萬達輕資產運營模式下的財務風險及其控制

文/姜林江

（青島科技大學經濟管理學院）

一、背景簡介

（一）政策背景

房地產業與其他諸多產業有很大不同，再加上其自身的獨特屬性，也直接賦予了其鮮明的特點與規律，即資金需求大、投資周期長、規模大且收益高。從新世紀初開始，近一二十年間，伴隨著城鎮化的加快，房地產行業得到迅猛發展。近年來，樓市價格持續走高，“買房難”依然是大眾民生熱門話題，而關于房地產市場泡沫的言論觀點層出不窮。正因如此，政府持續出臺各類抑制房價上漲的政策和行業法規等。但是，新的矛盾與社會利益關系再次催生，這就要求政府部門綜合考慮各方影響因素，尤其是市場的固有機制和發展規律。

（二）行業環境

從2016年開始，在全國范圍內，尤其是一二線大城市，房市開始暴漲。房地產行業不僅是國民經濟支柱產業之一，同時也是直接關乎國計民生的基建產業。正因如此，也決定了其自身發展的特殊性。從2016年下半年開始，伴隨著房市暴漲，也出現了一定程度的泡沫經濟跡象。對此，從2017年開始，國家持續加大調控力度，實施全面緊縮的信貸政策。在此情形下，絕大多數的房地產企業，受到了影響。例如，融資成本增加，融資渠道減少，資金流動變差等。由此也可直接看出，面臨新經濟形勢的諸多不利，地產行業對外部資金的需求量依然很巨大。再加上同時期地產行業相應的投資收益和消費規模來看，再次證明了新時期我國房地產企業融資需求量持續擴充是必然趨勢。正因如此，房地產作為高收益高利潤的行業，其行業風險、市場隱患同樣是不言而喻。在此情況下，諸多老牌商業地產公司加快了營運模式的轉型。

二、公司概況

（一）公司簡介

大連萬達集團股份有限公司，注冊成立于1988年。萬達公司在20世紀，主要是以住宅開發為主營業務，經過30年的發展，如今的萬達已經不再是單一的地產企業，而是一家綜合性的服務型企業，即以現代服務業為主，包含商業、地產、文化、金融四大產業的大型跨國企業集團公司。

2016年1月，萬達全資收購了美國傳奇影業公司。至此，萬達集團公司開啟了輕資產轉型的第一塊拼圖，即加快公司業務多元化集成運作。這一時期，萬達的文化娛樂、影視產業市場份額占比大幅攀升。

（二）發展歷程

萬達公司作為老牌房地產企業，與絕大部分房地產企業一樣，商業運作模式主要呈現為重資產模式。對此，萬達早在2014年便首次提出了輕資產模式的戰略改革方向。

2015年萬達調低了整體銷售目標，萬達此舉向外界傳達的意圖很明確，就是先從運作模式、公司制度體系層面上轉變現有的業務模式，從根本上改變了原有大多數房地產企業的運作模式。

2017年，萬達開始進入第二關鍵階段，即將原有的核心業務之外的部分產業，以打包的合作模式出售出去。2017年的這一創舉，是萬達資產運營模式轉型過程中的里程碑式躍進。經過6個季度的發展之后，萬達2018年的文化產業營收規模和凈利潤超過了商業地產。而從2019年開始，萬達開始轉入到下一階段，即完全剝離地產業務。

三、輕資產運營模式下對萬達財務風險控制的影響

（一）輕資產運營模式

輕資產是指公司對內部的非核心業務進行外包處理。通俗理解，就是嘗試著將有限的資源、資產的效益發揮出最佳狀態。尤其是近幾年全社會進入到互聯網知識經濟時代，在這一背景環境下，越來越多的企業開始加快輕資產轉型。比如，制造企業、房地產等企業，這些均屬于重資產模式的企業。隨著市場經濟環境的復雜多變，在互聯網經濟與金融時代，重資產模式的瓶頸也愈發顯現。嚴格講，資產變輕并不是一種簡單的選擇，實際上是一種綜合性、全局性的戰略規劃，是房產企業今后發展的必然方向，萬達模式更受關注，且更具典型。

（二）“十三五”期間輕資產運營下的萬達財務風險控制分析

1.輕資產下的萬達

2019年第一季度，萬達集團2018年全年財報數據正式披露。結合公司的報告可以得知，2018年全年萬達集團總營收規模為2142.8億元。其中，萬達文化產業收入為692.4億元，全面超過了萬達房地產營收規模，成為萬達名下的四大業務之首。房地產營收為540.2億元，金融產業收入為433.6億元，商管收入為376.5億元。不僅如此，除了四大業務，萬達集團在其他領域的商業投資和產業營運，收入也超過了100億元。至此可以看出，“十三五”期間萬達輕資產運營轉型總體是相對成功的，基本形成了商業、文化、地產和金融四大產業集團。

針對2018年的優異成績，在2019年萬達集團內部大會以及新聞發布會上，王健林多次表示，2019-2020年，萬達正式向下一階段的目標發起沖擊，即“完全剝離地產業務”。事實上從2015年開始，萬達便宣布不再增發和投資地產住宅等開發。2016年，王健林宣布，萬達正籌劃退出房地產市場。對此，王健林在面對記者采訪時稱，對于目前正處于轉型期的萬達來說，目前萬達的核心企業是萬達商業，而萬達商業無論是知名度還是影響力、品牌價值，早已超過了萬達地產。因為在全國各大中城市，萬達廣場隨處可見，萬達影院更是占據著較高的全國影視市場份額。單就目前來看，萬達的地產收入仍大于租金等業務，但租賃業務的凈利潤占比卻已經超過了地產業務，占到了總利潤的60%以上。

萬達從2016年宣布退出地產開發，并確立了要在2018年提前兩年完成轉型的目標，轉型成為綜合性的商業服務型企業。對此，結合2018年末的實際情況來看，萬達的輕資產轉型是相對成功的，基本完成了初期預訂的目標。正因如此，2019年的公司大會上，王健林再次針對萬達的發展形勢，提出了下一階段的發展目標，即“完全剝離地產業務”。

2.萬達輕資產未來走向

2017年和2018年，王健林不止一次提到，輕資產模式下的萬達，在未來幾年內甚至更長一段時期內，主推合作模式。正如前述所言，即目前萬達的商業服務業務的收入以及租賃業務的凈利潤，已經全面超過了萬達地產，之所以如此，恰恰體現出了市場未來的投資走向。

萬達在輕資產運營模式轉型中，主推合作模式。無論是2016年之前，還是2017-2019年，每年都會確保至少簽約20個以上的合作企業，上不封頂。反之，如果合作類萬達廣場多了，就會減少投資類的萬達廣場的數量。所以，從2017年開始，萬達每年下調了萬達廣場的開業速度和規模?！笆濉逼陂g的萬達廣場，不再看重規模的擴大，也不單純追求凈利潤的高速增長，而是追求凈利潤結構的改變。恰恰是由于萬達的這種調整模式，使得近幾年界內關于萬達“千億負債”“千億負增長”的謠言滿天飛。

具體來看，輕資產模式下的萬達集團，包括地產在內的四大主營業務，目前只追求利潤結構的改變，即租金在凈利潤中的占比。正如2020年爆發的新冠肺炎疫情，受此影響，萬達旗下的廣場店鋪以及合作企業、個體商戶經營受阻，資金鏈斷裂。對此，萬達宣布疫情期間免除合作商戶的租金。因為對于萬達來說，正如王健林在2018年的大會上所講到的那般，萬達商業的租金，每收入100元，至少有75元的純利潤。對于萬達來說，短期內的損失是可以承受的，對于合作商戶來說，成本較高。換言之，租金業務增長再高也不怕，因為地產開發利潤基本不會再增加多少了，這也是萬達在“十三五”期間宣布退出地產開發的主因之一。所以，2018年萬達提前一年完成了輕資產轉型目標，服務業的收入占比超過了55%，凈利潤也全面超過了地產業務。所以，2019年的大會上，王健林才會非常自信的說道：“萬達商業不是地產企業。”

3.萬達輕資產戰略的推進

首先，商業綜合體輕資產合作模式。2014年和2015年，萬達先后與快錢公司、光大安石、四川信托和嘉實基金等公司展開了戰略性合作。從其簽署的合作協議來看，基本確定了接下來一段時期內的投資框架，即共建萬達廣場超過20座。實際上很容易理解，就是指萬達開始出售自己的“重資產”，將非核心業務外包出去，與其他企業進行合作。一方面可以轉移資產運營的壓力，另一方面增加輕資產的市場占比。

萬達集團作為老牌的房地產企業，雖然在以往的地產行業發展過程中不是一枝獨秀，但也是行業的佼佼者。簡言之，萬達商業地產整體是比較成功的。在其傳統的發展模式中，萬達商業地產的基本營運模式是全權負責投資、管理、建設等全過程。此外，還需要負責銷售、投資等。理論而言，這一模式屬于重資產模式，營收規模雖然有保障，但營運成本和投資成本要求也非常高。

四、總結

萬達集團審時度勢，為了能夠實現集團公司更長遠的發展，立足國內外的先進模式與經驗，堅持“與時俱進”的創新思維，緊隨時代步伐，設計出了專門圍繞著萬達商業廣場的輕資產合作發展模式。在輕資產合作發展模式中，萬達是主要的受益方。反之，輕資產營運模式過程中，各大小的合作企業與商戶，投入資金來進行運營。萬達只需要負責重大項目的設計、建設以及后期的招商即可。正因如此，“萬達廣場”的品牌價值和市場影響力進一步增強。在十年前，人人都知道萬達是房地產公司，而如今，新一代群體眼中的萬達就是一家綜合性的商業廣場與服務企業。

總之，在輕資產運營合作模式下，近三年的萬達，基本上實現了“去房產化”。從市場投資與招商角度來評價，萬達的這一模式，屬于“準金融投資”的行為。因為對于那些大大小小的投資方來說，即便是小規模的商戶，也能夠收獲到各種現金回報以及后期的增值收益。