營改增后房地產企業土地增值稅的管理

朱友萍

（浙江梁城置業有限公司，浙江 杭州 310052）

一、前言

經過前期的試點推行，營改增政策目前已經全面推廣，國內的房地產行業、建筑類行業已經開始實施營改增政策，這是經濟發展的必然趨勢，也是國家控制重復征稅減少企業壓力的重要手段。在營改增政策下，房地產企業需要緊跟政策，處理好土地增值稅問題，綜合考慮如何利用政策降低企業的稅務支出。

二、營改增對房地產企業土地增值稅的影響

房地產企業的項目建設周期較長，通常以預售形式銷售產品，依據預收款預繳土地增值稅，待項目竣工結算且達到清算條件之后再做清算多退少補。營改增政策實施之后，房地產企業土地增值稅收入是不含增值稅收入。抵扣項是房地產企業在營改增政策下征收土地增值稅的關鍵問題，在營改增之前，房地產企業的營業稅可以抵扣轉讓土地相關的稅款，但是自營改增政策執行以后，這一抵扣項目取消，在清算土地增值稅時項目的土地實際成本必須被全部歸入，由于房地產企業的業務和經營活動種類繁復，因此在處理土地增值稅問題還需要具體問題具體分析。

三、營改增下房地產企業土地增值稅稅務籌劃部分問題以及風險

（一）營改增下房地產企業土地增值稅稅務籌劃風險

1.發票管理缺乏合理性，影響增值稅繳納

房地產企業發票管理情況直接影響企業的土地增值稅稅務籌劃工作，但是根據目前的實際情況來看，房地產企業的對增值稅專用發票管理合理性不足，在獲取發票時審核不全面，比如發票信息不完整或者不符合營改增政策要求，導致房地產企業的土地增值稅稅務籌劃方案難以利用發票進行調整，進項稅抵扣出現問題。比如房地產企業的發票內容完整性不足、發票管理過程中對土地增值稅抵扣分析不全面。

2.對營改增政策解讀不深入，未能充分利用其優勢

部分房地產企業對營改增政策的解讀不夠深入，未能充分利用政策的優勢處理土地增值稅稅務籌劃問題［1］。在實施營改增政策過程中，房地產企業對土地增值稅管理情況考察不全面，并未靈活使用稅務政策，對土地增值稅征收的細節把控不到位。

（二）計稅規則變化引發風險

營改增政策下，房地產行業的計稅規則發生較大的變化，新的計稅規則給房地產企業的土地增值稅管理帶來了較大的風險，通過解讀營改增政策得出，土地增值稅與增值稅之間的差別主要是政策變化，增值稅是營改增之后出現的新稅種，由于增值稅與土地增值稅相似，房地產企業在分析增值稅計稅規則的同時也需要正確理解土地增值稅的計稅規則的變化，否則處理不當則引發嚴重的稅務風險。營改增實施之后，土地增值稅預征計稅依據與增值稅預繳額息息相關，預征環節的稅務風險是否產生主要在于區分增值稅和土地增值稅計稅依據方面。

（三）稅企溝通不足引發風險

土地增值稅與增值稅之間存在較多的聯系，比如從項目收入、成本方面來看，土地增值稅與增值稅密切相關，在稅務政策改革之后，房地產企業面臨著當地稅務機關和國稅機關的雙重管理，在此環境下企業的稅務風險也隨之產生。房地產企業由地方稅務機關和國稅機關管理之后，在溝通涉稅事項方面耗費的成本增加，雖然現階段地方和國稅機關能夠在金稅三期稅務管理系統中實現信息共享，但是“共享”覆蓋不全面，仍有部分資料需要在線下傳輸［2］。再有地方稅務機關向房地產企業征繳的稅種減少，為保證機關稅務收入增長速度，則會加強征繳管理房地產企業的土地增值稅，企業在征收土地增值稅時的難度增加，發生風險的概率也同步增加。另外關于增值稅進項稅專用發票扣除風險，在政策條件允許的情況下，企業銷項稅額中抵扣的部分可以不被納入土地增值稅抵扣項目中，但是在未得到允許的前提下，銷項稅額抵扣部分不能被納入抵扣項目中，因而房地產企業的項目在選擇一般計稅方法核算增值稅項目時，難以分辨那些進項稅專用發票可以扣除，哪些不能扣除，土地增值稅的清算難度增加，清算過程中的風險自然增加。

四、在營改增下房地產企業解決土地增值稅稅務風險的措施

（一）企業解決土地增值稅稅務籌劃風險措施

1.嚴格管理發票，為增值稅抵扣夯實基礎

房地產企業必須要根據營改增政策制定發票管理措施，嚴格管理發票，為增值稅稅務籌劃和抵扣夯實基礎。房地產企業增值稅管理需要從項目部門設立、土地取得、項目設計、合作供應商選擇等前期階段介入，要保證直至項目銷售階段各個環節的成本費用都已達到土地增值稅清算抵扣的條件，并且加強管理增值稅發票，全面提升企業員工的增值稅抵扣意識。房地產企業稅務管理人員需要對增值稅專用發票的詳細內容進行分析，同時重點關注并分析影響增值稅發票管理的因素，保證增值稅發票可以得到合理應用。

2.加強學習營改增政策，充分利用政策優勢降低稅負

營改增政策的落地執行對房地產行業帶來了較大的變化，企業則需要深入學習解讀營改增政策，同時將此作為優化土地增值稅稅務籌劃的有效方法。房地產企業內部的稅務管理團隊在掌握營改增政策的基礎上，進一步分析研究土地增值稅的征繳細節，全面分析營改增對企業土地增值稅管理的影響，同時大力開發營改增政策的影響力。

3.熟悉稅務政策，制定稅務籌劃反饋機制

目前國內社會經濟形勢不斷變化，稅務部門根據進行形勢變化對稅務政策也不斷進行調整，房地產行業的稅務管理人員需要與當地稅務機關保持良好溝通，及時掌握一手的稅務政策信息［3］。房地產企業在制定土地增值稅稅務籌劃方案時，需要密切關注土地增值稅以及增值稅方面的政策變化，及時應對并調整稅務籌劃方案，確保稅務籌劃目標恒定。鑒于房地產企業項目建設周期長、建設過偶程中不可控因素多的特點，企業需要制定科學的稅務籌劃反饋機制，在土地增值稅籌劃方案一案不可行時，可以在土地增值稅清算之前再次進行籌劃，降低企業的稅務風險和損失。

（二）搭建企業土地增值稅信息數據庫

營改增實施之后，房地產企業的土地增值稅稅務風險主要來自政策變化，因此房地產企業要注重土地增值稅政策文件調整，密切關注各項法律條例變化，并且搭建企業土地增值稅信息數據庫，將采集到的土地增值稅政策信息存儲至數據資源庫中。房地產企業要及時整理歸類數據庫中的政策數據信息，同時也要利用大數據技術以及與稅務機關的溝通實時跟蹤稅務政策變化，以便能夠及時應對，從而減少稅務風險。同時房地產企業也應當利用信息系統對土地增值稅信息進行分析，通過企業制定的土地增值稅稅務風險指標，提前識別和評估稅務風險，并且進行風險預警，最大限度地控制稅務風險影響范圍。

（三）優化企業土地增值稅清算工作

首先，合理安排土地增值稅清算時間，房地產企業在營改增下針對土地增值稅的稅務籌劃工作制定了宏觀戰略規劃，加強了企業各個部門之間的聯系，合理推進土地增值稅征繳工作。營改增政策實施之后勢必對房地產企業的財務工作造成較大的壓力，內部現金流變化影響企業項目工程建設，風險也隨之產生，因此房地產企業要與當地稅務機關保持信任關系，爭取最優時間進行土地增值稅清算，避免土地增值稅清算時間過早而影響企業內部現金流。同時房地產企業要合理安排可扣除項目，按照政策法律規定和要求避稅，對未取得合法票據的項目不允許抵扣。另外，房地產企業需要深入解讀稅收優惠政策，并發揮其作用，根據企業工程面積、銷售額選擇對應的稅收優惠政策，進而控制土地增值稅增值率的比率，針對企業開發的商品房、住宅房等不同的產品，稅務管理人員要結合實際進行核算，保證土地增值稅增值率和增值額核算不出錯，土地增值稅增值率沒有超過20%的住宅房適用免繳納土地增值稅的優惠政策。

五、結語

房地產企業如果要切實解決土地增值稅方面的風險，則需要明確營改增政策對企業土地增值稅管理造成的實際影響，緊跟政策變化，同時優化稅務籌劃、土地增值稅清算等方面的工作，提升房地產企業土地增值稅管理水平，降低企業的稅務支出，提升企業經濟效益。