關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的思考

王霞

（陽泉煤業(yè)太行地產(chǎn)投資管理有限公司，山西 陽泉 045000）

在當(dāng)前的行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，與其他行業(yè)產(chǎn)業(yè)之間存在較大的關(guān)聯(lián)性，直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，也會(huì)影響到人們的生活條件。但當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著諸多的壓力，如市場競爭激烈、行業(yè)政策變化等等。所以，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場中的競爭實(shí)力，以及能夠更好地應(yīng)對(duì)未來嚴(yán)峻的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理控制制度，提高企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理水平，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題，從而能制定有效的應(yīng)對(duì)策略，繼而高效化且及時(shí)化的解決上述問題，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本內(nèi)涵

隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善，在推動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營管理起到重要作業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于私營性企業(yè)，在實(shí)際的經(jīng)營發(fā)展過程中會(huì)影響到企業(yè)管理水平、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)務(wù)控制水平等諸多方面。所以，為了有效地防止房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，就必須提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理力度，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而且，內(nèi)部控制是業(yè)務(wù)開展和經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，管理人員和企業(yè)職工依據(jù)內(nèi)部控制制度開展相關(guān)工作，有利于推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

此外，內(nèi)部控制工作主要是以單位作為主體的經(jīng)營活動(dòng)。通常情況下，主要包含內(nèi)部控制制度的制定和內(nèi)部控制制度的落實(shí)，并且這種經(jīng)營活動(dòng)是建立在相關(guān)規(guī)定程序的基礎(chǔ)上，是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的管控。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作開展，需要始終把握相關(guān)制度的建設(shè)，而這項(xiàng)工作的最終目標(biāo)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的合法性；第二，保證所有資產(chǎn)的安全性以及資源利用的有效性；第三，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性；第四，保證經(jīng)營服務(wù)的高效性；第五，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不會(huì)出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的核心內(nèi)容是財(cái)務(wù)內(nèi)控，而與之相關(guān)的控制制度都是需要建立在相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的要求

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場整體環(huán)境的發(fā)展變化，房地產(chǎn)企業(yè)以獲取土地方式的傳統(tǒng)經(jīng)營模式是無法支撐自身的未來發(fā)展需求。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際經(jīng)營發(fā)展情況，對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式進(jìn)行創(chuàng)新和改革，保證企業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變自身經(jīng)營模式主要體現(xiàn)在向低成本規(guī)模化發(fā)展和向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型化發(fā)展這兩種發(fā)展模式上。

（一）低成本轉(zhuǎn)型發(fā)展模式對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的要求

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營發(fā)展過程中，多是依靠圈地方式來獲取經(jīng)濟(jì)利益，這種經(jīng)營模式的發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，低成本轉(zhuǎn)型發(fā)展模式是增強(qiáng)企業(yè)競爭實(shí)力的重要策略。降低經(jīng)濟(jì)成本主要分為對(duì)內(nèi)挖潛降低成本和擴(kuò)大規(guī)模獲取效益這兩種方式，其中，對(duì)內(nèi)挖潛降低成本需要依靠嚴(yán)格的成本管理制度，以及制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方法和程序。而擴(kuò)大規(guī)模獲取效益則對(duì)降低企業(yè)成本具有重大影響，主要是通過并購經(jīng)營方式來控制成本投入情況，并在實(shí)際經(jīng)營規(guī)模達(dá)到某種程度之后，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本的降低。

（二）輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展模式對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的要求

未來房地產(chǎn)行業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展，逐漸進(jìn)入到存量房的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)也由買地和賣房賺取自身資產(chǎn)升值的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘嵢》?wù)增值的模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場中的輕資產(chǎn)運(yùn)營。這就要求企業(yè)要對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈進(jìn)行嚴(yán)格把控，具有較高水平的運(yùn)營能力和服務(wù)能力，增強(qiáng)自身的行業(yè)市場競爭實(shí)力。未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不是單一化的發(fā)展行業(yè)，而是形成了“房地產(chǎn)+”的經(jīng)營模式，通過對(duì)養(yǎng)老服務(wù)、公共服務(wù)、倉儲(chǔ)物流等行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行融合，逐漸拓展自身的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營商。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的問題

（一）缺少完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度

在行業(yè)市場發(fā)展的新形勢下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中都缺少完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，并且針對(duì)這項(xiàng)工作缺少專業(yè)化的管理部門和強(qiáng)技能的管理人員，多是將這些工作直接劃分到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員和決策人員在各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)中，存在嚴(yán)重的自身管理水平較差現(xiàn)象，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建了相應(yīng)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，但由于缺少相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制和懲罰機(jī)制，嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平。

（二）未建立信息化的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系

在信息技術(shù)快速發(fā)展的大背景下，現(xiàn)階段大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已近開始建設(shè)信息化的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系。雖然這些企業(yè)購入和應(yīng)用了現(xiàn)代化的辦公軟件和辦公設(shè)備，但這些軟件和設(shè)備在實(shí)際的運(yùn)用過程中，受到操作人員技術(shù)水平的影響，只能在緩解企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作壓力這方面起到作用，并未充分地發(fā)揮出信息化財(cái)務(wù)管理控制的功能和作用，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門之間無法進(jìn)行有效的信息資源交流和傳遞。

（三）財(cái)務(wù)內(nèi)控工作人員的素質(zhì)較差

在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中，從事內(nèi)部財(cái)務(wù)控制工作的專業(yè)工作人員較少，多為財(cái)務(wù)管理工作人員和會(huì)計(jì)從業(yè)工作人員，并且這些兼職性質(zhì)的工作人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制管理理念了解的較為片面，不管是在專業(yè)素質(zhì)方面，還是在工作能力方面，都與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求不符合。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營發(fā)展中，無法對(duì)數(shù)據(jù)信息和記賬憑證進(jìn)行全面的分析處理，且無法直觀地反映出企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的經(jīng)濟(jì)狀況。這樣不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性降低，還嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)行業(yè)的長久性發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的策略

（一）制定完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理制度的建設(shè)是具有系統(tǒng)性特點(diǎn)的工作，需要根據(jù)單位內(nèi)部的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的管理控制制度，不僅能夠?qū)?nèi)部工作業(yè)務(wù)進(jìn)行全面梳理，還能夠?qū)ο嚓P(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行明確，并依據(jù)其對(duì)相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行分析，更好的完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，以及制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，從而能夠更好地運(yùn)用內(nèi)部控制方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在單位層面和業(yè)務(wù)層面的工作開展情況進(jìn)行內(nèi)部控制的強(qiáng)化，繼而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制體系的實(shí)施落實(shí)。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度具有明顯的特殊性特點(diǎn)，在相關(guān)經(jīng)費(fèi)管理體制方面與其他的企業(yè)和單位存在較大區(qū)別。因此，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度的建立需要滿足這點(diǎn)要求，并具有科學(xué)性和可行性的特點(diǎn)。而且，為了保證財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的貫徹落實(shí)，相關(guān)工作人員需要對(duì)這個(gè)制度的實(shí)施過程進(jìn)行全面監(jiān)督，避免相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)的改革發(fā)展，有利于提高工作人員的工作效率。

（二）積極組建專業(yè)化財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度建立，是需要建立在高素質(zhì)、強(qiáng)技能的財(cái)務(wù)技術(shù)人才隊(duì)伍之上，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)要做好相關(guān)財(cái)務(wù)技術(shù)工作人員的選拔工作，且企業(yè)內(nèi)部的管理人員要重視工作人員的工作積極性，尤其是財(cái)務(wù)管理工作人員的工作積極性，通過積極組織工作人員進(jìn)行專業(yè)化的計(jì)算機(jī)技術(shù)教育培訓(xùn)和財(cái)務(wù)知識(shí)教育培訓(xùn)，逐步提高財(cái)務(wù)管理工作人員的專業(yè)技能和專業(yè)素養(yǎng)，組建專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。此外，企業(yè)要定期開展實(shí)踐比賽，在調(diào)動(dòng)工作人員工作積極性的同時(shí)，有效的鍛煉其自身的專業(yè)技術(shù)能力，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展提供根本保障。

（三）建立起科學(xué)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理思維

房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學(xué)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理思維模式，就需要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的信息化具有正確的認(rèn)識(shí)。基于此，才能夠在空間知識(shí)范圍中形成正確的思維方式以及最佳的思考狀態(tài)，有利于增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的創(chuàng)新思維管理能力，逐步在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中提高自身財(cái)務(wù)管理水平。而且，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)信息化技術(shù)的應(yīng)用，為內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的開展提供根本保障。此外，要積極構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測模型，通過對(duì)經(jīng)營決策過程中存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，有效地在財(cái)務(wù)管理工作中采取相應(yīng)的措施進(jìn)行規(guī)避，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）重視房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，需要企業(yè)重視內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的建設(shè)。財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境是財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的先決條件，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身對(duì)組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)設(shè)置，為企業(yè)開展財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作奠定良好基礎(chǔ)。在科學(xué)設(shè)置內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的過程中，需要注意在企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)職能部門設(shè)置強(qiáng)技術(shù)、高素質(zhì)的工作人員，促使這部分工作人員能夠充分地發(fā)揮自身優(yōu)勢，利用豐富的工作經(jīng)驗(yàn)來提高控制工作的效率。除此之外，要注重職能部門內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)工作人員與崗位工作人員進(jìn)行全面的溝通交流，在共同作用下提高企業(yè)的社會(huì)價(jià)值。

五、結(jié)束語

綜上所述，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革發(fā)展的大背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作也在不斷進(jìn)行改革發(fā)展。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證工作的順利開展，需要積極財(cái)務(wù)科學(xué)的應(yīng)對(duì)處理措施，不僅能夠避免出現(xiàn)其所有財(cái)產(chǎn)的損失，還能夠降低企業(yè)內(nèi)部職工違法行為問題的發(fā)生機(jī)率。