商品房預購人權(quán)益保障研究

關(guān)英琦

（北京林業(yè)大學，北京 100083）

一、商品房預售制度的定義及其特征

我國商品房預售制度始于中國香港，中國香港立信置業(yè)公司“分層售賣、分期付款”的模式開創(chuàng)了房屋預售之先河。［1］從此，這一房屋銷售模式便流行開來，并成為中國香港房地產(chǎn)行業(yè)的一大經(jīng)營特色。20世紀末商品房預售制度正式引進內(nèi)地，《城市商品房預售管理辦法》的出臺標志著這一制度的正式實施。根據(jù)相關(guān)法律，商品房預售可以闡釋為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。與商品房現(xiàn)售相比，商品房預售具有以下特征：

（一）標的物的非現(xiàn)實性

在預售制度中，合同簽訂時商品房仍未建造或未完全建成，標的物并未現(xiàn)實地存在。因此預購人不能立即取得商品房的所有權(quán)，簽訂合同只能就房屋交付時間和基本情況進行詳細約定。

（二）履行的非即時性

商品房預售中標的物的非現(xiàn)實性致使商品房預售中合同履行不具有即時性。預購人在合同成立時先交付部分或全部價金，而預售人則是之后約定期限內(nèi)移交驗收合格的標的物。實踐中，從預售合同生效到最終商品房交付通常需要幾年的時間，部分學者將商品房預售行為定性為“遠期交貨行為”。

（三）國家干預性較強

標的物的非現(xiàn)實性和合同履行的非即時性加大了預購人的風險，且預購人常處于劣勢地位。故國家通過強制力手段加強干預性，實現(xiàn)預售人和預購人兩者的利益衡平，維護房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展。現(xiàn)行的商品房預售許可證制度、商品房預售登記制度和商品房預售款專用制度，都保障了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為對預購人權(quán)益減少侵害。

二、預購人權(quán)益受侵害的幾種典型表現(xiàn)

房地產(chǎn)預售制度對培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的推動作用。然而，商品房預售制度在實施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風險和市場風險。［2］在現(xiàn)實生活中，預購人的權(quán)益時常會遭受侵害，下文將對合同訂立和履行兩個階段進行分析：

（一）合同訂立之前：房企發(fā)布虛假廣告

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化，通過廣告途徑進行樓盤宣傳，已經(jīng)成為行內(nèi)通行的促銷方式，廣告對購房者產(chǎn)生了很大影響。但許多不良房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中千方百計打“擦邊球”，使用大量誘導性語匯或圖片，進行夸大宣傳。在商品房交付時，房企將廣告中承諾的具體事項以次充好，甚至拒不承認。

2018年4月15日，國家市場監(jiān)管總局公布的第一批二十起典型虛假違法廣告案件中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告達三起。三家房企主要在贈送面積、容積率和建筑面積進行了虛假宣傳。常見的虛假宣傳類型還有，對還未建成或仍處于規(guī)劃中的市政條件作誤導宣傳，玩文字游戲，如“五星級的家”，廣告中沒有預售許可證號，渲染房產(chǎn)升值空間，甚至做出投資回報承諾等。

（二）合同履行階段：房企重復銷售

商品房預售中標的物的非現(xiàn)實性和履行的非即時性兩個特征，決定了預購人不能在訂立商品房預售合同后立即獲得房屋所有權(quán)。在房屋竣工驗收合格完成交付之后，預購人同時攜帶房屋預售合同和房屋交付憑證才能到房管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

由于近些年房價漲幅較大，受利益驅(qū)使一部分不良房企不按規(guī)進行預售合同登記，將已簽訂預售合同的房屋再次出售給其他購房者，即“一房多賣”。未辦理登記備案手續(xù)的商品房預售合同無法產(chǎn)生對抗第三人的效力，如若后買受人先于前買受人辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則后買受人取得房屋所有權(quán)，預購人的合法權(quán)益受到了嚴重損害。

三、完善商品房預購人權(quán)益保護制度的建議

（一）合理規(guī)范和限制預售廣告

首先，要完善相應的法律法規(guī)，為解決商品房預售糾紛提供法律支撐。2003年出臺的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》在極大程度的保障了預購人的權(quán)益，縮小了買賣雙方爭議的范圍。

其次，對預售廣告進行前置性審查。由于事后救濟無法挽回已經(jīng)發(fā)生的損害結(jié)果，故房地產(chǎn)廣告發(fā)布之前對其進行監(jiān)管和審查顯得尤為重要。要嚴格審查廣告內(nèi)容的合法性、合理性和準確性。合法性審查是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進行審查，審查其營業(yè)執(zhí)照、預售許可證等材料；合理性審查是對廣告中商品房的真實性進行審查，如建筑進度、建筑或?qū)嶋H面積等；準確性是指廣告用語是否真實、準確，不具有誘導性或傾向性。當然，我們也要推行事后救濟和事中監(jiān)督，三者共同維護欲購者合法權(quán)益。

最后，將廣告中要約內(nèi)容在合同中載明。預售廣告通常被視為要約邀請，但是部分對合同訂立及價格確定產(chǎn)生影響的應視為要約。要約的內(nèi)容直接決定了購房者是否購買，故而應當將廣告中要約內(nèi)容在合同中載明，保障預購人的信賴利益，避免房地產(chǎn)開發(fā)商在交付時以廣告并非合同的一部分為由推脫責任。

（二）完善預售信息披露制度

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的信息進行披露，有利于減少購房者因信息不對稱而導致的損失，加強對房地產(chǎn)企業(yè)和項目的監(jiān)督，形成良性的競爭環(huán)境。

首先，通過法律將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目進行信息披露規(guī)定為一項法定義務。同時，細化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的信息披露標準、披露方式，以及未進行的懲戒措施。一定程度上保證了市場的透明化，有利于購房者做出理性購買選擇。

其次，簡化相應程序，及時進行信息披露。簡化信息披露的流程和審核程序，設立獨立的信息披露監(jiān)管機構(gòu)，減少行政機關(guān)對之進行過多干預。保障所披露的信息必須是最新的，能及時反映企業(yè)和項目的現(xiàn)實情況。

最后，將信息披露納入房產(chǎn)企業(yè)誠信檔案管理，永久電子留存。對于未及時進行信息披露或未進行信息披露的企業(yè)，處以罰金并終生留檔；對于未及時進行信息披露或信息披露錯誤的房產(chǎn)項目勒令其停止建設。加大懲戒力度，增強信息透明度。

（三）嚴格執(zhí)行預售登記制度

首先，調(diào)整預告登記的發(fā)生方式。我國《民法典》對于預告登記的發(fā)生方式進行了規(guī)定，規(guī)定采取自愿的發(fā)生方式。在商品房預售中，預購人的弱勢決定預購人在簽訂預售合同時容易受到格式條款的制約，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕辦理預告登記，則預購人很難要求其辦理。因此，筆者認為這種約定性的條款難以達到保護預購人利益的目的，因此必須用強制的方式來規(guī)定預告登記，并規(guī)定嚴格的責任。

其次，明確預告登記具體內(nèi)容。新出臺的《民法典》并未對預告登記的具體內(nèi)容進行規(guī)定。但根據(jù)《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，房屋登記簿應當記載房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他應當依法登記的事項。因此，在預告登記作為準物權(quán)登記時，應詳細記載房屋預售的位置、面積等信息，對此有關(guān)工作人員應該進行實質(zhì)性審查。待房屋建成后進行不動產(chǎn)登記時，只需要從法律確認的角度以形式上的審查和頒發(fā)相關(guān)證書。

最后，賦予預售合同備案登記制度以準物權(quán)效力。在房地產(chǎn)開發(fā)商與預購消費者簽訂預售合同之后，基于預售合同，預購消費者獲得所購買商品房產(chǎn)權(quán)的債權(quán)請求權(quán)。為防止“一房多賣”情況，要實現(xiàn)登記備案的買賣合同與預告登記制度的銜接，明確賦予商品房預售合同登記備案以對抗第三人的準物權(quán)效力，這樣才能為弱勢預購消費者提供更強有力的法律保護。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，預售已成為房屋買賣的主要方式。商品房預售制度減輕了購房者的購房壓力，也有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設資金的不足，為擴大商品房開發(fā)規(guī)模方面確實做出了巨大的貢獻。但是商品房預售制度在對預購人權(quán)利保障方面仍存在一些問題。在房屋預售中，預購人往往面臨著虛假廣告宣傳，預售方主體資格不合法，預購定金難退還，房地產(chǎn)開發(fā)商拖延交付房屋，房屋質(zhì)量問題以及預售商品房的其他權(quán)利瑕疵。為了發(fā)揮房屋預售制度的價值，限縮其對購房者權(quán)利可能造成的不良影響，應從合理規(guī)范和限制預售廣告、完善預售信息披露制度及嚴格執(zhí)行預售登記制度三個角度提出了完善建議。只有完善預售制度及相關(guān)配套措施，預售制度才能充分發(fā)揮其價值。