鑒定式案例分析方法在民法案例中的適用

曾 麗 洪詩婷

（貴陽學院法學院，貴州 貴陽 550005）

一、鑒定式案例分析法概述

“鑒定式案例分析”來自德國，是德國法學教育中案例研習課的主流教學法。［1］該課程目的在于培養法學生書寫“案例分析法律意見書”的能力，包括書寫格式、結構以及思維三方面。“鑒定式案例分析”由“鑒定式”與“案例分析”兩部分組成，將“鑒定式”進行二層分析。宏觀上，以請求權基礎理論為核心進行體系化分析法，將案例中可能出現的法律事實、法律關系逐一列出再與法律規范相比對以進行涵攝，排除不滿足構成要件的選項，篩選出核心法律關系即“靶向關系”，進行最終論證。微觀上，遵循由“涵攝法”演化而成的“設問，定義，涵攝，結論”四步驟，將法律規范分解為單個構成要件，逐一與案件事實相比對，在法律與事實中來回穿梭觀察，最終形成一個完整的分析體系，層次分明，有理有據。［2］文章以請求權基礎案例分析法，對“張某、王某房屋買賣合同糾紛案”進行分析，在回答設問的同時，對本案所涉及的法律問題進行相應分析，以期達到理論與實際結合之效果。

二、張某、王某房屋買賣合同糾紛案及設問

2010年12月張某從A公司租用某商業大樓一樓門面房一間用于經銷自行車，租期至2012年底。2012年9月A公司因無法按期償還B銀行的貸款被B銀行訴至法院。在法院執行中A公司與B銀行達成和解，以包括系爭門面房在內的屬于A公司的全部房產抵償貸款。A公司與B銀行于2012年12月26日辦理過戶登記但未告知張某。2013年A公司與張某繼續簽訂為期一年的租賃合同并收取租金。2014年該租賃合同到期后A公司與張某未再續簽租賃合同，但A公司仍按原合同約定向張某收取租金直至2019年4月。2016年6月王某購買取得兩間門面房所有權用于經營布莊，此兩間門面房與張某經銷自行車的門面房相鄰。2018年5月B銀行與王某簽訂買賣合同，將系爭門面房賣于王某并約定系爭房屋若有占有人員則由王某清理。同年11月B銀行與王某辦理過戶登記。2019年4月8日王某以張某侵占房屋為由要求后者搬離并賠償損失。張某此時才得知系爭房屋已經兩次易主，當即表示拒絕搬離。2019年4月25日張某主張行使優先購買權并要求A公司返還2012年12月26日以后收取的租金。下文以圍繞張某是否可以請求王某繼續履行合同這一設問，以鑒定式案例分析方法進行分析。

三、鑒定式案例分析法之應用

（一）請求權基礎

《民法典》第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民法典》第七百二十五條所規定的法律效果是一種基于租賃物的所有權發生實際變動時依附于物的租賃合同的效力確定，本案中張某為租賃物（即系爭門面）的承租人。承租物在其租賃期間內已實際發生兩次所有權轉移，均未告知張某且張某也無從得知該轉移事實。根據《民法典》第七百二十五條之“不影響租賃合同效力”，故本案中張某可有權基于該條款請求王某繼續履行合同。

（二）請求權之證立

1.租賃合同成立。根據《民法典》第四百九十條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。”張某于2010年12月與當時系爭門面的實際所有權人A公司簽訂了一份租賃合同，租期至2012年底，2013年張某與A公司簽訂續租合同，后2014年至2019年4月雙方未繼續簽訂書面合同，但張某仍然履行支付租金義務，A公司也仍按原合同收取租金，符合《民法典》第四百九十條第二款之情形。

2.租賃合同的性質為不定期租賃合同。根據《民法典》第七百零七條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。”2014年至2019年4月張某與A公司未繼續簽訂書面合同，根據條款應視為不定期租賃合同。因此，該租賃合同自始成立。

3.租賃合同有效。《民法典》第五百零二條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”本案中當事人間訂立的合同已成立，故該租賃合同自成立時生效。因此，張某與A公司間訂立的有關系爭門面的租賃合同有效。

4.租賃合同的效力及于王某。根據《民法典》第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”2012年12月26日A公司與B銀行辦理了過戶登記，系爭門面的所有權轉移至B銀行，后2018年5月王某與B銀行簽訂買賣合同，并于同年11月辦理過戶登記取得系爭門面的所有權，據民法典第七百二十五條，該所有權之轉移并不影響張某對系爭門面的租賃合同效力，故所有權發生轉移后，租賃合同仍然有效。另《最高人民法院公報》2020年第2期中“唐某某、龐某與合肥某房地產開發有限公司給付瑕疵責任擔保糾紛案件”系該法條于《民法典》典型案例指引，案件適用要點指出“租賃期間房屋產權發生變更，除當事人有特別約定外，租金自產權發生變更之日歸買受人所有。”據此推論，王某作為系爭門面的最終所有權人，取得所有權時，同時也取得向承租人收取租金的權利。由此反證，案中租賃合同的出租人實質上隨所有權人變動而變動，即2018年11月以后租賃合同的雙方當事人實質變更為王某與張某。張某與王某間實際存在租賃關系，該租賃合同的效力及于王某。

（三）張某請求權為未消滅

1.無處分權行為不影響合同效力。根據《民法典》第五百九十七條規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”2010年A公司與張某簽訂租賃合同時擁有系爭門面的所有權，后因抵償貸款而喪失對該門面的所有權，屬于嗣后不能而非自始不能。合同效力并不受無權處分狀態限制，且根據條款受讓方有權解除合同，該解除行為以合同有效為前提，否則應表述為“合同無效或可撤銷”而非“有權解除”。《民法典》第五百九十七條適用情形為“所有權不能轉移”，但所有權意為對財產享有占有、適用、處分和收益的權利，租賃關系所產生的事實結果（即取得租金）屬于收益范圍。《民法典》第五百九十七條同樣適用于租賃關系中。A公司對系爭門面無處分權，不影響本案中該門面租賃合同的效力。

2.抵押權與租賃權不沖突。根據《民法典》第四百零五條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”A公司與B銀行達成和解后將包括系爭門面房在內的某商業大樓中屬于A公司的全部房產抵償貸款。于2012年12月26日辦理了過戶登記，但雙方均未告知張某。A公司是在執行過程中與B銀行達成和解，協議將包括系爭門面房在內的某商業大樓中屬于A公司的全部房產抵償貸款，并非在租賃關系確定前對系爭門面設有抵押權。張某對系爭門店之租賃權不受A公司與B銀行間所設抵押權影響。本案中對系爭門面所設抵押權與張某對門面之抵押權并不沖突。

3.所有權轉移不影響租賃合同關系。根據《民法典》第七百三十條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”王某為系爭門面最終所有權人，由于“所有權轉移不破租賃”，系爭門面所附租賃關系隨所有權轉移至門面所有權人王某，即王某與張某間存在實際租賃關系。本案中租賃合同為不定期租賃合同，又根據《民法典》第七百三十條規定，王某有權隨時解除，但應在合理期限之前通知張某。因此，王某依法行使合同解除權前，該租賃合同持續有效，租賃關系并未消滅。

（四）結論

張某有權基于《民法典》第七百二十五條請求王某繼續履行合同，即履行交付系爭門面給承租人張某，并在租賃期限內保持該門面符合合同約定用途，直至該租賃合同權利義務終止。