新農村建設與農村房地產經濟發展研究

呂曉品

（河南省固始縣自然資源局，信陽 465200）

前 言

俗話說：農業豐，基礎就牢固；農村和諧穩定，則社會國泰民安；農民富有，則國家繁榮昌盛。只有我國廣大的農民加入了國家現代化發展的進程，才能夠盤活我國的國民經濟，實現社會經濟的可持續發展；只有從根本上解決農村落后的問題，才能夠實現更高水平的全面小康。因此，黨中央在十六屆五中全會上，對新農村的改革建設做了重大的決策，規劃了我國農村生產發展、農民生活寬裕、村容村貌整潔、鄉風文明的藍圖。

一、新農村建設

（一）新農村建設的背景

新農村建設不只是一個新的概念，在19 世紀50 年代就曾被多次提過，但是在新的歷史背景下，黨的十六屆五中全會才對社會主義新農村提出了更加全面的要求，并賦予了它更深的含義。新農村建設是在我國總體的社會經濟上，以工業來促進農業，以城市的發展來帶動農村的發展，不僅是我國時代發展的必然趨勢，還是我國全面建設小康社會以及構建和諧社會的必然要求[1]。

（二）新農村建設的含義

新農村建設的含義是指在我國社會主義制度下，按照新時代的發展要求，對我國農村社會、經濟、政治、文化、民風、民俗等各方面進行建設，最終實現農村地區的繁榮昌盛，基礎設施完善，建設環境優美與文明和諧的新農村面貌。

（三）新農村建設的意義

新農村的建設不僅是落實我國科學發展觀的重要舉措之一，還是確保我國社會主義現代化順利推進的必要舉措，也是實現我國全面建設小康社會的重點任務之一，更是推動我國社會經濟平穩發展的不懈動力。

二、新農村建設和農村房地產的發展

（一）在新農村建設中，農村房地產發展的必然性

在新農村建設過程中，由專業的房地產開發商集體進行開發，不僅可以保證房地產建筑和農村整體環境的協調性，還可以在一定程度上提高房屋建筑的質量和使用效率，進一步提高環境和資源的可利用性與可持續發展的潛力。如果在新農村建設中只靠政府出力，必然會給政府帶來經濟危機和經濟重擔。因此，需要政府出面來引入房地產開發商進行合作，實現合作共贏，互惠互利。這不僅在一定程度上可以解決農村部分勞動力的就業問題，還可以在一定程度上解決城市的就業問題、交通問題、住房問題和學生上學問題等[2]。同時，在農村建設的自用房和在城市建設的商品房本質上是不同的，它是不能夠進入房地產二級市場進行流通的，因此，可以避免炒房問題的出現，這將大大地減少房地產開發帶來的負面影響，并且不會出現城市房地產市場中大量商品房空置的現象。

（二）在新農村建設中房地產發展的現狀

目前，農村房地產的發展不僅面臨著重大挑戰，也面臨著機會。我國土地產權制度的不斷發展，房地產自身也具有復雜性和特殊性，使我國農村房地產市場面臨著很多阻礙。

一是失去土地的農民急需解決就業問題。房地產市場進入農村之后，會使得一批農民失去原有的土地，而土地是農民賴以生存的重要途徑，失去了土地就意味著農民失去了工作機會。如何有效地解決農民失業的問題是房地產進入農村市場將會面臨的重要問題。在新農村建設和房地產發展的過程中，可以有效地吸收失業的農民再就業，但是會出現這個項目完成之后，農民的失業問題仍沒有解決的問題。這主要是因為房地產開發商是非營利的機構，在一定程度上可以兼顧社會效益，但是它不能夠一直提供解決農民的就業保障問題的崗位。另外，我國農村土地產權制度并不完善，房地產開發商征用農民土地，會在一定程度上剝奪農民的話語權，農民得不到相應的補償。當農民的利益得不到保障時，就會加劇農民和政府的矛盾，這會間接地增加社會成本。

二是農村土地資源浪費的嚴重性。主要是因為農村土地的使用權是通過政府手段進行轉移的，在很多農村地區土地處于非常寬松的狀態，缺乏統一的規劃管理，因此造成了耕地被非法開發利用，還因為一些地方的關系，非法的交易，導致了可用建設用地面積逐漸地縮小；又因為農村土地關系主權模糊不清又被長期排斥，沒有規范的價格，很多農民無序建房，導致耕地的面積逐年地縮小。總的來說，目前農村土地資源利用率不高也是存在的事實，農村鄉鎮企業的住宅分散、雜亂，工業區和生活區混合，農村管理混亂，沒有規劃，造成大量土地沒有得到充分地利用。

三是農村房地產用地存在無序性。主要是我國土地有償使用制度并沒有得到充分的體現，收入調節機制也沒有得到完全的建立，長久以來農村房地產對大中型城市管理就比較混亂，大量的建設用地也沒有經過登記，更沒有實現總體的規劃，在舊農村改造的過程中，合法和非法的建筑都不同程度地顯露出來，主要是個體私營企業的土地使用者[3]?？偟膩碚f，每一塊土地都是屬于國家的，任何的非法擴建、亂建都是違法的。但是造成這樣的主要原因是由于農民的法律意識不強，相關政府人員法律宣傳不到位。

四是農村住房制度的不完善性。我國農村住房體系尚未建立，住房的商品化也很難實現，而受傳統經濟體制的影響，房地產金融難以在農村全面地展開，盡管我國大中城市房地產系統發展速度較快，并且也有一定的規模，但是在我國廣大的農村地區，特別是中西部地區，房地產體系完全空白。而且我國大部分地區生產力水平低，經濟落后，個人購房的能力有限，要改善房地產系統市場以及農民的房地產抵押貸款仍然是不可奢求的。

五是農村房地產市場的不規范。比如：市場管理嚴重滯后，政策和法律、法規受到阻礙，農村房地產缺乏整體的規劃，農村房地產市場發展不平衡等。

三、新農村與房地產發展的趨勢

（一）要創新補償農民的方式和方法，妥善地解決失地農民的就業問題

我國征用農村土地的所有權購買是由國家統一轉讓和轉移，征地的費用應該由國家來支付。根據相關的經驗表明，這種一次性貨幣補償會產生后遺癥，因此，要尋求更有效的補償方式。一是政府在征用土地時要嚴格地按照相關的規定補償農民一定的貨幣，根據開發商售出的土地使用權產生的一部分收入要培訓失業的居民再就業，另一部分要補貼給農民[4]。二是農民轉移出土地之后，要納入固定的社會保障基金，目的是為了提高貨幣的價值，最終保障農民的利益。對失地農民的保障問題，要根據實際情況因地制宜，大膽的創新。

（二）要規范審批管理流程，促進農村房地產用地的合理化

對土地的審批制度流程要規范，避免沒有批準就先建造房屋，占用耕地。一切都應該按照國家的法律法規，建設用地的批準手續不得轉讓，也不能轉讓土地的使用權以及下放權力。同時要規范土地的管理，提高農村房地產的科學性，還要對農村房地產和土地的利用進行規劃，節約使用土地，合理地建設，共同促進農村各項事業的協調發展。

（三）政府要加強管理，實現農村房地產市場的健康性和有序發展

要完善農村房地產的市場，促進產權的流轉，政府要從農村房地產發展的實際作為出發點，制定有關的房地產法律法規。要明確產權，在房地產交易進行嚴格的登記，通過對房地產交易商品本身的核算，按照原始的比例關系，得出二手房交易與炒房房地產商品之間的界限。在炒房房地產商進行轉售、低價購買、故意炒作拉升房價的同時，我們要推進二手房的流通。

四、結語

綜上所述，目前我國農村房地產體制并不完善，經驗也不豐富，農村房地產發展初期存在一定的阻力。農村土地產權制度也不完善，失去土地的農民迫切地需要解決就業問題。房地產項目的規劃問題，房地產在農村市場中的運作模式等問題依然存在。但是我們相信在國家正確的領導下，在新社會主義新農村建設的指引下，在社會主義和諧社會的引領下，新農村房地產的建設必將很好地解決這些問題，迎來商機，并且為社會主義新農村的建設貢獻力量。