探討房地產市場宏觀調控的長效機制

何 弦

（重慶科創職業學院，重慶 402160）

對房地產行業進行宏觀調控，主要就是針對當前的房地產市場進行一些宏觀方面的調節與控制。要想對房地產行業進行宏觀調控，必須由政府出面，運用經濟、行政等手段對我國的房地產行業進行一定的調節，從總體上保證房地產行業的發展與我國的經濟發展相協調。對房地產行業進行宏觀調控最主要的目的就是平衡我國的基本供求，保證我國居民能夠買得起房、住得起房。我國政府從2014年起就不斷出臺相關的房地產政策，對房地產行業進行一定的管理。2019年，我國政府出臺了最新的房地產政策，這一政策對我國的房地產市場提出了全新的要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。同時，最新政策還表示要全面落實房地產的長效管理機制，不把房地產作為短期刺激經濟的手段。在這一政策之后，我國或許會有多地對房地產的價格進行限制。

一、房地產市場宏觀調控長效機制的內涵

在很多情況下，我國對于房地產市場的調控都只注意短期的效益，而忽視了其對經濟產生的長期影響，在這樣的情況下，房地產市場難免會缺乏穩定性與獨立性。我國政府習慣于利用房地產對我國經濟進行最基本的調控，當經濟運行壓力較大時，政府通常會放寬房地產方面的政策，希望以此來帶動經濟的發展；而當經濟運行比較火熱時，政府又習慣于過分限制房地產行業的發展。這樣的機制在很大程度上并不能幫助我國的房地產市場建立長效機制。基于房地產行業宏觀的長效機制在總體上來說是具有改革性的，且具有時效性與差異性。建立一套運營穩定的長效機制能夠幫助我國的市場經濟走向穩定與發展。在我國經濟發展進入新階段的當下，對于房地產的宏觀調控也必須進入一個新的時期，包括土地制度、稅收體系、租賃市場等一系列的房地產相關方面的改革都需要我國政府深入研究，從而構建一個貫穿所有方面的長效機制，保障我國經濟的長治久安。

二、我國構建房地產市場宏觀調控的長效機制的意義

我國經濟呈現穩中有進、穩中向好的發展態勢，出現了諸多積極變化。從我國經濟發展階段的變化中可以看出，我國經濟正由高速增長階段轉化為高質量發展階段。房地產行業在我國國民經濟中占據著特殊地位，在此經濟背景下，我國房地產市場的宏觀調控面臨著更長期、更艱巨、更復雜的境況，這對構建房地產市場宏觀調控的長效機制也提出了更加緊迫的要求。這是由于房地產行業作為我國基礎產業，能夠有效帶動和房地產行業有關的上下游產業群的發展，在我國國民經濟中占據重要地位。

黨的十九大明確提出，現階段我國經濟發展進入新的階段，迫切需要解決經濟發展不平衡、不充分的問題，房地產行業作為推動我國經濟發展的重要力量，發揮著不可替代的作用。但房地產行業的過度發展也會帶來很多現實性問題，例如：房地產行業過快過猛發展會直接降低市場的消費能力，降低經濟競爭力；過熱的房地產市場會吸引大量資本流入，人們的購房欲望虛漲，為經濟動蕩埋下了安全隱患；隨著后期人們購買力的下降，房地產市場供過于求，房價將大規模下降，將會導致房地產市場低迷，甚至會引起房地產市場的崩潰，進而導致金融危機甚至經濟危機。因此，我國應當加強對經濟發展的重視和調控，作為經濟發展基礎的房地產行業需要在較長的歷史周期中保持持續健康發展，從而推動我國國民經濟的發展。因此，需要構建房地產發展的長效保障機制，通過對房地產市場的宏觀調控達到穩定經濟的目的。

三、構建房地產市場宏觀調控長效機制的政策建議

（一）重視與房地產市場有關的法律機制建設

政府對房地產市場的宏觀調控，必須建立在法律的基礎之上。只有法律才是政府對房地產市場進行調控的武器。在這樣的情況下，我國相關的立法部門應當重視與房地產相關的法律，只有這樣，政府對房地產市場的調控才能真正做到有法可依、有法必依。

（二）促進與房地產市場相關的稅收機制的建立

房地產行業與稅收機制息息相關，在關于稅收的問題上，政府應結合我國的基本國情，建立一套合理、合法的稅收機制。從具體的方面來說，我國房地產行業的稅收體制應當區別不同的人群與層次來進行，對于那些房產多、想從房產中牟取暴利的人群應當加收稅費，而對于僅僅想要滿足自身住房需求的老百姓應當適當降低稅費。完善我國房地產行業的稅收體制，才能從根本上保證我國房地產行業的平穩發展。

（三）加大房地產市場保障機制的建設

我國對于房地產市場的調控，應當從商品房和保障房兩個基本體系入手。對商品房的調控應當由政府這只“看不見的手”來進行，保持商品房市場最基本的穩定與平衡；而對于保障房，應當由政府與企業共同進行調控，這兩個方面的調控可以說是由“看得見的手”進行操控的。

（四）加強房地產金融機制的建設

我國要想保證房地產行業的長治久安，就要對房地產在金融機制方面的建設采取一定手段，這樣才能夠保證“三條腿走路”，從而不斷完善我國房地產市場的體系。

四、房地產市場宏觀調控需要注意的問題

（一）房地產市場管制：有效有限管制，提高資源配置效率

房地產市場一旦失去控制，就不能通過自身的改變而使問題得到解決，必須由政府對房地產市場進行干預。然而，政府的干預并不是萬能的，也有失靈的時候，市場管制和政府干預二者的失靈都會導致房地產市場效率降低。為了應對這一問題，政府在管制時需要有一個度，適當的管制才是最佳的。第一，政府必須要劃分管制區域，保證該管的地方管得到位，不該管的地方不去觸碰。第二，在進行房地產市場干預時，必須有一個完整的規劃，并且對計劃實施后的后果進行評估，確保計劃的實施能給房地產市場帶來積極影響。

（二）分類調控，因地施策

目前，我國的房地產市場呈現分化的現象，并且這種現象愈演愈烈，我們必須貫徹實行有差別的宏觀調控政策，保證不同地區的房地產市場分別有最適合的政策，同時要確保各地區政策的準確到位與靈活。對于經濟發達城市，要保持高度的調控，在原有的基礎上增加住宅面積占總建筑面積的比重，適當增加一些土地供應，出臺一些相關政策，對購房者加以限制，盡可能地遏制房價上漲的勢頭。

（三）保障房地產市場宏觀調控政策的獨立性

我國采取宏觀調控政策時的調控方式主要是以財政政策和貨幣政策為主、其他工具和手段為輔，目的是維持我國宏觀經濟穩定，保障國家經濟社會的金融安全。房地產市場是我國經濟市場的重要組成部分，對房地產市場中的經濟政策和宏觀經濟的調控政策大有不同。房地產市場進行經濟調控的方式主要是通過限制購買條件和套數、稅收政策、土地使用政策等方式進行的，目的是滿足不同收入、不同年齡和不同社會階層的人們的需求，進而保證我國房地產市場健康穩定發展。因此，需要制定專業性的法律和相關的政策，實現房地產市場在整個經濟市場中調控的獨立性，才能保障房地產市場有效運行，否則會使房地產市場的調控偏離房地產行業本身，無法達成我國宏觀經濟調控的目標，影響整個市場經濟的健康發展，不利于實現我國經濟高質量發展的目標。