行信托計劃產品，然后吸引委托人購買信托產品，這個購買資金即為信托融資的來源，這個過程就是信托融資。就目前而言，信托融資是許多企業在發展過程中的常用融資手段，信托融資一般有兩種模式——信托貸款和股權信托，企業通常情況下進行信托融資都會尋找專業的信托公司，或者是間接委托相關代理銀行，由銀行出面尋找信托公司。與傳統融資模式對比來說，信托融資速度快、效率高、風險可控性好，十分適合一些中小型房地產企業[1]。

房地產企業本身屬于資金密集型企業，房地產項目周期都比較長且普遍耗資巨大，同時資金回籠比較慢，這都給房地產企業的經營和發展帶來了一定困難，因此融資成為其發展過程中的關鍵。信托融資可以從根本上幫助房地產企業解決一部分資金問題，保障項目實施的順利性，避免其因資金問題影響開發和建設，但是近年來中央與各地方政府對企業融資行為更加嚴厲地進行監管，一系列新的調控政策的實施，重新給房地產企業的融資帶來了問題，而這卻更推動了企業信托融資業務的開展[2]。

二、分析房地產信托融資的類型

根據某網站中的不完全統計顯示，我國近年來信托業務辦理中，資金規模最大的是房地產行業，這也表現出即使我國“資管新規”逐漸深入落實，也并沒有完全阻擋房地產行業的融資發展，面對社會環境和相關政策的轉變，信托融資似乎成為房地產企業的主要融資途徑。當前，房地產企業的信托融資方式主要有以下幾種類型：

(一)股權類房地產信托，這一類型主要是指房地產企業和信托公司簽訂相關合同或者協議，委托信托公司為其用此方式進行投資，并以此成為企業的股東但不參與實際運營，可以說是“背后金主”，然后在合同或者協議到期時房地產企業再溢價回購股權并解除信托合作，該模式下信托公司的主要收益都來自于房地產企業的股權分紅；

(二)債權類房地產信托，這種類型是指投資者與信托公司達成合作關系，通過信托公司這一中介投資房地產企業，讓信托公司以中介的形式代替投資者將資金貸款給房地產企業，然后在信托公司與房地產企業的合同或者協議到期時進行資金結算，信托公司按照規定的利息與本金支付給投資者，這其中房地產企業屬于貸款融資，信托公司的主要收益來自于類似“中介費”的貸款利息回收分紅；

(三)特定資產收益權信托，此類型是指房地產企業把特定的資產所對應的收益權當作信托財產委托給信托公司，然后通過信托公司進行融資，該模式下信托公司的操作會十分謹慎，通常會選擇在正常情況下時大概率能夠產生相當穩定現金流收益的作為標的資產，目的在于保障信托資產在這個過程中有足夠的能力化解信用風險。

以上三種類型的信托融資各有各的優勢也各有各的風險，其中股權類信托融資與企業的銷售緊密相連，如果銷售業績不理想就會影響股權的回收，權債類信托融資存在發生資金鏈斷鏈的情況，甚至還有開發商跑路這種問題，而特定資產收益權信托風險的發生比較復雜，剛兌條款是最難處理的一種，這對雙方信用的考驗極大[3]。

三、房地產企業信托融資模式問題分析

(一)資金運用問題

房地產企業對資金的需求十分大，所以說信托融資中資金運用問題的出現是最致命的。首先，房地產企業的現金流和收益的穩定性比較低，開發商比較容易出現資金斷鏈的問題，這就會給信托財產帶來不安全影響，并直接給信托融資造成不良后果；其次，房地產企業的項目投資規模比較大，當開發商出現情況較為嚴重的風險問題時，項目的整體資金會面臨不良影響，進而導致信托融資出現困難[4]。

(二)道德風險問題

第一，房地產企業的信托融資業務運行模式并沒有完全完善，受托人的激勵機制、約束機制等缺乏針對性，加上信息不對稱等問題的疊加，信托公司十分有可能在為了自身利益的情況下對投資者的利益進行一定傷害，從而導致房地產企業的信托融資出現問題；第二，房地產企業在實際的信托產品計劃中，有時會明確表示債務政府負責，但這并不符合我國《擔保法》的相關規定，那么最終出現問題真正受到影響的還是房地產企業。與此同時，信托公司無法控制政府政策，如果還款資金出現問題，信托產品的兌付時間就會延時[5]。

(三)雙重納稅問題

有些情況下，房地產企業為了更好地滿足資金需求，會考慮使用信托融資手段進行資源整合，而對投資者進行分配之后，房地產企業和投資者雙方都需要納稅，這樣就出現了雙重納稅現象。雙重納稅問題的存在，會造成房地產企業信托運營效率降低，投資者的收益和房地產企業的信托融資都會受到不同程度的不良影響[6]。

(四)專業人才的缺失

房地產企業信托融資模式的應用，要求企業具備專業的人才，并且需要充分掌握銀行投資、財務管理、法律法規等相關知識與技能，同時要對房地產行業有更多的把握，這就將就業門檻直接性拉高，讓很多求職者望而卻步。就目前來說，國內對這種復合型人才十分缺失，雖然沒有阻礙房地產行業的發展，但是導致了房地產行業的發展缺乏動力和支撐。

四、促進解決房地產企業信托融資模式問題的有效策略

(一)強化監管

針對眼下房地產企業信托融資模式運行存在的問題，首先加強對這一方面業務的監管十分重要。要想有效防范信托融資風險發生，有關部門應當根據社會信托與融資形式的轉變及時完善監管機制，針對信托融資的特殊性和復雜性專門構建管控制度與治理結構，從官方的角度予以約束。信托人的監管也要提高重視度，需要嚴格考核其資質，審查資格證書等有效證件，即將離職的高級信托管理人也需要展開審計調查。此外，可以針對房地產企業組建信托領導小組，用專項治理的形式增強監管更高效。

(二)企業加強審查能力

我國銀保監會曾發布《關于展開“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，自此之后對多家信托公司進行了嚴格的調查，嚴厲打擊多項違規操作行為，包括資金挪用、違規投資等。這些問題出現在信托公司，房地產企業幾乎并不知道自己背后資金的具體流向，這也提醒了眾多房地產企業，應當在信托融資之前做好審查工作，提高自身的業務審查能力，從而避免在信托融資過程中出現此類違規現象，保障信托融資運營的穩定性和可靠性。

(三)提高風險防范能力

對于企業而言，風險防范能力的高低在某種程度上決定著企業的綜合實力。房地產企業自身實力自然不容小覷，但信托融資所依靠的并不是房地產企業本身，還有信托公司、投資人等，這其中所蘊含的風險因子復雜而又多樣。所以說為了有效防范風險的發生，房地產企業應當持續提高風險防范能力，針對不同角度可能發生的風險提前做好預警，或者遵循邊際收益原則，采取保本風險防范措施，從而保障信托融資模式運行的穩定，為房地產企業的發展提供動力。

(四)加快培養專業人才

針對上文中提到的人才短缺這一問題，房地產企業在發展進程中應當未雨綢繆自主培養相關人才，為以后業務的發展和項目的實施提前做好準備。或者房地產企業可以與相關教育部門、高校等達成合作，用校企合作的方式培養相關專業人才并為其提供工作機會，從而既促進解決企業用人問題，也促進解決人才就業問題，推動信托融資發展更完善的同時，在一定程度上健全社會就業結構。

五、結語

總而言之，面對我國嚴格監管政策的不斷貫徹落實，信托行業的發展和房地產企業信托融資的推進，雙方都要嚴格遵守相關規定、規范展開工作與業務。房地產信托融資模式問題出現在多方面，持續強化監管、企業自身加強審查能力、提高風險防范能力、加快培養相關專業人才等措施，可有效促進解決信托融資有關問題，幫助企業增強自身核心競爭力。房地產領域在未來發展過程中，各企業還是要保持敏銳的嗅覺和發展的眼光，以便于及時察覺融資風險和抓住發展機遇，保障自身發展的穩定性與可持續性。■