實(shí)行全面“營改增”后房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別淺析

吉佩林

（南通高瑞置業(yè)有限公司，江蘇 南通 2264000）

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的整體提升，民眾的住房需求日益強(qiáng)烈，近幾年，房地產(chǎn)甚至一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)企業(yè)而言，“營改增”之后，房地產(chǎn)將面臨新的增值稅征收環(huán)境，企業(yè)必須重新規(guī)劃，更改過去的納稅籌劃方案。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營業(yè)稅改征增值稅后的稅收政策，進(jìn)行更為深入的研究。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理及風(fēng)控變化

企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)該在國家制定的稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)各類稅種進(jìn)行整合優(yōu)化，從而推出科學(xué)、合理的納稅方案，幫助企業(yè)更好地減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，達(dá)到為企業(yè)節(jié)省運(yùn)營成本，提高經(jīng)濟(jì)收益的目的［1］。隨著“營改增”的推行與落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)稅率計(jì)算、管理操作以及風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行重新的梳理與定位，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制面臨新的挑戰(zhàn)。

（一）強(qiáng)調(diào)增值稅專用發(fā)票管理的重要性

“營改增”的落地，要求房地產(chǎn)企業(yè)重新認(rèn)識(shí)增值稅專用發(fā)票在實(shí)際工作中的重要性，因此企業(yè)需要在傳統(tǒng)稅務(wù)管理的基礎(chǔ)上，不斷完善對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，不管是操作方式還是管理思路都需要重新梳理。愿景固然美好，但是真正實(shí)施起來，總會(huì)猝不及防地遭遇諸多問題，比如管理以及認(rèn)識(shí)上難免會(huì)存在誤區(qū)。有些房地產(chǎn)企業(yè)過度追求增值稅專用發(fā)票，忽視了對(duì)相應(yīng)成本的把控，出現(xiàn)了本末倒置的尷尬局面。成本管理本來就是企業(yè)發(fā)展過程中的重中之重，企業(yè)卻因?yàn)檫^分迷信增值稅專用發(fā)票的效力，忽略了對(duì)其他稅務(wù)管理工作的精準(zhǔn)把控。

（二）出現(xiàn)新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

“營改增”的落地在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了新的問題與挑戰(zhàn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之而來，“營改增”要求企業(yè)重新制定稅務(wù)核算的方法，必須對(duì)核算方法進(jìn)行調(diào)整，因此可能會(huì)在原來的核算基礎(chǔ)上增添很多更加復(fù)雜、要求更高的核算方式。如果房地產(chǎn)企業(yè)還沒有做好相應(yīng)準(zhǔn)備，勢必會(huì)導(dǎo)致核算精準(zhǔn)度下降，從而在無形之中加大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控難度。

（三）加強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅的管理

稍微有財(cái)務(wù)管理知識(shí)的人都應(yīng)該知道，“營改增”推行的目的就是為企業(yè)減輕納稅負(fù)擔(dān)，在實(shí)際操作中，企業(yè)可以通過進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方法減少納稅金額，達(dá)到縮減稅務(wù)費(fèi)用支出的目的。但是想要充分利用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣政策，必須在稅務(wù)管理工作中加大對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅的把控力度，避免進(jìn)項(xiàng)指標(biāo)不合規(guī)阻礙抵扣工作的進(jìn)行，白白給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后可實(shí)行的改革措施

企業(yè)必須加強(qiáng)自身的稅務(wù)管理工作改革，只有這樣才能夠充分適應(yīng)“營改增”帶來的新變化，并從中獲取利益。

（一）注重內(nèi)部環(huán)境建設(shè)以及治理結(jié)構(gòu)的調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)過去存在盲目建設(shè)、競爭的情況，對(duì)內(nèi)部管理工作有所忽視，導(dǎo)致在發(fā)展后期，很多企業(yè)都因?yàn)閮?nèi)部環(huán)境建設(shè)不足而出現(xiàn)了諸多問題，無法持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展下去?！盃I改增”的推出，迫使房地產(chǎn)企業(yè)重新認(rèn)識(shí)內(nèi)部環(huán)境管理工作，加強(qiáng)對(duì)下游供應(yīng)商的管理。首先，企業(yè)上下尤其是財(cái)務(wù)管理部門，要積極學(xué)習(xí)與“營改增”相關(guān)的財(cái)稅知識(shí)，并分析研究行業(yè)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“營改增”的核心內(nèi)容有更加充分的認(rèn)識(shí)，并正確看待“營改增”政策對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。其次，將“營改增”制度改革工作升華為企業(yè)內(nèi)部秉承的文化與精神，通過持續(xù)不斷的宣教與學(xué)習(xí)，讓全體員工重視“營改增”，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)部門工作人員的積極性與主動(dòng)性［2］。

（二）加強(qiáng)對(duì)下游供應(yīng)商以及采購經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效管理

雖然增值稅專用發(fā)票能夠通過進(jìn)項(xiàng)抵扣幫助企業(yè)減輕稅務(wù)方面的壓力，但是企業(yè)也不能過分迷信增值稅專用發(fā)票，這樣很容易導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)部門的管理人員甚至管理高層對(duì)稅務(wù)管理工作出現(xiàn)認(rèn)知上的偏差，將稅務(wù)管理重心一味偏向增值稅，出現(xiàn)“一家獨(dú)大”的現(xiàn)象，使稅務(wù)管理工作厚此薄彼，極不平衡，最終的結(jié)果就是既無法有效減輕企業(yè)稅收方面的壓力，也忽視了對(duì)其他工作的管理，比如有可能削弱對(duì)下游供應(yīng)商以及采購經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)控力度，使企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)面臨兩難。

企業(yè)要對(duì)下游供應(yīng)商的資質(zhì)進(jìn)行調(diào)查，凡是不具備增值稅專用發(fā)票開具資格的供應(yīng)商，都應(yīng)該考慮是否需要終止合作，以此維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益與經(jīng)濟(jì)效益。不僅如此，還要對(duì)原材料、貨物、設(shè)備等進(jìn)行品控管理，千萬不能因小失大。只追求增值稅專用發(fā)票而忽視對(duì)成本品質(zhì)的把控，一旦品質(zhì)出現(xiàn)問題，企業(yè)很有可能失去在市場中的競爭優(yōu)勢。

（三）做好財(cái)務(wù)管理工作以及發(fā)票管理

首先，要提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，必須從內(nèi)部杜絕虛開發(fā)票的問題，時(shí)刻警示管理人員不可心存僥幸，不可觸碰財(cái)務(wù)法律法規(guī)的“高壓線”，所有的發(fā)票的獲取都應(yīng)該走正規(guī)合法的路線。其次，要對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行定期的專業(yè)培訓(xùn)，避免核算人員因?yàn)闀?huì)計(jì)能力缺失，而出現(xiàn)核算不清晰、范圍不確定、項(xiàng)目不準(zhǔn)確等問題。企業(yè)要加強(qiáng)入賬管理工作，在房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭鄯靠铋L期滯留而未及時(shí)入賬的現(xiàn)象并不少見，但是在“營改增”的大環(huán)境下，不能及時(shí)入賬將給企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作帶來很大的影響，甚至?xí)绊懫髽I(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)進(jìn)項(xiàng)抵扣的嚴(yán)格管理，避免在實(shí)際經(jīng)營過程中出現(xiàn)虛增抵扣的問題，只要是超出項(xiàng)目規(guī)格的金額，就不能進(jìn)行抵扣操作。不僅如此，對(duì)所有采購經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也要進(jìn)行抵扣把關(guān)［3］。

（四）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)種類較多，風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)營過程中隨時(shí)存在，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制顯然是技術(shù)性與專業(yè)性最強(qiáng)的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)［4］，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)與納稅申報(bào)人員等都有相當(dāng)高的要求?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要提升自身業(yè)務(wù)與人員的各項(xiàng)素質(zhì)，這樣一旦產(chǎn)生稅務(wù)問題，就可以識(shí)別由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，必要時(shí)進(jìn)行追責(zé)，上至企業(yè)管理層，下至各相關(guān)部門及其負(fù)責(zé)人。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員涉稅風(fēng)險(xiǎn)方面的控制意識(shí)，在日常經(jīng)營管理過程中，注意規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下，必須樹立正確的依法納稅理念。房地產(chǎn)企業(yè)管理層只有具有依法納稅的意識(shí)，才能真正在實(shí)際操作中開展稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)控制稅收風(fēng)險(xiǎn)之目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必將業(yè)務(wù)做到位，真正提升會(huì)計(jì)核算水平，盡可能保全有關(guān)的會(huì)計(jì)核算資料，以提供充足的必要的依據(jù)，對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。最后，企業(yè)在控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，需要顧及發(fā)展利益，正確合理地按照法律法規(guī)進(jìn)行稅收策劃。納稅籌劃方案既要考慮企業(yè)個(gè)稅的高低，又要考慮企業(yè)全局的利益。

（五）建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

在識(shí)別與防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，企業(yè)需要建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。第一，定期檢查企業(yè)稅務(wù)情況，開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)工作。房地產(chǎn)企業(yè)采用沃爾評(píng)分法，找出房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門或人員可能存在的高風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，得到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作出整體評(píng)價(jià)。第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)監(jiān)督，根據(jù)有關(guān)稅務(wù)專業(yè)知識(shí)與法律法規(guī)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。在房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預(yù)測具有普遍意義，且已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。應(yīng)按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的過往資料，根據(jù)現(xiàn)有的要求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收開展科學(xué)測算。

三、結(jié)語

在“營改增”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。只有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員吃透用足各項(xiàng)稅收政策，應(yīng)對(duì)好各種稅務(wù)變化，最大限度地實(shí)現(xiàn)納稅的科學(xué)合理化，企業(yè)的整體成本才能夠降低，經(jīng)濟(jì)收益才能上升。企業(yè)需要重新建立符合自身發(fā)展的稅務(wù)風(fēng)控方案，并從上至下地貫徹執(zhí)行相應(yīng)的籌劃政策，建立更加有效、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過制度、人力以及方案等多方面的支持，更好地發(fā)展下去。