閑置土地處置的法律探討

呂國昌

（廣東新北江律師事務所，廣東 清遠 511518）

閑置土地處理過程中，涉及一些法律內容，政府需根據相關法律政策，在處理過程中，既要保證社會穩定和投資者的合法權益，又要保證在合法范圍內進行。面對現代復雜的土地使用情況，閑置土地處理工作，對政府部門工作而言，有著極大的挑戰性。

一、閑置土地概述

保護耕地，合理利用土地是我國基本國策。對于土地資源的利用，政府部門要著眼于土地存量挖掘，通過科學的方式提高土地資源利用率，有效減少我國土地供求之間產生的壓力，而對閑置土地在租用過程中，要在相關法律要求下進行調整。沒有經過管理的土地資源，政府部門在土地問題處理過程中，占有重要的位置，如果超過相應期限還沒有發展的話，土地開發面積和利用面積有著極大的差異，甚至會影響到當地經濟建設速度［1］。閑置土地利用，尤其是國有閑置土地的利用對提高我國土地利用率有著重要的作用。但是處理過程中，我國缺少相應法律制度，導致閑置土地處理工作缺乏必要的政策支撐。土地閑置和土地空閑是不同的兩種概念，土地空閑是土地現狀沒有被人類開發和使用；土地分類中，沒有被利用和引進輪換制度休耕的農用地，作為閑置土地。閑置土地根據國家相關法律規定被合理征用，但是在實際情況中，空閑和閑置在概念上有著極大的差異。閑置主要針對的是國有土地在簽訂合同之后，開始計算土地使用日期。而土地管理局針對日期進行計算的同時，審批土地資源內容，并對閑置土地使用方案進行不斷調整，在保證其科學使用的前提下推進工作。尤其對非農業建設用地耕地情況，在審批一年之后才能夠進行其他用途，而且需要在合法的范圍內，才能夠進一步穩定土地資源使用情況。

二、閑置土地法律處理分類

（一）房地產開發閑置用地

閑置土地是指通過商業出讓行為獲得土地使用權，但在房地產建設和開發過程中，根據合約內容，形成的延期現象，對土地資源的使用造成嚴重影響。土地資源在開發利用過程中，如果合同日期縮短，而在土地上沒有進行科學系統的開發行為，政府部門可以減少收取相關費用，推動土地資源利用和開發速度。對兩年沒有動工開發的土地，政府部門可以根據法律要求，無償收回土地使用權。法律也規定了其他情況，但如果是因為不可抗拒力而導致土地閑置，或者是政府和相關部門的行為導致開發延遲的情況除外［1］。

（二）非農建設占用耕地閑置土地

這種閑置已經辦理了農用土地向建設土地轉移，在相關法律規定時間內，造成土地資源閑置情況，甚至是土地資源嚴重浪費。為了能夠減少土地閑置情況，需對閑置土地情況進行詳細合理審查，這樣才能保證土地資源合理利用。土地需滿足一年左右時間沒有進行耕種，或者是由其他人進行耕種，滿足這樣條件才能保證土地資源的在相應規定下繳納費用，具體費用征收數值和費用標準由當地政府規定。

（三）其他類型閑置土地

其他閑置土地處置可以根據國家相關法律政策進行，在相應法律規定中，用地單位需根據合同內容完善土地使用方式來進行土地利用，對土地利用過程中存在不合理的地方，有關部門需進行調整。根據地方土地實際情況進行詳細調整，如有關部門在工作中，經過不斷調整，能夠有效提升有關部門閑置情況，提高土地資源利用率；同時，還能夠針對城市土地使用情況進行調整，提高土地利用率。對于當地經濟建設而言也有著重要意義，尤其是置換土地以其他科學形式進行有效處理。

三、閑置土地在法律角度應用措施

（一）閑置土地處理相關法律規定

閑置土地資源的利用，不論是什么土地類型，都需要在相關法律要求范圍內進行使用。土地開發和建設不僅僅是閑置土地利用，還需在利用過程中，對相關信息進行匯總，提高土地資源利用程度。根據法律規定，政府部門收取閑置費用需根據工作內容，對土地征用方式進行調整和研究，保證施工質量能夠達到要求。最長為一年。政府部門可以根據法律規定變更土地用途，辦理手續簽訂，并對土地利用質量有著嚴格要求，而政府根據政策發展需求，對閑置土地進行合理利用。地方建設過程中，土地資源是非常重要的，政府在法律條款規定下，通過和開發商協商，對其土地資源進行合理調換，政府部門在利用土地閑置資源過程中，保證土地使用質量，在土地使用過程中，還可以通過商業活動對土地資源進行有效調整，保證土地原來使用者經濟利益沒有受到影響，而如果出現損失的話，政府需給予相應賠償，保證土地使用能夠達到相應需求。如果一些土地閑置情況是因為有關部門建設計劃造成的，而想使用這片土地的人，可以向政府部門繳納相應費用。在實際支付過程中，需對相應金額進行科學系統核算，將土地進行系統分類，閑置土地收取的費用一部分支付給土地原使用者，剩下部分則政府收取，在此基礎上，政府需針對開發內容進行調整和研究，保證土地閑置問題能夠得到妥善解決。而一些土地閑置時間超過兩年，未進行任何形式上的工程建設，國家可以根據有關規定收回未動工造成的閑置土地。而由于政府導致的土地閑置情況，需采用積極的方式對其進行補救，減少損失。國家需要出臺相應政策，針對征收增值低價制度，對于遏制房地產市場存在囤地的情況，有關部門可根據相應法律內容，對土地資源使用進行調整，減少開發商在土地使用過程中牟取暴利的行為，提高土地合理使用率。從開始計算直到售出，對工程開發工作及時進行調整，在后續工作內容中，對開發商開發行為進行限制，明確土地資源情況之后開始計算，直到售出最后一間房。尤其是市場上不良房地產開發商，需根據相關法律內容及時對土地建設方案進行修改和研究，提高土地資源利用率，增加房地產市場穩定性，從而賺取更多利潤。有關部門需充分理解閑置土地概念，從閑置土地法律處置性質、主題和主要程序出發，提出針對性的工作方式，在法律范圍內，將閑置土地利用起來，可以避免損害各方利益，提高我國土地資源利用率，避免出現資源浪費的情況。［2］

（二）執法主體規定不一致

《閑置土地處置辦法》第三、第四兩條中對閑置土地的執法主體規定和土地使用權出讓條例中根據規定主體區別，進行工作適當調整，法律法規主要以政府有關部門為主，尤其是執法內容存在一定程度上，在實際工作中容易造成意識混淆，對土地資源后續工作利用帶來了極大的困擾。

（三）完善集體建設用地閑置土地立法規定

根據相關法律對土地資源進行處理，保證土地資源利用率。容易出現閑置土地問題，在法律法規內容中對此類現象沒有明確規定，不利于國家土地資源節約和有效利用。而且《閑置土地處置辦法》對動工開發建設項目，開發建設面積不足總面積1/3或者投資額不足總投資額25%，終止開發滿一年，認定為閑置土地。容易對土地資源后續開發工造成嚴重影響，而投資額度沒有達到的話，是否認定為閑置土地，需要對此情況進行明確規定和處理。

四、結束語

隨著我國社會主義法治建設不斷推進，政府辦事更要遵循法律準則，在不同工作程序中，對當事人法律權益進行保護。不同的工作內容，對當事人權利和利益保護程度不同，閑置土地處理這一行政行為，政府需站在群眾的角度，進行法律探究，并提出針對性的工作辦法。