農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方法研究與應(yīng)用

孫曉琳

（青島高新區(qū)不動產(chǎn)登記中心，山東 青島 266000）

一、重點、難點分析

（一）涉及范圍廣、牽涉利益大

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，目的是查清宗地權(quán)屬和房屋權(quán)屬，以及其面積、位置、四至，其中權(quán)屬調(diào)查是這幾個要素的核心，理清權(quán)屬關(guān)系，避免或減少相關(guān)不動產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利互相沖突等問題，有效保護(hù)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益，保障市場交易的安全，減少糾紛，增進(jìn)社會的和諧與安定。它涉及整個農(nóng)村地區(qū)，社會影響較大，因此，如何做好宣傳，調(diào)動鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村/組的參與積極性，采用何種調(diào)查技術(shù)方法保證測量成果的精度、權(quán)屬的準(zhǔn)確性是整個項目開展的重點。

（二）涉及知識面較廣

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及控制測量、地籍測繪、地籍修補測、房產(chǎn)測繪，地籍權(quán)屬調(diào)查、房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，地籍圖的繪制、宗地圖繪制，地籍調(diào)查數(shù)據(jù)建庫等，外業(yè)需要掌握測繪儀器的使用方法，學(xué)會地籍測繪和房產(chǎn)測繪方式方法，以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);內(nèi)業(yè)需要掌握相關(guān)圖式圖集的編制，成果數(shù)據(jù)的整理建庫等，還要掌握不動產(chǎn)登記管理部門的業(yè)務(wù)需求。

（三）標(biāo)準(zhǔn)多樣化

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括地形測量標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)、地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)、資料收集標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、檔案歸檔及其掃描等諸多標(biāo)準(zhǔn)，在整個項目中如何貫徹各項標(biāo)準(zhǔn)，保障各個環(huán)節(jié)符合項目技術(shù)規(guī)范的要求是整個項目最終成果質(zhì)量的核心。

（四）工作內(nèi)容環(huán)節(jié)多

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及土地權(quán)屬資料收集、工作底圖制作、權(quán)屬調(diào)查、地形、地籍、房產(chǎn)測量、內(nèi)業(yè)建庫等各個工序相互緊密銜接，任何一個工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將導(dǎo)致其他環(huán)節(jié)的工作難以開展，甚至是影響整個工作環(huán)節(jié)。因此，必須要有切實可靠的技術(shù)手段和工作方法保障工作的順利開展。

二、關(guān)鍵技術(shù)方法研究

針對調(diào)查中的工作內(nèi)容和重難點問題分析，研究項目建設(shè)的主要技術(shù)方法如下:

（一）指定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查涉及知識面、標(biāo)準(zhǔn)種類繁多，以公開發(fā)布的不動產(chǎn)登記發(fā)證規(guī)范為基礎(chǔ)，結(jié)合測繪、檔案、數(shù)據(jù)入庫等相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作模式。

（二）建立信息化作業(yè)模式

通過信息化、系統(tǒng)化的技術(shù)手段建立宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查測繪工作技術(shù)流程、規(guī)范化各個流程操作及其流程的銜接，既能簡化傳統(tǒng)的內(nèi)外業(yè)分離的處理模式從而提高整個項目的工作進(jìn)程，又能有效地保障各個環(huán)節(jié)成果的完整性和有效性。

（三）內(nèi)外業(yè)一體化的數(shù)據(jù)采集方法

采用內(nèi)外業(yè)一體化的數(shù)據(jù)采集方法既可以保證每個測站數(shù)據(jù)的可靠性，測繪一站清一站，有問題當(dāng)場解決，又可以采用現(xiàn)場編輯方法，完全摒棄在室外畫草圖再到室內(nèi)編輯作業(yè)方法存在的差、錯、漏多的缺陷，是一種行之有效而又科學(xué)的作業(yè)方法。

三、項目實踐案例

（一）技術(shù)方法和流程設(shè)計

為了對本文提出的技術(shù)方法、作業(yè)效率和成果質(zhì)量進(jìn)行檢測和分析，項目充分運用GNSS 全球定位系統(tǒng)、CORS 系統(tǒng)、全站儀、RTK 等先進(jìn)空間數(shù)據(jù)采集手段，基于數(shù)字測繪技術(shù)，進(jìn)行外業(yè)數(shù)字測量和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)采集，制作反映現(xiàn)狀且成果符合要求的大比例尺地形測量成果作為調(diào)查底圖，進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查、地類調(diào)查和地籍測量，獲取調(diào)查范圍內(nèi)的土地權(quán)屬、用途、位置、界線、數(shù)量、質(zhì)量等基本信息;建立以宗地為基本單元，權(quán)屬管理為核心村莊數(shù)字地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，包括基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)和地籍?dāng)?shù)據(jù)，最終為建立與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫相銜接的城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)、土地登記發(fā)證快速更新機(jī)制提供服務(wù)。

（二）作業(yè)過程

用GNSS-CORS-RTK 進(jìn)行圖根測量、控制測量、界址測量及其他要素測量;用全站儀進(jìn)行地形、宗地、房產(chǎn)要素測量，房屋面積測繪用手持式激光測距儀量邊，作業(yè)過程中采用邊作業(yè)邊檢查的方式，測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠。

1.地形測繪。采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字測量，測圖軟件用南方Cass9.1 測圖軟件，碎部點采用2 s 或5 s 全站儀進(jìn)行全解析法測量，觀測困難時也可采用量距法與交會法，高程采用三角高程，棱境全部使用小棱鏡。以原有不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中的1 ∶500地籍圖作為工作底圖，對原地形圖未覆蓋的村莊和變化的地方進(jìn)行數(shù)字地形測繪補測，實地采集的數(shù)據(jù)經(jīng)全站儀通信端口到便攜機(jī)，做到實地采集、實時傳輸、現(xiàn)場編輯。

2.地籍測量。外業(yè)采用全解析法，在控制測量基礎(chǔ)上，采用全站儀采集界址點及其他地物要素數(shù)據(jù)后，內(nèi)業(yè)將電子測量手簿上的數(shù)據(jù)通信轉(zhuǎn)入計算機(jī)，參照宗地草圖和權(quán)籍調(diào)查表，進(jìn)行圖形編輯，編制基本地籍圖。

四、結(jié)束語

本文依據(jù)對不動產(chǎn)登記的各項政策、文件、標(biāo)準(zhǔn)的研究，從多規(guī)并行、合一調(diào)查、統(tǒng)一成果的角度思考如何做好農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作。對農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項目時間緊、任務(wù)重、工作量大、涉及面廣的特點進(jìn)行分析，研究其中的關(guān)鍵技術(shù)方法，并通過具體項目進(jìn)行實踐檢驗。實踐結(jié)果驗證，本文提出的技術(shù)方法和工作流程，既實現(xiàn)了外業(yè)測量、權(quán)屬數(shù)據(jù)的快速獲取，降低了人工作業(yè)的難度，又提高了內(nèi)業(yè)作業(yè)效率和成果質(zhì)量，較好地滿足了農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍快速調(diào)查的需要，提出的方法對國內(nèi)其他地區(qū)開展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作具有一定的借鑒意義。