關于住宅設計與貨值最大化的問題探析

朱正權

(安徽建工地產有限公司 安徽合肥 230011)

0 引言

近些年來，隨著國內居民生活水平的不斷提高[1]，居民在購買商品房時，不僅局限于房屋的安全舒適、遮風擋雨及保證生存的基本功能，還包括整個小區層級的各個公共空間的環境舒適度。21世紀90年代吳良鏞院士以人居環境為對象，以為人本，堅持五大原則(生態、經濟、技術、社會、文化藝術)的基礎上，從五大系統(自然、人、社會、居住、支撐網絡)、五大層次(全球、區域、城市、社區、建筑)對其進行研究[2]，探討可能的目標，經過分析，選擇合適的解決方案。

房地產開發市場為了贏得消費者，在增加貨值的基礎上，追求住宅的品質需要。貨值指的是可售貨源的總產值。黃金國在其《關于房地產樓層價差的研究》中，探討了商業住宅項目中不同樓層對住宅價差的規律，同時也提出了不同類型住宅的定價特征。房地產開發企業主要考慮的是盈利與企業形象，追求企業價值的最大化。

伴隨著施工技術的變革，在房屋的建造過程中難免會對環境產生不利影響。環境的質量對居民的身心健康產生直接的影響，在小區的規劃設計上，需要有長遠的發展理念，統籌做好小區的總體規劃設計與貨值的平衡。

1 貨值最大化與小區設計之間的矛盾

評價一個地產項目方案成功與否的重要指標，是項目的貨值。從貨值的構成來看，項目約90%總貨值往往在強排階段形成，但決定80%項目總貨值卻在規劃設計階段[3]，同時也決定了項目整個景觀的構架、布局及其前期物業管理成本。強排指的是設計院受房地產開發公司的委托，按照土地出讓條件與單體設計通知書中要求設計滿足委托方的最大貨值，所以，在項目的總圖規劃設計階段，需要對方案有所創新并且做細做實。在不降低小區環境品質的前提下，做到項目貨值的最大化。

地產公司在追求項目最大貨值時，其思路是滿足各項控制性詳細規劃的前提下，以貨值最大化為基本目標來進行業態的組合和整體規劃布局。強排方案必須充分利用土地規劃設計指標，主要是指充分利用土地容積率和建筑密度。此外，充分利用以上兩個指標，同樣也就意味著住宅項目的可售面積最大化。

地產公司往往通過項目總圖“拉高拍低”的規劃思路，謀求貨值最大化。即在住宅項目的規劃設計過程中，且容積率不變的情況下，地產公司通過對項目的業態組合布局以及銷售價格差異化，實現對地塊的不平衡利用，從而增加產品的貨值。但在實際規劃設計過程中，往往在充分利用容積率的情況下，通過局部位置增加建筑物的層數，從而可以將更多的土地用來建造一些低密度附加值高的洋房或別墅產品，增加產品的溢價空間。通過不同業態的組合以及價格差異化來對土地不均衡性利用，以獲取項目的更大貨值。但是這種“唯貨值論”的前提條件，是要基于項目周邊競品及其區域市場調研數據分析而來，否則只是停留在紙面上的“最大貨值”。現在受到越來越嚴格的控制性詳細規劃條件的影響，一味提高樓層的思路已不可行，或者可用于規劃的土地無法滿足開發者的需求，在可用于規劃面積不變的情況下，項目的樓棟數會減少。盲目增加樓層數量，建筑的高度和自重成正比量級增加，將導致地基基礎、外墻保溫、消防等工程量增加，投資成本隨之相應增加，這樣的成本在房地產銷售市場中不占優勢，客戶在購買此類房子時也會猶豫不決，最終影響到銷售業績。安建·翰林天筑項目占地85 163.46 m2，容積率≤2.0，建筑密度≤20%，建筑高度≤100 m，在滿足單體設計條件通知書的情況下，分別做了9層+26層、9層+18層+26層、9層+18層與11層+28層4種方案，方案如圖1～圖4所示，不同方案貨值對比如表1所示。經過權衡優化，充分利用西南側綠地的景觀資源，增加景觀房，通過微調建筑布局，創造更多景觀溢價戶型，使得貨值達到最大化。

圖1 9層+26層方案 圖2 9層+18層+26層方案

圖3 9層+18層方案 圖4 11層+28層方案

表1 不同方案貨值對比

方案優化及其貨值分別如圖5和表2所示。

圖5 9層+18層+26層方案

表2 9層+18層+26層方案貨值構成明細

本項目可以在景觀資源方面做文章，如提高景觀品質，同樣可以增加項目的貨值。一般來說，紅線外的優質自然景觀資源，比紅線內人工建造的景觀資源給項目帶來的附加值要高。關于業態單一的住宅，可以將優質的景觀資源布置在主力戶型周邊；對于業態豐富的住宅，可以將優質景觀資源布置在溢價值高的業態周圍。安建·翰林天筑項目因地塊西高東低，為了順應城市發展布局，采用多種高度此起彼伏，營造挺拔錯落有致的天際線；場地內部釋放空間，營造內向性公園，在車行道與人行道的設置上增強與城市主干道的聯系，提升城市界面形象感；小區內部采用組團景觀，將人性化設計融入到景觀中，增強客戶參與感、體驗感；同時著力打造中央景觀區，形成公共大尺度景觀核，強調居住生活的公共交往需求，增加銷售熱點。

2 在人居環境角度下規劃設計優化及貨值平衡分析

住宅設計的出發點是“人”，并與人的需求有關。根據人本需求得知，人們對宜居是分層次、多樣化及其有條件的，宜居的規劃設計需要真實反映人的需求。

在設計階段，地產公司往往要求設計院根據要求進行限額指標設計，假如圖紙優化公司通過圖紙審查后可以進一步優化，地產公司將給予優化審減金額的一定比例作為報酬。但在圖紙優化后，發現實際效果不是很明顯[4]，經過多渠道了解發現，主要有以下原因：

(1)根據項目各節點的進度要求，設計院的任務比較緊張，不希望由于優化公司的參與。花費時間在優化工作上，設計院并不能從中得到任何利益。

(2)設計院在設計的過程中，既執行相關設計規范，同時也執行院方自身標準，故對于水平一般的優化公司提出的優化建議，接受度普遍不高，認為優化公司沒有能力和水平匹配他們的工作能力。故地產公司應該轉變思路，將圖紙優化工作交由設計院自己完成，并給予一定的物質獎勵，啟動獎勵的前提是，設計院在地產公司給定的限額指標下完成優化，獎勵機制根據不同的優化比例，固定金額回報，設置封頂值(根據節約造價的估值獎勵比例)，最終在圖紙優化上降低了很多的建安費用。

在追求住宅效果的工程上花大力氣。如建筑外立面(建筑風格、石材、金屬漆或真石漆等)、公共部位精裝修、景觀工程、標識標牌等。建筑外立面的結構優化，主要是對外立面鋁合金和鋼龍骨用量進行優化，通過結構演算，盡量避免安全系數放的過高而造成材料浪費。建筑外立面裝飾在不影響整個建筑外立面效果的情況下，通過調整建筑外立面局部材料、或者微調形狀，可以起到降本增效的目的。次功能區域(如屋面建筑內側可以遮擋的地方)僅需要滿足基本的功能、設計規范等要求，可以做簡化處理。住宅精裝修方面應該尊重設計師的原創，在優化過程中應首先保證整體效果不出現大的變化，僅以材料微小調整為原則，如石材成本一般占比比較高，在優化后，成本會降低很多，另外可以尋找其他可替代石材的材料。景觀工程注重軟景設計，比如在景墻前加以植物進行點綴，將景墻作為背景，景墻材質和施工工藝可以做簡化處理。景觀長廊可以用攀援植物裝扮，住區大門口可以用大喬木作為標志性植物。硬質鋪裝相對減少，即降低了成本投入[5]。

3 結語

基于人居環境視角下，規劃設計師可以在方案設計初期階段就能對方案的合理性進行評估，在規劃設計前要有宜人、宜居、生態和節能的理念，實現對規劃方案整體把控，可以避免方案多次變更帶來的諸多問題。設計師在滿足單體設計條件與品質的情況下，進行多方案對比，優化方案以增加貨值，滿足居民與地產公司利益需求。地產公司與圖紙設計單位統籌協調，優化圖紙，降低建安成本，降本增效，使地產公司利益得到最大化。提高小區的建筑品質，以人為本，平衡地產公司與小區的合理規劃設計之間的問題，做到地產公司貨值最大化與品牌溢價。