房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制對策分析

張年琴

（防城港市元一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西 防城港 538001）

一、引言

企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的有序開展需要充足的資金作保障，實(shí)施有效的成本控制能優(yōu)化企業(yè)資金配置結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)資金使用效率。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏完善的成本管理體系，阻礙了企業(yè)的良性發(fā)展。

二、成本核算及成本控制的內(nèi)在聯(lián)系

成本控制能力對房地產(chǎn)企業(yè)起著決定性作用，為了確保成本控制工作的高效開展，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要明確開發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)容，科學(xué)開展項(xiàng)目開發(fā)成本核算工作，降低企業(yè)成本支出，為企業(yè)提升成本管理效率奠定基礎(chǔ)［1］。

成本控制以成本核算工作為基礎(chǔ)，因此成本核算工作開展中，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照國家相關(guān)政策要求及企業(yè)制定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度實(shí)施，確保企業(yè)獲取的經(jīng)濟(jì)效益最大化，增強(qiáng)企業(yè)成本核算結(jié)果的精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要準(zhǔn)確核算項(xiàng)目開發(fā)成本，為企業(yè)開展項(xiàng)目成本核算工作提供真實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制存在的問題

（一）成本內(nèi)控體系不健全

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)更重視事后成本控制，忽視了事前控制和事中控制工作開展的重要性，成本管理實(shí)施規(guī)范性不足，成本預(yù)測科學(xué)性不足。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時(shí)，沒有制定相應(yīng)的目標(biāo)，導(dǎo)致成本管理工作的開展較為粗放，無法對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的全過程監(jiān)管，成本控制職能被不斷弱化。究其根本，主要是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺失完善的成本內(nèi)控體系，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效率不斷下滑，給企業(yè)發(fā)展帶來了不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

（二）成本核算對象模糊

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目類型如公寓、住宅等的差異性采用分批核算的方式開展成本核算工作。但是，在實(shí)際項(xiàng)目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作開展缺乏統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，這一方面加大了企業(yè)成本核算難度，另一方面，成本核算結(jié)果的真實(shí)性和精準(zhǔn)性也無法得到保障，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展［2］。

（三）成本核算周期不清晰

部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工后，相應(yīng)的開發(fā)工作開展滯后或者完全不開展，造成成本核算工作開展滯后性顯著，成本核算結(jié)果精準(zhǔn)性不足。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)施配置程度對企業(yè)成本核算工作的開展同樣發(fā)揮著制約作用。

（四）資金配置結(jié)構(gòu)失衡

在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還會產(chǎn)生一定的間接成本，這部分成本支出一般會被忽略，造成企業(yè)成本費(fèi)用配置結(jié)構(gòu)失衡。成本核算相關(guān)規(guī)定模糊化，也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，不利于企業(yè)發(fā)展。

（五）組織架構(gòu)不完善

現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)建完善的成本管理組織架構(gòu)，且企業(yè)管理人員、普通員工缺乏對成本管理的全面化認(rèn)知，造成企業(yè)成本管理工作實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中缺乏充足的人才配備，阻礙著企業(yè)成本控制水平的不斷提升。

（六）成本控制意識不足

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)一般采用會計(jì)計(jì)量方法開展成本核算工作，單一的成本核算方式使企業(yè)面臨著諸多成本核算問題。就目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和成本核算工作的開展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對外部環(huán)境變化的實(shí)時(shí)掌握，無法根據(jù)外部環(huán)境變化對企業(yè)現(xiàn)有成本控制和成本核算體系進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致企業(yè)既定控制計(jì)劃與企業(yè)實(shí)際發(fā)展之間存在一定的脫節(jié)現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員如果不能對成本變化進(jìn)行調(diào)整，被行業(yè)自身特性制約，企業(yè)成本管理效果就難以提升［3］。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制優(yōu)化對策

（一）健全成本內(nèi)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本控制力度，強(qiáng)化招投標(biāo)工作監(jiān)管力度，規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)獲取最大化經(jīng)濟(jì)效益夯實(shí)基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對開發(fā)項(xiàng)目全過程實(shí)施精細(xì)化管理，規(guī)避資金浪費(fèi)，保證項(xiàng)目開發(fā)的合理性。

房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面著手優(yōu)化和完善成本控制體系：一是開展預(yù)算編制工作，提前制定科學(xué)化的預(yù)算編制計(jì)劃，加強(qiáng)事前控制工作；二是根據(jù)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)監(jiān)管人員，對預(yù)算方案執(zhí)行過程實(shí)施全過程監(jiān)管，為成本管理工作的貫徹落實(shí)提供依據(jù)；三是在項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)對結(jié)算工具開展核對與審查工作，嚴(yán)格把控，避免企業(yè)實(shí)際成本支出與預(yù)算成本之間存在較大差異，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益更大化，為企業(yè)提升成本控制水平以及實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)提供保障。

（二）完善成本控制責(zé)任體系

1.健全成本控制組織架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需要推動(dòng)成本控制組織架構(gòu)的優(yōu)化和健全，為成本控制工作的全面開展提供組織保障。房地產(chǎn)企業(yè)需要細(xì)化崗位權(quán)責(zé)，以企業(yè)實(shí)際成本控制情況為基準(zhǔn)，開展崗位需求建設(shè)，加強(qiáng)成本控制人才隊(duì)伍建設(shè)。

2.加強(qiáng)事前控制。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長的特點(diǎn)，為了在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期實(shí)施有效的成本控制，企業(yè)必須遵循預(yù)防到位、機(jī)制自行運(yùn)轉(zhuǎn)的原則。企業(yè)在正式開展項(xiàng)目之前，需要制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)以確保項(xiàng)目預(yù)算工作開展的精準(zhǔn)性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)成本控制與企業(yè)實(shí)際獲取利潤之間的聯(lián)系，提升企業(yè)員工對成本控制的認(rèn)知程度。

3.制定統(tǒng)一的績效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)需要制定統(tǒng)一的成本控制績效考核指標(biāo)，以保證企業(yè)員工參與成本控制的積極性和主動(dòng)性，為績效考核工作的有效開展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考量企業(yè)自身累積的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、其他間接費(fèi)用以及市場現(xiàn)狀，制定統(tǒng)一的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，確保編制工作開展的統(tǒng)一性和科學(xué)性，為企業(yè)更好地發(fā)揮績效考核的效果提供真實(shí)的數(shù)據(jù)支持［4］。

4.加強(qiáng)事中控制。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要推動(dòng)項(xiàng)目責(zé)任成本管理規(guī)章制度的優(yōu)化和調(diào)整，對成本控制實(shí)施全過程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)或精準(zhǔn)預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的各類問題，積極尋找優(yōu)化措施。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要執(zhí)行責(zé)任中心制度，確保企業(yè)成本控制各個(gè)環(huán)節(jié)都有專業(yè)人才負(fù)責(zé)，為企業(yè)開展事后追責(zé)以及提升控制水平提供保障。

5.優(yōu)化成本費(fèi)用配置結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)成本控制，以提升企業(yè)資金使用效率。有效的成本控制體系可以深入掌握項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用需求，優(yōu)化企業(yè)成本費(fèi)用配置結(jié)構(gòu)，為企業(yè)提升成本管理水平以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)夯實(shí)基礎(chǔ)。

6.明確成本核算周期和對象。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要制定統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)以確保成本核算工作的有效開展，企業(yè)明確成本核算對象可以降低成本核算難度，為企業(yè)全面開展成本核算工作提供保障，可以確保成本核算結(jié)果的真實(shí)性和精準(zhǔn)性，為企業(yè)加強(qiáng)成本控制提供數(shù)據(jù)依據(jù)。除此之外，在開發(fā)項(xiàng)目竣工或者部分竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)開展相應(yīng)的開發(fā)工作，確保成本核算工作開展的時(shí)效性，增強(qiáng)成本核算結(jié)果的精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化內(nèi)部設(shè)施配置，為企業(yè)提升成本核算工作水平和質(zhì)量發(fā)揮積極作用。

（三）樹立正確的成本控制理念

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要以現(xiàn)有的成本管理模式為基準(zhǔn)，強(qiáng)化成本控制，為企業(yè)獲取最大化經(jīng)濟(jì)效益奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)需要在加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)的過程中貫徹成本控制理念，確保成本控制效果。第二，房地產(chǎn)管理人員需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，樹立正確的成本控制理念，發(fā)揮帶頭作用，為成本控制工作的全面開展提供保障。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要定期組織員工參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)，開展企業(yè)成本控制實(shí)施結(jié)果考核工作，建立完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，確保企業(yè)員工積極主動(dòng)地參與成本控制工作。

五、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭環(huán)境愈發(fā)激烈以及開發(fā)項(xiàng)目的不斷增加，企業(yè)管理人員也需要提升對成本核算與控制的重視程度，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)可以通過健全成本內(nèi)控體系、完善成本控制責(zé)任體系、樹立正確的成本管理理念等方法加強(qiáng)成本核算和控制，提升企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目的成本管控效率，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展以及獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益提供保障。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要緊跟時(shí)代發(fā)展潮流，引入新型成本核算和控制手段如信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等，為企業(yè)發(fā)展注入新的活力。