新中國成立初期對上海外資房地產企業的監管與清理

宋佩玉

(上海師范大學 馬克思主義學院，上海 200234)

新中國成立前夕，隨著黨的工作重心由農村轉向城市，如何處理外國在華企業成為亟待解決的重要問題。1949年3月，毛澤東在中共七屆二中全會上明確指出：在取消帝國主義在政治、經濟、文化控制權以后，“剩下的帝國主義的經濟事業和文化事業，可以讓它們暫時存在，由我們加以監督和管制”。(1)《在中國共產黨第七屆中央委員會第二次全體會議上的報告(1949年3月5日)》，《毛澤東選集》第4卷，人民出版社1991年版，第1434—1435頁。近年來，學界對于新中國成立初期外資在華企業衰微及退出過程有所關注。(2)主要有：張侃的《建國初期在華外資企業改造初探(1949—1962)：以上海為例》(《中國經濟史研究》2004年第1期)，對新中國成立初期中國政府的外資企業政策有一定的探討。宋佩玉的《新中國成立初期上海英資銀行清理過程的歷史考察》(《當代中國史研究》2014年第2期)、《消除文化霸權：新中國成立初期對上海美英電影公司的監管與清理》(《安徽師范大學學報》2021年第2期)，則對新中國成立初期上海外資銀行、美英電影公司的清理過程及政策變化進行了考察。國外學術界利用英、法等國檔案對這一時期在華外資企業進行了較為具體的研究，其中具有代表性的著作有：Aron Shai，The Fate of British and French Firms in China,1949—1954,Imperialism Imprisoned(Macmillan Press LTD,1996)。本文擬選取上海外資房地產企業作為研究對象，在挖掘已刊、未刊檔案的基礎上，通過對其監管與清理進行探討，借以折射新中國成立初期中國與西方國家之間政治、經濟、外交關系的演變。

一、監管體系的確立

1949年5月，上海解放，外資企業從1800多家減少至905 家。(3)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，上海群眾印刷廠1987年印，第21、27頁附表。其中房地產企業47家，占上海外資企業數的5.2%；資產2235億元(舊人民幣，下同)，占上海外資企業資產數的3%；職工人數1912人，占上海外資企業職工數的3.7%。(4)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27頁附表，第28、29、34頁附表。以國別論，英資房地產企業24家，職工1347人，資產1882億元。美資房地產企業8家，職工308人，資產72億元。法資房地產企業8家，職工186人，資產230億元。其他國家房地產企業7家，職工71人，資產51億元。(5)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27頁附表，第28、29、34頁附表。因房地產業與市民日常生活息息相關，對其如何認識，如何處理，成為整個城市接管、城市穩定的重要一環。

(一)不承認外人土地所有權

1948年底，隨著革命不斷取得勝利，中國共產黨對大城市開始進行有準備、有計劃、有步驟的接收、管理、改造。對于城市中的外資企業，中國共產黨從一開始即明確了帝國主義在中國的經濟特權與一般經濟事業之間的區分。就特權范圍看，外資在中國經營房地產業以及置有土地被認為是屬于特權性質。

基于以上認識，1949年3月，中共七屆二中全會明確提出對待外資的政策為：“有步驟地、徹底地摧毀帝國主義在中國的控制權，對帝國主義在華經營的經濟和文化事業，分別先后緩急予以正當的解決。”(6)《在中國共產黨第七屆中央委員會第二次全體會議上的報告(1949年3月5日)》，《毛澤東選集》第4卷，第1435頁。9月29日，《中國人民政治協商會議共同綱領》規定：“中華人民共和國必須取消帝國主義國家在中國的一切特權”；“中華人民共和國外交政策的原則，為保障本國獨立、自由和領土主權的完整。”(7)《中國人民政治協商會議共同綱領》，全國人大常委會辦公廳、中共中央文獻研究室編：《人民代表大會制度重要文獻選編》(一)，中國民主法治出版社2015年版，第76、85頁。1950年12月3日，中央人民政府政務院進一步制定《關于外人教會和外人在華房地產的處理原則》，明確提出：中華人民共和國不承認外國人在中國境內有土地所有權，不準許他們買賣或繼承土地。(8)裴堅章主編：《中華人民共和國外交史(1949—1956)》，世界知識出版社1994年版，第265頁。

(二)稅收管理制度的建立

新中國成立初期，針對外資企業，稅收政策積極配合外交政策，按照不同行業予以區別對待。對于外資房地產企業，在征稅過程中，限制最為有力的稅種是營業稅、所得稅和房地產稅。

1949年11月15日，《上海市一九四九年營利事業所得稅稽征辦法》公布，對外資企業按屬地原則征收所得稅。1950年1月31日，中央人民政府政務院頒布《工商業稅暫行條例》，規定“凡在本國境內之工商營利事業，不分公營、私營、公私合營或合作事業，除另行規定者外，均依該條例規定，于營業行為所在地繳納工商業稅。”固定工商業應納之工商業稅，分為依營業額計算部分(簡稱“營業稅”)和依所得額計算部分(簡稱“所得稅”)。工商業稅依下列稅率計算：一、營業稅分業計算：依營業總收入額計算者，稅率1%至3%；依營業總收益額計算者，稅率1.5%至6%；依傭金收益額計算者，稅率6%至15%。二、所得稅按所得額全額累進計算，稅率5%至30%。(9)中央人民政府政務院：《工商業稅暫行條例》(1950年12月19日)，《華東區財政經濟法令匯編》上卷，華東人民出版社1951年版，第123—125頁。該條例頒布之后，外資企業營業稅、所得稅與中國企業一樣，按照規定辦理。(10)中央人民政府財政部：《工商業稅暫行條例施行細則》(1950年12月21日)，《華東區財政經濟法令匯編》上卷，第145—146頁。

房產稅是按照房屋租金征收某一比例的稅收，地價稅則是對私有土地按固定地價比例課征的稅收。1949年7月12日，上海市人民政府公布《上海市公歷一九四九年五六兩月征收房捐暫行辦法》，規定本市房屋除法令另有規定外，均應征收房捐。(11)《上海市公歷一九四九年五六兩月征收房捐暫行辦法》，中共中央華東局政策研究室編：《上海市軍管時期法令匯集》(一)，新華書店1949年版，第200頁。8月，《上海市人民政府一九四九年下期征收地價稅暫行辦法》則以1948年11月估定的1949年地價為基礎，參照米、煤、油、布四項日用品價格比1948年3月上漲情況，加100倍計算，以人民幣為單位調整為臨時標準地價，據以征收地價稅，稅率7.5‰。(12)《上海市人民政府一九四九年下期征收地價稅暫行辦法》(1949年7月23日公布，8月16日修正)，華東區財政經濟委員會計劃部編：《華東區財政經濟法令匯編》第1集，1949年內部發行，第211頁。1950年1月，政務院頒布《全國稅政實施要則》，規定全國統一征收房產稅、地產稅，外僑及其所經營之企業，必須遵守中華人民共和國法令照章納稅。(13)《中央人民政府政務院：頒發全國稅政實施要則，統一稅收制度平衡城鄉負擔》，《人民日報》1950年2月1日。9月15日，《上海市房捐暫行征收辦法》規定：房捐依照規定捐率10%，按季征收。(14)上海市人民政府：《上海市房捐暫行征收辦法》(1950年9月15日)，華東軍政委員會財政經濟委員會編：《華東區財政經濟法令匯編》上卷，第261頁。1951年5月11日，《征收一九五一年上期地產稅暫行辦法》頒布，規定“地產稅由土地所有權人或典權人繳納；所有權人或典權人不在上海而有合法代管人或承租人者，由其代管人或承租人代為繳納；所有權尚待確定者，由現行占有人繳納”，稅款依照上海市標準地價的7.5‰，每年分兩期征收。(15)《征收一九五一年上期地產稅暫行辦法》(1951年5月11日)，《華東區財政經濟法令匯編》上卷，第263—264頁。除此之外，征稅過程中，稅局開出繳款通知書后，倘若不能按期納庫，則自期滿之日起至繳款之日止，欠稅按照每日加算0.5%—1%的滯納金。(16)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第214頁。

僅僅一年時間，即1950年冬春至1951年冬春，“凡是地價昂貴土地上的房產收入，大多抵不上應付的地價稅”，享有永租權的外國人“都寧愿把房地產抵繳欠稅，自己則悄悄溜走了”。(17)顧準著，陳敏之、顧南九編：《顧準自述》，中國青年出版社2002年版，第171頁。簡而言之，通過征稅辦法，上海市人民政府達到了以經濟手段收回外資房地產產權的目的。

(三)工商行政管理制度的完善

1950年6月，上海市人民政府外僑事務處和工商行政管理局對全市尚存的外資企業進行調查。(18)《上海工商行政管理志》編纂委員會：《上海工商行政管理志》，上海社會科學院出版社1997年版，第86頁；上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，上海群眾印刷廠1987年印，第197頁。調查統計數據顯示，截至當年12月，上海外資企業減至697家，房地產企業仍占據一定比重，計43家，占上海外資企業數的6.2%，其中英國21家、美國8家、法國7家、蘇聯3家、比利時2家、匈牙利1家、無國籍1家。(19)根據“上海市外商企業名錄”(1952年12月)，上海市檔案館館藏檔案，檔號：B1-1-2012。

1951年8月11日，上海市人民政府地政局公布《上海市外人房地產申請登記辦法》，“凡個人在本市轄區內之公私房地產及地上權、房地產抵押權，應一律向本市人民政府地政局申請登記”，“在規定之期限內無人申請登記者，作為無主管業，由政府暫行代管。”(20)轉引自陳正書：《近代上海道契產生及其職能消亡的歷史過程》，張仲禮主編：《中國近代城市企業·社會·空間》，上海社會科學院出版社1998年版，第219頁。根據上項辦法，上海市外人公私(及中外共有)房地產(包括抵押權及地上權)需填報申請表，并向房地產主管部門呈繳全部產權契證與委托代理證件，以憑審查。(21)上海外事志編輯室編：《上海外事志》，上海社會科學院出版社1999年版，第321頁。

總體而言，解放初期，上海市人民政府相關部門采取工商企業登記、房地產登記等辦法，摸清外資房地產企業狀況，敦促其照章納稅。頒布的法律法規有些是針對整個工商業的，有些只限于外資企業，有些直接針對房地產企業，這些政策相互配合，初步構建了對外資房地產企業的監管體系，為此后對該行業強力管控，以及最后的清理工作，奠定了良好的基礎。

二、清理工作的展開

新中國成立初期，中國政府對于外資在華企業并沒有直接沒收或查封，而是在逐步加強監管的情況下，準其合法經營。因特權已被取消，上海外資房地產企業的經營活動受到極大限制，解放前從事房地產買賣及投資，包括發行股票和公司債券、道契掛號、抵押放款、租地造屋、代客經租、自產經營等等，解放后則僅限于自產出租及經租等業務。

根本的轉變發生在朝鮮戰爭爆發之后，美國等西方國家對中國的封鎖禁運不斷升級。按照維護主權原則和《關于外人教會和外人在華房地產的處理原則》，上海市人民政府逐步對外國私人、團體或政府所占據的房地產進行清理。針對美國對中國的敵視態度，1951年1月3日，上海市軍管會房管處首先管制7家美資房地產公司。(22)《上海房地產志》編纂委員會編：《上海房地產志》，上海社會科學院出版社1999年版，第44頁。

雖然對于美資房地產企業實行管制政策，但對于外資房地產企業，上海市人民政府起初未曾主動清理，對于如何著手，也沒有經驗。截至1952年底，清理的上海外資房地產企業僅7家，占上海外資房地產企業數的15%；職工444人，占上海外資房地產企業職工數的23%；資產348億元，占上海外資房地產企業資產數的16%。(23)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

1953年，過渡時期總路線提出之后，按照規定，外資在華企業要“轉變為社會主義的人民的企業，成為社會主義性質的國民經濟的一個組成部分”，上海市外事工作的中心任務也相應轉變為徹底肅清帝國主義的殘余經濟特權。4月4日，上海市人民政府成立“處理外資企業辦公室”，下設兩個組，第一組為工商企業組，第二組為房地產業組。房地產業組的任務就是調查研究外資房地產情況，擬定具體處理方案，呈報中央核準執行，在準備處理及執行過程中指導各個部門的調查研究及接管準備工作。(24)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

6月，第二次全國外事工作會議召開，提出關于清理整頓帝國主義在華經濟殘余勢力的基本方針，其具體內容為：(一)有計劃、有步驟、有重點地處理帝國主義在中國的產業。(二)按照國籍、系統、行業等各種不同的具體情況，區別對待，個別處理，穩步前進。(三)密切結合國內外形勢與政策、有關國家對中國的態度、國內建設的需要，以及外資產業本身的具體情況與意愿，根據有理、有利、有節的原則，采取多種處理方式。(25)裴堅章主編：《中華人民共和國外交史(1949—1956)》，第268頁。

在上項政策指導下，上海市人民政府外事處、房地產管理局明確清理外資房地產企業是清理外人房地產的中心問題，并最終形成對外資房地產企業“區別對待”“盡速解決”的方針。1953年下半年至1954年初，9家外資房地產企業得以清理。截至1953年11月30日，上海外資房地產企業擁有房屋2278幢，建筑面積441007平方公尺，土地面積1677.889市畝。其中英資企業擁有房屋1147幢，建筑面積238239平方公尺，土地面積733.753市畝；美資企業擁有房屋1056幢，建筑面積186447平方公尺，土地面積418.132市畝；法資企業擁有房屋34幢，建筑面積10070平方公尺，土地面積326.171市畝；比利時企業擁有房屋41幢，建筑面積6251平方公尺，土地面積198.771市畝。(26)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

1954年，根據中央規定的進一步肅清帝國主義國家在華殘余經濟勢力的方針，處理帝國主義國家在華財產的工作收效很大。5月14日，上海市人民政府房地產管理局飭令28家外資房地產企業(包括16家經租商和12家自產兼經租商)停止經租或代理經租他人房地產業務。(27)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第79、101、136、129頁。在主營業務被禁止的情況之下，外資房地產經租商和代理經租商除少數已轉讓外，其余陸續歇業。(28)上海外事志編輯室編：《上海外事志》，第323頁。由此，在1954年，共清理房地產企業19家，職工311人，資產估值154億元。其中英資12家，職工148人，資產估值64億元；美資1家，職工80人，資產估值20億元；法資4家，職工55人，資產估值62億元；比利時1家，職工16人，資產估值8億元。至年底，外資房地產企業剩余13家，職工1017人，資產1681億元。其中英資9家，職工770人，資產估值1470億元；法資2家，職工116人，資產估值168億元。(29)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

1955年，上海市人民政府外事處加強了對殘存的、規模較大的外資房地產企業的經濟斗爭，當年清理3家。1956年，清理6家。截至1957年底，外資房地產企業房屋已清理2075059平方公尺，土地3705.129市畝。至1958年初，英資房地產企業房屋已清理1584610平方公尺，土地2381.222市畝，尚存房屋195086平方公尺，土地111.441市畝；美資房地產企業房屋已清理247735平方公尺，土地563.172市畝，已無房屋及土地；法資房地產企業房屋已清理151559平方公尺，土地489.561市畝，已無房屋及土地；其他各國房地產企業房屋已清理91155平方公尺，土地271.174市畝，已無房屋及土地。(30)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。截至1958年底，清理房屋2270145平方公尺，土地3816.570市畝，外資房地產企業已完全清理完畢(31)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。，至此，外資房地產企業徹底退出上海房地產市場。

三、清理方式的變化

新中國成立初期，上海外資房地產企業狀況遠較其他城市復雜。首先，家數多，自有和經租的房地數量很大。其次，經營業務種類相對較多，分為自產出租、代理經租、掮客三類。由此，在清理外資房地產企業的過程中，因所屬國籍、所占房屋數量、所經營業務種類、所屬職工人數等不同，其清理方式亦不相同。上海市人民政府主管部門首先進行物權分解處置，將外資房地產企業所占土地一律收歸國有，地上建筑物在承認其所有權的前提下，分別情況制定針對性政策，最終對外資房地產企業以促使其自主歇業，或進行接管、代管、轉讓等不同形式加以清理。

(一)自主歇業

新中國成立初期，外資企業結束在華業務，大多數采取自主歇業的方式。一般而言，資本不大、職工不多(一般不超過40人，大多為10—20人左右)、無不動產的房地產企業，以自主歇業作為主要清理方式。1950年，英資麥邊洋行、英國地產公司歇業；1951年，匈牙利資本格羅希地產公司，蘇聯資本新通營業公司、維克托類地產公司相繼歇業；1953年，新沙遜股份有限公司歇業；1954年，總計13家房地產企業采用歇業后自行清理的方式結束，其中11家是因為該年5月14日上海市人民政府命令停止外商代理和經租他人房地產業務，而不得不歇業的。(32)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。1956年9月，哈同地產公司歇業。(33)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。

(二)代管

“凡原經管人不在，無合法代理人，權利情況不明，在限期內未申請登記，或其他特殊案情等”，一般經核定后采用代管房屋，同時收回基地的方式。(34)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101頁。1951年，美資黑石公寓以“無主管業”為由被代管。(35)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。1953年11月，對美資江蘇地產公司、達華地產投資公司、普益地產公司、太平洋物產公司、美業地產公司、美泰貿易公司等企業一次性宣布代管，未宣布理由。對法商賽跑會則以“公共利益”為由予以代管。(36)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第183—184頁；《上海外商檔案史料匯編》(二)，第54—55、59頁。1954年1月，上海市房地產管理局代管、監督法資中國建業地產公司、畢卡第地產公司，英資英法產業公司，以上3家房地產企業大部分或全部股權為法商萬國儲蓄會所有，代管股權、財產，并監督其企業的理由是萬國儲蓄會違反1953年1月政務院公布的《關于解放前銀錢業未清償存款給付辦法》。(37)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第144頁。1956年9月，萬國儲蓄會、中國建業地產公司、畢卡第地產公司在華全部資產，抵償外國儲蓄會部分債務，至此萬國集團在華業務宣告結束。5月7日，上海市房地產管理局以“契證不全，產權不明”為理由，代管比利時魯義士洋行房產，并收回其全部土地。(38)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(六)，上海群眾印刷廠1987年印，第145頁。5月14日，上海市房地產管理局代管美資中國營業公司，其代客經租業務，經下令取締，自產則以“產權不明、契證不全”為由，宣布代管房產，收回土地。(39)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(三)，上海群眾印刷廠1987年印，第19頁。6月，上海市房地產管理局以“契證不明，產權持有人不明”為由，代管英資馬勒地產公司、亨雷地產股份有限公司房屋，并收回土地。(40)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(五)，上海群眾印刷廠1987年印，第247、253頁。

代管的伸縮性很大，主要根據企業存在的問題，如“產權不明”“契證不全”“沒有合法負責人”，或以“公共利益”“市政建設需要”等為理由宣布代管，有時也不提什么理由。代管有時訂出期限，可以在期滿前發還原主，也可在期滿后收歸公有，有時不作限期。

(三)對價轉讓

對價轉讓是指外資房地產企業與中國國營企業訂立契約，國營企業受讓某外資房地產企業所屬之房地產，其房屋轉讓給國營企業所有，土地由政府收回的清理方式。(41)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101、349、1—2頁。1952年4月，英資昌業地產公司和太平洋投資公司分別以轉讓的方式進行清理。(42)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。1954年10月，英法產業公司的房屋多數屬于危險房屋，而其代理經租人祥茂公司無意繼續經營，急于要求清理結束，因此，經催修危險房屋后，該公司自動提出轉讓。(43)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101、349、1—2頁。1955年10月，多逸洋行轉讓。1956年，恒業地產公司、義品地產公司、業廣地產公司、法國遠東建業公司均以轉讓方式清理。(44)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。

房地產企業中，雖然對價轉讓并非采取最多的清理方式，但因所涉及的企業大多實力雄厚，而成為較為重要的清理方式。比如，1958年10月，上海最大的外資企業——英商沙遜系統9個企業在華全部財產轉讓給中華企業公司。其中所屬3家房地產企業，即華懋地產公司、遠東營業公司、上海地產投資公司亦隨同得以清理。(45)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。根據沙遜與中華企業公司財產轉讓、承讓合同所示，華懋地產股份有限公司等9家企業，愿停止經營，將其在華之全部財產，依照當時狀態轉讓給中華企業公司永遠為業。中華企業公司同意承讓上述財產，并愿依照協議承擔華懋地產股份有限公司在華之債務與義務。(46)《上海房地產志》編纂委員會編：《上海房地產志》，第560—561頁。

(四)收回空地、接收等

1954年2月，英資三新地產公司被“以市政建設需要”為由收回空地。4月，法資立興地產公司亦被以收回空地方式清理。(47)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。1955年5月，慈淑經租處自動放棄企業經管權后，該公司被接收。1956年8月，中和地產公司因英僑哈同遺產扣押后，中和名存實亡而被清理。(48)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。

綜而論之，對于外資房地產企業的清理辦法，一般可分為兩種，自主歇業、對價轉讓屬于商業方式，代管、收回空地、接收等屬于行政命令方式。商業方式是根據緩進的要求，采取法律和經濟的方式解決，在了解不同國籍及業務的房地產企業具體情況后，中方主動研究和發現其可以作為談判籌碼的各種問題，分別著手清理。行政命令方式則是根據急進的要求，采取行政方式解決。

四、清產核資

外資企業經過行政命令方式清理后，即分撥有關部門經管使用，為統一掌握其全面價值情況，以及應對可能出現的外交交涉，中央財政經濟委員會要求對各企業進行清產核資。清產核資是清理資產、核定資金的簡稱，因外資企業的特殊性質，對其清產核資有對內清估和對外清估兩種方式。

1952年7月17日，中財委發布《關于使用經我征用或代管的外國財產的指示》，要求凡經依法征用或代管的外國財產，已分交各機關、部隊和公營企業使用的，為了統一掌握并合理使用該項外國財產和明確使用部門的資產關系，以便于經營管理與經濟核算，對其按國營、公營企業經營管理原則辦理，并建立新的會計制度與資金賬。所有清理估價工作，按照中財委1951年7月公布的《國營企業資產清理及估價暫行辦法》辦理。(49)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101、349、1—2頁。8月20日，上海市人民政府財政經濟委員會將以上指示轉發上海市財政局。

隨著外資企業清理工作的不斷推進，1954年3月27日，中財委進一步頒布《關于經我接管使用的外國企業及公私房地產清理估價的規定》，要求凡經處理的外國在華企業及公私房地產，不論采取征用、代管、轉讓或其他方式，經與當地外事部門聯系認為可以進行清理估價者，均應由接管使用單位依照規定進行清理估價和上報。其接管使用單位，應按原接管時的實際財產數額，依照1951年7月公布的《國營企業資產清理估價暫行辦法》進行清理估價，將重置完全價值與現價并列。外國企業財產清理估價后，應由接管單位依照《國營企業資金核定暫行辦法》辦理核定資金，并將清理估價的外國企業財產目錄和估價表及原有產權、股權、債權及債務等項的清單，分報政務院財政經濟委員會、中央財政部、外交部備案。而對于接管使用的外國公私房地產，則要求地產一律不估價，只注明其數量及原購價值。房產均按使用年限、新舊程度，比照接管使用時當地房地產管理局規定的市價，或參照稅務局征稅價格及保險公司價格等，予以估價。(50)《附：中央人民政府政務院財政經濟委員會(54)財經財(財)字第四十七號指示》，中國人民銀行總行編：《金融法令匯編(1954)》，財政經濟出版社1955年版，第396—398頁。對于外資房地產企業而言，經過對價轉讓和代管方式清理的一般都對其資產進行了對內清估。

相比較而言，對內清估是作為政府內部掌握及核定資金之用，而經過清理的外資企業所有權不能算已經解決，還必須進行對外清估。由此，1954年2月，上海市外事處發布《關于企業對外清估工作中注意事項的通知》，要求對外清估工作一律制造清冊，載明國別(包括無國籍)，一戶一冊。對外清估本著合法合理、有憑有據的原則，設法縮小資產，擴大負債的原則。(51)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第206、314頁。11月22日，上海市外事處、財政經濟委員會、財政局、房地產管理局等單位會商，成立上海對外清估工作委員會，清估以征購、征用、管制、占用、代管等行政命令式處理的外資企業。對價轉讓及依法沒收方式清理的外資企業因產權已經解決，不進行對外清估。無人負責而被代管，并在代管一定期限后無人提出異議的，亦不進行對外清估。(52)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第2頁；《上海外商檔案史料匯編》(一)，第218頁。12月中旬，對于房地產的對外清估工作全面展開，房地產管理局、財政局和外事處各抽調1—3名干部組成房產清估小組，負責收集資料，研究分析問題，整理清估報告上報。(53)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第206、314頁。截至1955年9月，對外清估工作基本完成。

對外清估，包括資產和負債兩方面情況。而總體資產和負債情況是在固定資產明細(按地區和財產類別清估)和積欠國家稅款明細(按外地和上海本地清估)等基礎上統計出來的。以美資普益地產公司為例，該公司資產項目包括房屋、家具設備、流動資產、其他資產，負債項目包括未付款項、押租、對職工未了義務、公司債本金、公司債利息等。而江蘇地產公司資產項目包括房屋、家具設備及汽車、流動資金、其他資產等，而負債項目由應付款項、股金、對職工未了義務、逃套外匯罰金、墊付所得稅款等。(54)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(三)，第2、120頁。

對外清估核算結果是以兩種方法統計出來的資產和負債，第一種方法是以1949年8月31日的外幣牌價，即“八底”數字(55)上海解放后，稅務局規定外商須將賬面外幣資產數字按照1949年8月31日外幣牌價折成人民幣入賬，簡稱“八底”資產數字。為基礎統計而來的資產數字，第二種方法是以代管、接管時的外幣牌價為基礎統計而來的資產數字。“八底”數字是從外商賬面上而來，但由于該數字外幣牌價與外資企業接管日外幣牌價相差很大，因此“八底”數字較實際資產價值相距過遠，被清估企業可能會借口貨幣貶值加以反對。有鑒于此，第二種辦法得以產生，即按照企業接管日賬面資產負債數字為基礎核算。

根據對外清估數據，除了英資馬勒、亨雷，美資達華3家以外，其余如美資江蘇、中國營業、美業、普益、太平洋，法商賽跑會，比利時魯義士等7家公司的資產負債表都顯示，負債遠遠大于資產。(56)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(五)，第248、254頁；《上海外商檔案史料匯編》(三)，第2、13、20、32、120、158頁；《上海外商檔案史料匯編》(六)，第44、146頁。其中普益地產公司具有代表性，該公司以“八底”數字為基礎統計出的資產數字為1666927599元，而負債數字為57844239223元，負債大于資產56177311624元。以代管時的1953年11月27日外幣牌價為基礎統計出的資產數字為11439074872元，負債為56932671380元，負債大于資產45493596508元。(57)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(三)，第120頁。

總體而言，清產核資兼顧了對內經營與對外交涉兩個方面。對內清估，初步克服了企業“心中無數，難計盈虧”的盲目經營方式，使得外資房地產企業在清理后進行成本管理成為可能。而對外清估則考慮到以代管、接管等行政方式清理的外資房地產企業，在法律上不能算已經解決所有權，這些企業可能提出歸還或補償要求，通過外交途徑進行交涉，因此必須準備一套以“八底”數字與接管日賬面為基礎的原企業資產和負債的完整資料，供可能出現的交涉之用。

結 語

新中國成立初期，中國政府對在華外資企業的政策形成是主客觀因素相互作用的結果，從長期看，半殖民半封建的舊中國依靠特權建立的在華外資企業與逐漸建立的生產資料公有制的社會主義經濟在制度上顯不相容。對外資企業進行整頓和清理，是清除帝國主義在華經濟勢力，鞏固擴大社會主義經濟力量的重要舉措。而在對外資企業的清理中，中國政府逐漸意識到區別行業、作用，衡量被清理對象的具體條件與情況，采取不同方法解決的必要性。外資房地產企業主要資產是不動產(房地)，收入(租金)較為固定，業務經營簡單，職工較少。它們沒有其他企業所有的原料成品的供、產、銷問題，也沒有復雜的生產或者流通問題，職工義務也較其他外資企業為少。由此，清理中可利用的擠壓條件，不如其他企業多。但房地產本身及股權問題異常復雜，一般需要經過深入細致審查，采取逐批的、多個步驟的辦法清理，進而促其結束。值得注意的是，清理外資房地產企業尚需考慮廣大租戶，房地清理后，租金調整，欠租與押租清理，都需謹慎把握。由此，對于外資房地產企業主要通過多方面監管，加以限制、擠壓，以創造清理的條件，但也考慮到這些企業關系市民生活，因此在限制和擠壓的同時，也在市場等方面給予必要的照顧，使其在上海解放最初的幾年間，達到一定程度的正常運轉。