新收入準則對房地產企業收入確認的影響研究

李廣來

山東東海房地產開發集團有限公司 山東濟南 518052

房地產行業對我國相當長時間的經濟社會發展中，產生了重要的促進作用，在新的收入準則下，房地產企業內部財務會計人員要熟練掌握處理相關業務核算的知識，以便為整個財務工作的規范以及企業長期健康發展打下堅實基礎。

1 新收入準則對房地產企業收入核算方面的影響分析

1.1 新收入準則對房地產企業收入確認的影響

在舊收入準則下，房地產企業在進行收入確認時，需要進行一次性確認收入。根據舊收入準則規定，房地產企業的收入確認時點需要在房地產企業和客戶辦理交房手續時進行確認。但在新收入準則下則不然，在期房銷售時，雙方簽訂了商品房買賣合同，一房一號，具有不可替代性，而且根據合同，房地產企業有權根據履約情況要求客戶支付不同生產進度的剩余款項或者已提前收取全款，所以滿足商品具有不可替代性，且房地產企業具有根據履約進度收取合理款項的權利。據此，房地產企業按照時段轉讓模式確認收入，即在期房銷售后，按照履約進度，可以選擇產出法或者投入法）逐步確認收入，較舊收入準則確認收入時間早很多。

1.2 新收入準則對房地產企業合同交易價格的影響

新收入準則的實施進一步明確了房地產企業合同交易價格。在舊收入準則時，房地產交易價格是按照公允價值來進行計量的，這種計量方式導致交易價格分配不是很明確，但新收入準則的實施卻有效彌補了這一不足。新收入準則是按照預期有權收取的對價金額來計量交易價格，新收入準則對合同履約內容、交易價格分配等一些內容進行了明確規定，尤其是針對房地產企業具有多重交易安排的業務，新收入準則根據各項履約義務所承諾商品，單獨售價分攤交易價格，如果房地產企業在一些單獨售價無法直接取得的時候，新收入準則中又可以按照預計成本加毛利法、余值法等來分攤交易價格。由此可見，新收入準則的實施可以顯著提高房地產去企業收入確認的精準性，將更有助于房地產企業做好收入確認工作。

2 新收入準則下房地產企業發展建議

2.1 商品房按照控制權轉移進行收入確認

（1）會計處理。根據傳統，商品房的收入確認主要分為“竣工交付”、“合同約定交付”、“交鑰匙”三大類型，在新收入準則下，嚴格限制了控制權轉移情況，多數房地產企業在會計處理中，采用了收取全部房款并交鑰匙后再進行收入確認的會計政策，存在一定的稅務風險。

（2）增值稅處理。根據規定，明確了增值稅納稅義務的發生時間，即發生應稅行為并取得索取銷售款項憑據或收清銷售款項的當天；如有先開具發票的，則為開具發票的當天。收清所有房款并交鑰匙后進行收入確認的稅務風險主要體現在：各個地區的稅務局認為發生應稅行為的時間點與合同約定交房的時間點存在一定的差別，如果出現因為施工、規劃等原因而延期交付的情況，將會大大增加這樣的時間差，如果處理不合理，將會面臨重大的處罰。

（3）企業所得稅處理。根據稅法文件規定，企業所得稅收入確認的標準為開發產品竣工備案、實際投入使用、取得初始產權這三者誰更早。因此，商品房只要竣工備案，即使在會計處理中沒有進行收入確認，那么在企業所得稅處理中也要確認計稅收入，如若兩者處在不同的年份，將使得企業當年納稅所得額出現暫時性的差異，形成一定的稅務風險問題。

2.2 構建稅務會計差異的有效調節機制

房地產企業需要構建稅務會計差異的識別和協調機制。首先，需要對企業現有的業務類型進行梳理和歸類，在房地產企業的不同業務和商業模式下，制定會計收入確認和稅收會計差異的調整表格，為稅務人員判斷和識別稅務風險提供可靠的參考。其次，對暫時性的稅收會計差異和永久性的稅收會計差異進行科學區分。暫時性的稅收會計差異，需要在項目的整個過程進行動態調整，在項目注銷清算或結算最后一期時，一定要調整好全部的暫時性稅收會計差異，稍有處理不當，就會轉變為永久性的稅會差異，導致稅款的增加或減少；對于永久性的稅收會計差異，需要在發生當時一次性協調完成。最后，對于稅法沒有明確規定的事項，比如開發項目轉移給政府的會展中心是否當作銷售等問題，稅法并沒有規定應該如何處理，一方面需要咨詢相關的專家，尋找合適的處理方式，另一方面需要和當地的稅務機關進行協調，爭取找到合適的解決方案，從而避免一定的稅務風險問題。

2.3 完善企業財務信息系統，加強財務部門內部控制系統建設

企業財務會計的工作隨著新時代電子信息技術的迅猛發展在不斷發生快速變化，當前新收入準則實行的背景下，為了使得財務會計工作的科學性、便捷性得到進一步提升，房地產企業應對內部的財務信息系統進行科學合理的調整與完善。比如，在企業的財務信息系統中，針對新收入準則下建筑項目等業務合同的具體交易金額要根據企業自身的履約義務進行合理的分攤的情況，系統中的具體公式設定就需要進行更新完善，這樣財務會計的工作才能做到準確無誤。同時，企業內部針對財務部門會計人員的內部控制系統的建設與完善工作也應進一步加強推進，這樣能夠在最大限度上使得企業會計工作的準確性得到保障。

3 結語

房地產企業面對當前新舊收入準則轉化的情況，財務會計工作必須以更加積極狀態面對，并針對企業自身的發展情況采取合理有效的措施進行應對。只有這樣，財務會計工作才能夠正常開展，企業才能在長期發展中獲取更廣的空間。