房地產企業合同管理中的財務問題探究

俞思婭

（武漢地產集團有限責任公司，湖北 武漢 430000）

一、引言

近年來，房地產一直是大眾談論的焦點問題，受中國傳統文化的影響，房地產業也是我國國民的剛需產業之一。房地產行業的發展與社會各行各業有緊密的聯系，除了傳統的工程設計、工程承包、土建、裝修、水電暖材料、園林綠化、營銷等，還涉及網絡大數據、銀行、保險、證券等高風險行業。無論涉及哪個行業，都是以簽訂合同為前提，合同管理的質量和企業的經濟利益緊密相關。合同管理作為財務管理中的重要環節，需要財務人員的積極參與，旨在提高企業經濟效益，保障各項經營活動的順利進行。

二、房地產企業合同管理與財務管理緊密相連的意義

（一）保護資金安全

房地產企業合同管理具有高風險性，這是由房地產企業合同的特點決定的。目前多數房地產開發企業在進行建設施工與綠化裝修等工程時，都要與施工單位簽訂具有周期長、金額大等特點的合同。且合同的簽訂大多數都是業務部門主導，而忽略了財務的監督作用。由于非財務部門不熟悉稅收政策與企業的財務狀況，未經財務部門審核而簽訂的合同，就無法規避其中存在的履約風險、稅務風險、資金風險、財務核算風險等。比如：在“營改增”之后，簽合同的另一方是一般納稅人還是小規模納稅人，因開票稅率的不同對房地產新項目的成本影響巨大；房地產企業是否存在材料的關聯公司，發包時是采用甲供、乙供還是甲指乙供的方式都會影響總包合同的談判價格；在合同履行時是采用墊資方式還是預付款方式，支付比例是多少，是采用現金支付還是票據支付，是否需要提供履約保函，這些都對企業的資金成本、資金安全有重要意義。

（二）保證企業經營業務順利開展

房地產行業的整體形勢一直欣欣向榮，房地產企業的首要經營目的是土地獲取、快速開發及銷售，而企業的內部控制、合同管理、財務管理則處于一種粗放管理、缺乏監督的狀態。近年來，國家調控督促房地產企業改變以往粗放的經營模式，開始重視增強內部控制、進行合同管理與財務管理的融合、提高資金利用效率。首先要發揮財務管理在合同管理中的監督作用，在具體的財務監督過程中，對合同的涉稅問題、發票種類、開票時間、稅率、支付方式等內容進行審核，同時考慮企業的經濟利益，在合同的履行過程中，進行跟蹤管理，從財務角度對合同中的數據進行分析，發現實際管理中的問題和不足，提出合理建議，幫助企業不斷完善合同管理，保證企業經營業務的順利開展。然后要確保企業對資金實現有效控制，針對已簽訂合同分析企業的資金流入時點和流出時點，協調各業務部門的資金使用，加強銀行按揭的催收，合理安排監管資金的提取，做好企業資金均衡分配。

三、房地產企業財務部門參與合同管理存在的主要問題

（一）企業及財務人員自身對參與合同管理認知不足

很多房地產企業認為合同管理是業務部門和合同管理部門的事情，并未要求財務部門參與合同會簽。而財務人員將更多的工作重心放在了財務核算、稅務籌劃、資金融通方面，忽視了是這些管理工作的前置部分——合同管理。比如近兩三年內的開發項目，因“營改增”之故就有新項目老項目之分，在簽訂有關老項目的合同時，控制總價就比明確稅率要有意義，而新項目歷經三次稅率調整，那么在合同簽訂時就須明確不含稅價，這樣就不會因為稅率降低而增加企業的開發成本。又如銷售合同中首付及按揭的回款時間確定問題，財務管理必須提前籌劃時間，以便合理安排資金支付，降低資金融通成本?？傊?，由于企業缺乏完善的合同管理制度，加之財務人員對融入合同管理認知不足，企業的合同管理方面還存在諸多問題。

（二）合同履行階段與各部門缺乏溝通

企業內部的溝通與協調對于企業的發展來說至關重要，在合同簽訂之后企業各個部門之間缺乏有效的信息溝通，也是合同管理中存在財務風險的重要原因之一。具體表現有以下幾點：合同簽訂后合同文本沒有及時流轉到財務部門，財務部門在支付款項時缺乏依據；對于施工進度的掌握，財務部門與業務部門脫節，財務部門不了解工程現場的施工形象進度，進而不能根據合同條款掌握付款進度，有效地進行資金安排，也不能對各部門是否按照合同約定的形象進度請款進行監督；合同在履行過程中，如果遭遇特殊情況可能會出現合同變更的情況，這要求合同重新進行簽訂，若財務部門沒有與業務部門了解合同變更的相關內容，在款項支付時就可能出現失誤；對于流轉到財務部門支付審批齊全的單據，假如現場工程出現突發糾紛，業務部門如果及時與財務部門溝通，就可以避免在糾紛尚未解決時企業資金流出，從而避免對企業可能造成的損失。

（三）未將合同管理系統與財務管理系統有效融合

完善的合同管理需要各個部門互相配合，并且動用公司的許多資源，這是公司健康運作的體現。在當前的信息化時代，許多房地產企業引入了合同管理系統，通過合同管理系統，優化了合同管理流程，提高了合同簽訂的效率，使合同的執行情況更加明晰，減少人工輸入的誤差。合同管理系統有著便捷性、高效性等特點，但房地產企業卻沒有將其與財務管理系統銜接起來，而僅僅作為方便合同管理部門進行合同管理的工具，沒有最大化發揮合同管理系統的優勢。許多財務部門依舊依靠手工做臺賬來控制合同付款進度，通過人工將財務系統的支付情況與合同管理系統的合同完成情況進行核對，增加了工作量的同時，降低核對效率，也無法完全發揮合同管理系統的作用。

四、加強房地產企業財務部門參與合同管理的建議

（一）加強合同管理意識，積極參與合同簽訂

企業在合同管理制度中應當明確財務部門參與到合同的簽訂過程中。首先財務部門應當對于工程合同中的付款節點、發票種類、發票開具時間、稅率、結算方式等內容進行重點審核，若企業存在一處用地被分期開發或同一期分幾個標段的情況，在考慮設計方案、人工成本、材料費用等因素后，對主要工程單方造價進行對比，分析單位成本波動是否在合理范圍之內。其次根據企業的工程節點及推盤節奏，初步估計企業的資金狀態，針對企業的付款條件及時點，提出合理化建議，使合同的執行與企業的財務資源相匹配。在合同的簽訂時，財務部門扮演著重要的角色，關注合同簽訂，減少合同在履約過程中帶來的風險。

（二）履行合同過程中加強部門溝通

企業在簽訂任何合同后，都應當將一份原件轉至財務部門用于備案，財務部門對于收到的所有合同都應當做好合同臺賬，針對不同部門簽訂的合同，在審核和監督時有不同的要求。第一，對于工程施工類合同，臺賬應包括施工企業的項目收付款信息、合同金額、付款條件及保證金的情況等。財務部門需在整個開發周期與相關部門保持積極溝通，了解開發進度及款項支付時間，為企業運營預留充足的資金。在施工單位提示付款時，財務部門需審核付款手續是否齊全，審核開票單位、合同單位、收款單位是否一致，備注欄是否注明工程名稱及工程地址，避免產生稅務風險，還應該對工程類合同的每一筆付款登記支付時間、含稅價、不含稅價等，并做好與施工企業的對賬工作。第二，對于銷售合同，財務部門應根據銷售部門每天提供的銷售情況制作銷售報表，定期核對銷售報表與實際收款是否存在差異，與銷售部門溝通了解差異生成的原因，確保購房單位或購房人按合同約定支付首付款，同時關注銀行按揭放款情況，保證企業的現金流穩定。第三，后期合同內容發生重大變化，應當重新進行審批，相關部門需將變更后的合同交予財務部門用于備案。

（三）在合同履行后進行總結與分析

首先，財務部門應該針對具體合同進行分類管理、有序存放，按法律相關規定年限進行保管；其次，要提高財務人員的專業素質，通過培訓增強財務人員的信心，改變傳統的財務管理理念，讓財務人員認識到合同管理的重要性；再次，業務與財務是企業最重要的兩個方面，為了在現代經營管理的過程中真正實現“業財融合”這一目標，財務人員要認真研讀合同中的每項內容，準確把握合同內容，不斷豐富房地產施工、銷售等業務知識，運用專業知識對不同種類的合同進行分析，才能確保財務核算的準確性，保證核算內容反映實際情況。最后財務數據是各部門工作成果的最終反映，通過對合同執行全過程的跟蹤管理，財務部門可以站在項目全周期的角度，通過銷售情況、成本發生情況對企業的銷售回款率、資金周轉率、內部收益率、成本利潤率等財務管理指標進行分析，與各部門共同探討，在之后的開發活動中增強內部配合，為企業的其他項目提供合同管理的經驗與教訓，提升企業的競爭力。

五、結語

在尚未出現新技術新工藝使房地產企業的成本大幅度降低之前，企業只有加強對合同的控制和管理、完善合同管理制度、促進財務管理與合同管理互相融合，才能充分進行資源配置，提升企業的經營效益。財務人員應當提升自身的綜合素質、積極思考并參與企業各項管理，增加業務知識儲備，協助企業合理規范地簽署及執行合同管理，切實保障企業的合法權益、預防風險，促進房地產行業進一步的發展。