淺析全面預算管理在物業企業的應用

陳凱

（深圳市萬象美物業管理有限公司南昌萬達城分公司，江西 南昌 330000）

隨著社會經濟高速發展，人們對于高品質生活需求越來越強烈，對自己住所環境、生活需求等相關的條件要求越來越高，使得物業企業在各行業中的重要性日漸突出。物業企業隨之成為“風口上的豬”成為各類資本關注的重點。

一、全面預算管理在物業企業應用的重要性

我國物業企業還處于發展初期，管理模式相對簡約，財務管理還無法高標準的滿足資本需求。為此，物業企業須從全面預算視角著眼，規范其管理，合理配置資源提升經營效率及企業文化等級。全面預算管理對提升物業企業管理、資源整合優化配置就很重要。發揮全面預算資源配置功能，合理引導資源使用，提升企業經營效率，為企業的戰略目標實現提供保障。

（一）有利于企業資源配置

預算編制是整合、分配企業資源的開始，整改預算計劃過程及預算數據具體反映了公司整體和各分子部門資源使用效率和需求。通過對全面預算的編制，企業可以對有限的企業資源進行最大效率的使用，避免資源低效使用和浪費。

（二）有利于企業提高經營效率

全面預算編制可以預估企業下一年度的經營狀況，經營過程中可能出現的問題會在編制過程中揭示出來，根據預算編制的結果，公司管理層可以發現經營中潛在的風險，根據風險等級判定企業是否承擔或規避風險來達到最終經營目標而提前擬定防范措施。

（三）有利于提升戰略管理能力

全面預算編制可以固化和量化企業的戰略目標，讓企業的戰略目標實現與預算執行同步；所以對預算的有效及時監控，將最大限度地確保企業戰略目標的實現。監控過程中，可以及時發現企業未能預知的機會和挑戰，匯總這些信息通過預算匯報體系反饋給決策者，能幫助企業及時調整戰略規劃，提升企業戰略管理的應變能力。

（四）有利于考核、監控

全面預算管理為企業提供了設定業績指標的重要信息，將預算執行結果設定為業績考核的重要依據更容易被企業所接受，達到自上而下的觀點統一；而預算與實際執行情況進行對比、分析，也為經營者、決策者提供了有效的監管手段。

（五）有利于收入提升、成本節約

全面預算編制過程中，編制人員要對企業現有環境做出合理分析，預算中收入的增長和成本的節約計劃要符合企業良性發展。監控收入、成本兩個關鍵指標的執行和變化走勢，迫使預算執行主體對市場環境變化、或成本節約造成的不利影響能迅速做出調整，提升企業的管理能力。全面預算管理、考核和獎懲機制共同作用，不僅可以激勵相關主體，也可以約束預算主體做出非理性分析，使全面預算與企業戰略一致。

二、全面預算管理在物業企業應用存在的問題

我國物業企業還處于發展初期，財務核算及管理還比較粗放。需要進一步規范企業的核算管理和預算管理工作。主要存在的問題有：

（一）全面預算管理未得到企業高度重視

我國物業企業處于高速發展初期，很多物業企業對于物業的核算、管理停留在總經理“一言堂”時代，以收定支，管轄面積全年飽和應收是多少，除物管費收入以外的收入有哪些，通過什么途徑可以達到其他經營收入的增長，項目固定的成本有哪些，這些成本可以通過什么合理的整合規劃進行壓縮，讓管理的項目利潤最大化。這些問題在企業中均未能得到解決。當然導致這個原因也與物業行業工作人員自身素質不能與之匹配有關。隨著物業行業逐漸壯大，很多物業公司管理方陣可達到上千平方的管理面積，對于物業企業如何發展，如何在低利潤下達到穩定的增長全面預算管理職能顯得特別重要。

（二）全面預算管理形同虛設

預算編制一般每年年末對次年進行編制，項目需要對自己在未來一年中需要做的事情要了然于胸，項目需要花錢的點。年度中根據自己的預算進行控制。由于預算編制不合理導致無預算可用即預算和實際執行有偏差，項目會選擇放棄預算管理，按照項目實際來，從而使得全年預算管理形同虛設。

（三）全面預算管理內容設置不完善

某些大型的集團物業公司有設置全面預算管理，每年年末對次年進行全面預算編制，成熟項目可以參考往年實際預算進行編制，針對次年需要進行的特殊事項適當增加或減少收入、成本。對于逐年入伙的大項目，預算管理事項均在變化，也無往年數據進行參考。全面預算管理兩方面收入、成本，收入側單純的物業費收入也需要根據不同情形設置出不同的收入科目，成本側更是，需要細分所有的成本，具體到全年的哪些月份。這樣不僅可以梳理出全年需要做的事情，還可以具體什么時候做，如何做。而不能僅僅使用簡單的利潤表來定項目的盈利指標。

（四）全面預算管理執行監督不到位

在整個預算執行過程中，企業沒有規范由哪個部門對預算進行監督，對預算什么方向進行監管，比如預算編制完成后對預算收入是否完成，完成到什么程度；成本類科目是否有預算，預算執行到什么程度；在企業年度預算未考慮的特殊事項即超預算的事項是否有進行審批等等。由于監督不到位導致預算偏離實際、違背企業編制預算初衷往前無法實現年初預算目標，往后無法為來年事項提供參考依據。

（五）預算編制流程不完善

企業的預算編制不是由某一個人或某一個部門能都獨立完成的，全面預算所包含的內容是整個企業的所有經濟事項，需要企業所有部門共同完成，目前還有很多預算都是“拍腦袋”出來的，不是立足企業現狀結合來年發展計劃編制，導致編制出來的預算不可用也不可控。

三、對策建議

（一）全面預算管理要自上而下統一觀點

前面也提到過，全面預算管理是為企業整體戰略提供保障的，這要求企業整體對全年預算管理要有正確的、統一的認識，由高層發起統一預算編制框架，由各項目提出建議，修訂出一份適合自己企業的預算編制模板。這樣可以讓各項目更容易接受，執行性也可以提高。

（二）設立預算小組明確考核機制

公司自上而下統一預算，設立對應層級的預算小組，每個小組對自己的預算編制、執行、考核負責。在全年作業過程中，以預算為參照，并對其進行對應考核杜絕全面預算形同虛設。當然，在預算編制初始與實際經濟業務會出現偏差，在預算執行過程中要有進行合理修正，確保預算能有效執行并不是年初制定不允許修改。

（三）完善預算內容

完善預算內容，主要是指編制預算時要涵蓋企業所有的經濟業務事項。首先，收入側主要是物業管理收入，停車場收入、其他經營收入等。在編制預算時要明確所有收入的應收項，這樣可以讓項目管理人員清晰知道項目可收在哪里，有多少；其次，根據應收項去考慮項目的增值項在哪里，畢竟企業要發展還是要以盈利為前提；然后，是成本側，成本側的細化可以幫助管理更清晰企業管控方向，物業除人工外清潔、保安、工程等是物業開支大項，一個項目配置多少清潔、保安都是有技術的。

（四）明確預算管理責任人及范圍

預算小組組長由負責人擔任，其他小組成員可以根據各自擅長的專業負責不同模塊，在預算編制過程中負責管控預算編制是否合理。在預算執行過程中及時給出管控意見，最后年度結束對預算執行情況進行考評。

（五）規范預算編制流程

第一步，成立預算編制小組。明確小組工作內容：組織項目預算編制工作；執行總部審核通過后的預算；監督、定期上報項目預算執行情況；考核各部門各指標達成情況。

第二步，規定整體指標：按照管理面積的大小、新老項目進行分級，對收繳率（本年收繳率、歷史欠費回收率、或綜合收繳率）、利潤進行要求。成本類項目細化：如清潔、安保、綠化、工程、能源費、人工成本、辦公費用、其他物業管理成本作為一級，可以在此科目下設置二級進一步細化。成本細化可以更直觀地知道項目的費用出處，可以有的放矢地對成本進行控制。成熟的物業企業可以對以上成本事項進行大數據處理，分析出，不同層級項目的成本單耗，更精確的規范項目成本支出。

第三步，預算責任人細化。每一個板塊有預算小組對應的責任人進行負責，可以讓專業的人做專業的事情，人盡其才。

第四步，預算編制工作、啟動工作的工作節點的安排。這樣可以讓預算工作有序進行。當然這個工作安排應該考慮到后期預算調整，需要固定預算和滾動預算相結合。根據企業自身情況對預算進行定期的滾動調整；特殊事項可以定期滾動預算和不定期滾動預算相結合。360度滿足企業多元化要求。

第五步，在固定預算編制、審核完成，需要對各項目負責人進行經營目標書的簽確，更好地保證負責人對自己經營績效的認同和對企業戰略的支持保證。

四、結語

我們要通過事前的有效預防，避免問題的發生，事后解決問題，那即便做得再好，也只是亡羊補牢而已，提前預防這樣代價才會遠低于事后解決問題。借助全面預算的建設，通過事先的籌劃與預測，不讓問題冒頭，這是成本最小的管理方式，即全面預算實施刻不容緩。