房地產糾紛中的法律風險及其防范措施

李 群

（河南漢風律師事務所，河南 許昌 461000）

房地產開發以及經營、銷售等一系列過程中所進行的和現行法律相悖的行為最終導致了市場聲譽受到損失或者出現了一定的經濟損失，這就稱為房地產糾紛中的法律風險。從當前的實際情況來看，房地產糾紛數量不斷增加，還有很多矛盾是沒有辦法進行調和的，因此只能進入司法訴訟環節，而一旦走入這一環節，必然會有一定的法律風險，對此有必要進行研究并且找出防范措施，這能夠在促進我國房地產市場健康發展方面發揮重要的作用。

一、法律風險

（一）宏觀法規政策

第一，存在由于法律法規的滯后以及政策所具備的較大的不確定性而導致的風險，當前房地產企業發展的速度非常快，但是在這一方面相關的法律還沒有跟上轉變的步伐沒有及時完善，因此顯得不夠嚴密，所以開發商面臨立法之后所帶來的巨大風險。政府為了保護日益稀缺的土地資源，還要對于當前市場各主體之間的利益關系進行協調處理，可能隨時會出臺一些宏觀調控政策，因此對于房地產企業來說，這些都是不確定的因素。此外相關產業政策也會出現一定的變化，例如金融政策、環保政策的出臺等都可能出現土地使用權被政府回收的情況，這也讓房地產企業面臨著較大的風險。

第二，還存在城市規劃方案的調整所帶來的風險，例如轉變了相應土地的用途，那么周邊的房地產商品價值將會受到極大的影響，還有的會面臨被拆遷的巨大風險。采取經濟的發展規模以及速度也是一個重要的影響因素，例如在某一地區增設商業服務中心，便會帶動當地的房價上升［1］。

（二）微觀實務操作

第一，在具體的操作過程中，會出現土地使用權出讓或者轉讓等問題，在這一過程中就會出現一定的法律風險。有很多合作開發合同或者項目公司在進行股權合同收購的過程中，只是著急簽訂合同，并沒有仔細審查它的合法性。

第二，項目在建造的過程中還會出現一定的風險，比如由于施工質量或者資金不足等原因而產生的風險。在具體施工過程中，對合同的勘查以及設計不夠嚴密，履行的不徹底，因此而出現了一些糾紛；還可能出現承包商違法分包，導致工程出現質量安全事故等問題，這也會出現一定的法律風險。

第三，在項目的銷售階段，這是實現投資利益的關鍵階段，不過在這一階段也會出現一定的風險。例如廣告策劃方面沒有按照合同規定的進行或者合同本身不夠規范，在履行時出現了歧義。此外違規銷售也會產生一定的法律風險，還有按揭還貸風險等。

第四，物業管理階段的風險主要有開發商和關聯的物業公司沒有明確各自應該遵守的職責，而導致了法律風險。還存在未經竣工驗收交付房屋，而出現了一些質量問題，此時也會引發投訴糾紛。此外業主對于各種公共物業用房或者其他設備的使用權利等所引發的爭議［2］。

二、防范措施

（一）樹立學習理念

對于房地產糾紛中的法律風險要進行防范，一個重要的基礎就是樹立學習理念，對于這一產業中的立法動態等要及時關注，并且強化對于相關法律的學習以及培訓，從而能夠不斷提升自己對于法律的認識以及防范法律風險的能力。對房地產從業人員來說，一定要認真學習相關法律，不斷增強自己的法律意識，切不可按照經驗辦事，這樣一旦出現問題就沒有辦法補救。在具體工作中應該有合理的行為以及規范的語言表達，這樣也能防止在溝通的過程中產生歧義，最后出現法律糾紛。還應該多和政府相關部門交流，這樣才能掌握與自身市場相關的重要信息，把握市場風險，并且對于自身的目標及時調整。對于企業來說，要對職工進行業務技能培訓，從而讓他們的工作能力更強，風險防范能力更強。

（二）樹立誠信理念

要在市場中安身立命，不斷規避各種法律風險，誠信是非常關鍵的一點，對于項目的運作以及管理等都要本著誠信的理念，這樣才能實現高效運營。在具體工作中應該調查合作各方的資信狀況，這樣才能確保后續合同簽訂以及工作的開展有保障，而且對于房地產開發項目來說屬于投資大周期長的項目，如果不加重視，很可能導致正常的開發建設無法進行，還會帶來非常大的經濟損失。因此在合作之前對于各方的資信狀況進行調查，這是非常必要的。此外應該及時調查土地使用權情況，使用權是否完整，是否無瑕疵。對于提供土地使用權的這一方來說，一定要及時調查，是屬于劃撥還是出讓，以及最后的規劃用途，包括其中的詳細參數都要及時了解。在了解完這些基礎情況之后，要盡快辦理項目開發的各項手續，這樣才能讓項目受到法律保護。在這一過程中涉及立項、規劃、拆遷，包括到最后的產權過戶這些，環節是非常多的，任何一個環節只要出現問題都會帶來一定的法律風險［3］。

（三）樹立證據理念

防止糾紛的過程中證據是非常關鍵的一個內容，這能很好地界定當事人之間的權利義務范圍。因此在房地產交易的過程中，一定要有證據理念，合同就是一種書面證據，因此應該重視合同的簽訂。從具體的司法實踐來看，有非常多的房地產法律糾紛都存在合同不規范的問題，最終在履行的時候出現歧義，互相推諉。因此應該有完善的合同管理體系，對于一些重要的合同一定要妥善保管。在簽訂合同之前要對雙方的履約能力進行審查，這是一個重要的機制，應該在完善合同管理體系中包含。還要有明確的定價管理機制以及招投標程序等。對于合同的制定應該規范，可以制作規范性的固定合同范本，這樣也能方便重復使用，還應該有合同跟蹤服務。在管理的過程中，應該尤其注意審查排除法定禁止性無效條款，這樣才能讓合同受到法律保護，確保其實真實有效。

（四）樹立專業理念

當前雖然市場競爭非常激烈，在各行各業中都是如此，但是從其本質上來看，就是專業實力和行業品牌這兩個方面的競爭。不斷提升自身的專業度，能夠讓自身的品牌更有特色，而這樣一來就能吸引更多的用戶，從而開拓更大的市場，獲得更多的市場份額。因此樹立專業理念，不斷提升自身的專業程度，這也是防范風險的一個重要方法，具體來說，在企業內部可以設立專門的法務機構，對于日常的合同事宜進行管理。從外部來說，在進行一些重大談判事項的時候，一定要有專業律師的幫助。像這樣讓內外法務人員能夠合理有效的配合，從而能對于風險進行有效預防，對于糾紛也能順利解決［4］。

總而言之，當前房地產市場的發展速度越來越快，其中的糾紛數量也變得越來越多，對于其法律風險的方法是至關重要的，對此應該先明確有哪些典型的風險，明確了風險才能更好地制定措施。本文提出從樹立學習理念、誠信理念、證據理念以及專業理念這幾個方面入手，實現對于房地產糾紛中法律風險的防范，以期能夠為這一行業的發展提供一些幫助。