《民法典》助力住房反向抵押養老保險再揚帆的研究

文/李臘云 石麗芹（保險職業學院）

根據第七次全國人口普查數據，60歲及以上人口占比18.70% ，65歲以上人口占比13.50%[1]；全國有149 市已進入深度老齡化，11 城進入超老齡化階段，我國養老問題非常嚴峻[2]。為此，國家陸續出臺了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》和《健康中國2030規劃綱要》等文件，“十四五”規劃強調加快發展第三支柱養老保險，養老已成為國家戰略層面的重要關注點。在養老與保險融合過程中，住房反向抵押養老保險是被實踐證明了的、成熟和有效的第三支柱養老方式，《民法典》為其提供了堅實的法律保障。本文試就住房反向抵押養老保險試點運行“遇冷”進行檢視和反思，并就住房反向抵押養老保險如何在《民法典》下再揚帆提出相應的思考和對策。

一、《民法典》實施前住房反向抵押養老保險試點“遇冷”現狀

住房反向抵押養老保險是一種結合住房抵押與終身養老年金保險的創新型商業養老保險。老年人將自有房子抵押給保險公司，但保留房子的居住權，并領取養老金直至死亡。老年人去世后，保險公司有權處理抵押財產，所得價款優先償付養老保險費用[3]。當前，養老問題已成為我國影響國家發展戰略的重大問題，尤其是2016年二孩政策放開后，很多家庭從“421”變成了“422”，甚至是“423”，中間的“二人”要贍養四個老人，還要撫養兩三個孩子，傳統養老方式已不能滿足需求，必須探尋新型養老模式。而住房反向抵押養老保險既能保障老年人的居住權，又能通過房產抵押增加現金流，從而提高老年人的生活質量，更能緩解人口老齡化下的養老困境，分擔政府養老保障壓力。

國務院于2013年9月6日出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，首次提出在老年人中開展住房反向抵押養老保險的試點工作；2018年7月，銀保監會將其擴展至全國。然而，從當前試點和擴展所反映的情況而言，住房反向抵押養老保險處于尷尬“遇冷”狀態。具體體現在：（1）參保人數過低；銀保監會數據顯示，截至2021年6月底，共有209位老年人(143戶家庭)參加了“以房養老”幸福人壽項目，平均投保年齡71歲，人均每個月領取養老金8000元左右。[4]（2）保險產品市場供給嚴重缺乏；到目前為止，第一家推出住房反向抵押養老保險產品的是幸福人壽保險公司，其于2015年3月推出“幸福房來寶”之后，其他保險公司一直猶豫觀望，產品供給嚴重不足、結構單一。至2016年10月，才有第二家保險公司即人民人壽推出的“安居樂”。除了幸福人壽和人保壽險，沒有其他的保險公司再推出類似產品，住房反向抵押養老保險出現“叫好不叫座”的尷尬局面。

二、《民法典》實施前住房反向抵押養老保險試點“遇冷”的原因分析

《民法典》于2021年1月1日實施，之前關于住房反向抵押養老保險不斷有政策出臺。隨著國家政策的不斷支持，住房反向抵押養老保險更應該形成“遍地開花”的良好局面。然而，現實是，起步多年的住房反向抵押養老保險卻落入“理想豐滿，現實骨感”的尷尬局面。具體原因體現在以下幾點：

（一）傳統觀念的約束和對未知風險的恐懼抑制了反向抵押住房養老保險的需求

中國幾千年“養兒防老”思想根深蒂固，一直以來就有“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統。[5]目前，房產是大多數家庭所擁有的主要財富，老人在家養老，子女贍養老人，老人去世之后房產留給子女的觀念，極大地限制了住房反向抵押養老保險的發展。因此，如果想要老人養老金而改變房產的所有權，不僅老人不愿意，子女也從心里無法接受。此外，住房反向抵押養老保險作為保險公司一項金融產品，很多人對保險公司缺乏信任，認為參保之后利益得不到很好的保證，顧慮重重。再加上我國的房地產評估市場和機構還不完善，對評估結果的懷疑也是投保人的擔憂之一。

（二）現行法律制度的不完善增加了住房反向抵押養老保險的實際操作難度

從國外的成功經驗來看，各國住房反向抵押養老保險的健康發展都離不開法律的保護。住房反向抵押養老保險在我國運作處境尷尬的原因之一是缺乏完善的法律制度支持。具體體現在:

1.專項法律的缺失導致對住房反向抵押養老保險認知度較低

2014年，原中國保險監督管理委員會發布了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，這是對住房反向抵押養老保險系統性專項規范，除此之外，并無針對住房反向抵押養老保險的專項法律法規。缺乏法律法規的保障，使保險公司覺得風險過大、缺乏經營動力，不愿意開展相關業務。人們也普遍不了解住房反向抵押養老保險的相關知識，認可度很低。從住房反向抵押養老保險的本質而言，它是一種涉及房地產抵押貸款、銀行和保險等業務的新型金融產品，風險因素較多，如果各主體間發生爭議，保障各主體相關權益的規定和解決糾紛的法律依據極少。

2.相關法律條例存在的法規沖突使得實際操作難以銜接

《民法典》實施前，對住房反向抵押養老保險的相關規定散布在《保險法》《物權法》《合同法》《繼承法》等法律法規中，不同法規中可能存在沖突或不協調之處，實際操作難以銜接。新民法典“九法合一”， 把這些法律統一為一部法律中，大大地減少了實際操作中的糾紛。《民法典》第366條確立了居住權制度，第401條對抵押條款的禁令予以解除，為住房反向抵押養老保險提供了最基本的法律保障，但仍有法律空白或與行政法規需要協調和沖突之處。如 《民法典》和《城市房地產管理法》兩部法律法規都對住宅建設用地使用權在期間屆滿后可自動續期作了規定，但對續期方式和費用卻并無明確規定。這些規定不明確，勢必會阻礙住房反向抵押養老保險的發展。若期限屆滿發生在老年人自然死亡之前，土地使用權費用應當由誰補繳？若期限屆滿發生在老年人自然死亡之后，老年人繼承人是否應當按比例分攤土地使用權費用？

（三）政府參與程度低影響了住房反向抵押養老保險的運行效果

眾所周知，政府對保障人們醫療、教育、養老等領域的基本福利是義不容辭的責任。住房反向抵押養老保險是政府積極探索依靠市場力量解決的第三支柱養老保險方式，但其推行初期，政府必須擔負起這一責任。住房反向抵押養老保險在試點期間政府參與度不高，其風險系數相比較其他險種風險系數較大，民眾對于這種新型的保險產品認可度不高，其實踐運行呈現需求乏力、供給不足的疲態。由此看來，住房反向抵押養老保險完全依賴市場運行是行不通的，亟待政府給予更多關注、支持和主動參與。而在擁有住房抵押養老保險的廣闊市場的英美國家，政府積極參與并制定相關財稅政策進行刺激或引導，如通過開征高額遺產稅的方式來抑制房屋繼承，鼓勵將房子用于其他投資或養老。我國《契稅法》規定，通過繼承轉讓土地和房屋產權的免征契稅，這無疑給通過繼承過戶房屋減少了很大一筆支出，相比之下，老年人顯然更不愿意通過住房反向抵押方式進行養老[6]

此外，住房反向抵押養老保險業務實務中涉及房地產抵押的登記和公證等手續，但房地產抵押登記、交易稅費、抵押和繼承權的處理、公證等方面的配套政策還不夠完善，存在滯后的現象，也極大地影響了住房反向抵押養老保險業務的操作。

（四）產品的風險和高成本運行影響了該產品的供給

住房反向抵押養老保險涉及房地產、金融市場和法律等諸多領域，與其他保險相比，整個過程非常復雜，風險也很大。保險公司承辦住房反向抵押養老保險必須考察多項風險，首先是住房價值波動的風險。保險公司直到老人死亡才能擁有或處置房子，之前由老人長期居住，保險公司對房屋實際價值的貶損度和房產實際價值準確估算具有一定的困難，并且房產的價格也會隨著市場行情的變化而變化。其次是該產品對象主要為老年人，而老年人健康隱患較大，其健康風險規律和健康情況跟蹤難以把握，保險公司往往無法為老年人積累足夠的健康數據，也無法準確估算出抵押房產老年人的壽命等，對保險人來說風險較大。在實務操作中，以上不確定的因素加上對老年人的投保狀況、風險收益等難以進行有效評估，使保險公司在住房反向抵押養老保險投入成本遠高于一般保險的投入成本，導致能夠提供此保險產品的保險公司比較稀少。

三、《民法典》的實施為住房反向抵押養老保險再揚帆提供了新契機

《民法典》作為集“九法歸一”的社會生活百科全書，其實施對保險業和養老等社會生活產生廣泛而深刻的影響。面對日益嚴峻的養老問題，《民法典》給住房反向抵押養老保險帶來諸多新契機。具體體現在：

（一）《民法典》為住房反向抵押養老保險再揚帆創設了新的外部法律環境

《民法典》加強了對“人”權利的保護，當然“人”也是人身保險的客體，對“人”權利的保護為人身保險的運作提供了重要的邏輯依據。[7]一方面，《民法典》是強化和擴充了民事主體的權利范圍和意識，倒逼相關責任主體包括保險人必須依法合規和尊重對方權利；另一方面，強化了民事主體的責任風險意識，特別是通過保險進行轉移風險，特定新形勢下住房反向抵押養老保險則是應對養老風險的重要舉措。《民法典》作為社會生活的百科全書，它的許多內容讓老有所養不再是空談，其中許多內容的變化為養老提供保障，同時也為保險業的發展營造了良好環境。此外，《民法典》于2021年1月1日正式實施后，我國民事行為和審判真正實現了“一本通”，民事行為和糾紛包括保險合同(含住房反向抵押養老保險所涉條款等)，以前要依據《合同法》《物權法》等眾多法律法規，現在“九法歸一”，大大地降低了實務操作適用的難度。因此，《民法典》的實施，為住房反向抵押養老保險再揚帆創設了新的外部法治環境。

（二）《民法典》新增“居住權”制度，為住房反向抵押養老保險再揚帆掃清了法律障礙

《民法典》第366條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”，這個條款對“居住權”進行了法律界定，為老年人在房子出抵后仍享有占有、使用的居住權提供了堅實的法律保障。同時，《民法典》第401條規定：“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償?！边@一規定改變了原《物權法》禁止流押的規定。該制度的引入對我國物權制度、住房養老保險制度都產生了深遠的影響。從城市角度看，住房相關權益的明晰為住房抵押養老保險提供了相關的制度保障；從農村角度看，農村宅基地的規定為農村以房養老保險提供了制度支持。《民法典》通過新增“居住權”及對“流押條款”的解禁，為老年人通過住房反向抵押實現“以房養老”進一步掃清了法律障礙，為住房反向抵押養老保險再揚帆提供了契機。

四、《民法典》助力住房反向抵押養老保險再揚帆的對策

目前,養老問題已成為影響國家發展戰略的重大問題，《民法典》讓老有所養不再是空談，為住房反向抵押養老保險發展提供了堅實的法律保障，給住房反向抵押養老保險帶來諸多新契機。住房反向抵押養老保險對于改善老年人經濟狀況、提高老年人生活質量、彌補社會養老保障不足和應對嚴峻養老問題等具有積極的意義，其再揚帆已經是勢在必行。當然，住房反向抵押養老保險曾經歷過“遇冷”，必須在原有基礎上進行更多的理性思考和理性作為。結合以上分析，筆者認為住房反向抵押養老保險再揚帆，應從以下方面著手：

（一）加大宣傳力度，構筑住房反向抵押養老保險再揚帆的觀念保障

加強對住房反向抵押養老保險的宣傳，建立以銀保監會和保險行業協會為主導，包括但不限于廣告活動的系統性住房反向抵押養老保險的宣傳體系。特別是政府利用其長期積累的公信力參與到這項政策的宣傳推廣中，逐步改變市場對住房養老保險的認知，并與社區合作，通過老年人經常使用的媒體傳播養老新概念和新知識，做好思想引導，幫助老年人及其子女轉變觀念。保險公司不斷完善抵押養老保險產品設計，實施多樣化的產品設計以滿足市場和老年人的真實需求，普及住房反向抵押養老保險知識，讓人們對這一制度有全面的了解。

（二）政府主導，構筑住房反向抵押養老保險再揚帆的政策保障

住房反向抵押養老保險是隨著應對人口老齡化、社會養老壓力激增催生出來的，政府應在推動這款保險產品面向市場過程中起核心或關鍵作用。在試點“遇冷”時，政府應主導、助力住房反向抵押養老保險再揚帆。具體體現在以下幾點：

1.盡快將該保險納入我國養老保障體系的制度安排之中

住房反向抵押養老保險是為應對養老嚴峻壓力再揚帆，在國家宏觀政策層面，住房反向抵押養老保險應盡快納入養老保障體系中，并提供一定的政策支持，引導保險公司和老年人進入這一市場。政府介入時，不宜僅僅以“守夜人”的身份，而應當以管理人角色積極地參與、推動以及服務型監管于該保險的運行當中。當然，政府手段也不能完全取代市場。

2.提供相應的財稅和政策支持，激發各主體方的參與熱情

我國住房反向抵押養老保險制度尚處于起步階段，稅收等政策的激勵作用十分重要。政府應對經營住房反向抵押養老保險業務的公司適當減免營業稅、企業所得稅等稅收，以刺激更多的保險公司在市場上開展該項業務或增強其市場競爭力。讓保險公司通過經營可以獲得一些收益，老年人也可以從養老保險中找到需要的價值，各方都可以找到各自的價值以調動各方的積極性，讓這項業務良性發展。同時，加大政府對保險公司經營該產品的政策支持。建議銀保監會會同司法部門、民政部門、國家稅務總局等相關部門建立支持該業務發展的制度，簡化公證、抵押、繼承、交易稅等手續，對業務費用給予優惠待遇等[8]。

（三）健全法律制度，構筑住房反向抵押養老保險再揚帆的法律保障

《民法典》確立的居住權制度為住房反向抵押養老保險再揚帆奠定了法律基礎，但面對現有的法律沖突和模糊地帶，仍應具體出臺相應的配套法律法規規定進一步規范和解決相關法律法規的銜接和沖突問題。具體可從以下幾方面著手：

1.對住房反向抵押養老保險進行特別規定

健全的法律法規，能有效降低市場的風險。《民法典》雖然為住房反向抵押養老保險提供了法律保障，但并沒有具體單獨地就住房反向抵押養老保險進行明確的解釋說明?？梢酝ㄟ^《保險法》以法律的形式補充相關法律問題，也可以以行政法規或部門規章的形式進行專項立法。無論以何種形式，首先，應當厘定保險公司的準入資格和投保人的投保標準，以及該產品推出程序和條件，這是住房反向抵押養老保險推行的基礎；其次，應該厘清保險雙方主體的權利和義務；最后，應該規定責任承擔及保險公司資金監管等，這是住房反向抵押養老保險健康發展的法律保障。

此外，住房反向抵押養老保險的投保對象往往是老年人這一特殊群體，在保險合同談判過程中常會出現信息不對稱的情況，老年人往往處于弱勢地位，對合同條款內容的理解可能存在偏差甚至誤解。因此，基于公平原則和誠信原則，對涉及雙方重大經濟利益的條款，保險公司應當在被保險人充分理解保險合同條款含義的基礎上進行解釋。對于老年人在投保中還是沒能徹底、正確地理解合同條款的含義而發生糾紛的，除按《保險法》和《民法典》進行處理外，還應當將這種比例過錯責任分配給保險公司，切實保護老年人這一弱勢群體的合法權益。

2.完善住宅建設用地使用權續期的規定

從現有的法律規定及已經備案的兩份住房反向抵押養老保險合同范本來看，都沒有對被抵押住房的土地使用權問題進行明確[9]，而目前續費問題也暫無明確的法律依據，這將引發一些特定住房的土地使用費繳納的爭議。一般而言，土地使用權費用不能脫離房屋價值而獨立存在，土地使用費續期費用應與房屋價值掛鉤。因此，筆者認為，土地使用權續期費用應當按“誰擁有房屋，誰支付土地使用權續期費用”。即當老年人身故后，按《繼承法》規定，房屋會發生所有權轉移，但因之前老年人已將產權證書抵押給保險公司，在老年人沒有繼承人的情況下，保險公司可基于其先前合同行為在支付相關稅費后取得所有權人的身份，這時土地使用權續費應由保險公司負擔。但在老年人有繼承人時，若繼承人主張要求房屋所有權，應補齊保險公司養老金及相關費用后可取得房屋產權，由繼承人補繳土地使用權費用。

（四）建立配套保障制度，構筑住房反向抵押養老保險再揚帆的運行機制保障

1.建立政府擔保機制

政府應當提供一定范圍的擔保，提高保險公司的積極性，消除潛在客戶的后顧之憂。住房反向抵押養老保險是一種新興養老保險方式，民眾對其持觀望態度，缺少充分的信任。但民眾對政府卻十分信任，如政府能提供擔保，提升民眾住房反向抵押養老保險的信心非常有效。建議為確保合同的順利實施，由政府部門牽頭成立住房抵押養老保險的基金組織，保險公司拿出一部分保證金投入，這樣不僅可以降低保險公司的風險，同時也增強了老年人對住房反向抵押養老保險的信任度。

2.建立申請前的強制咨詢制度

建立申請前強制咨詢制度，對住房反向抵押養老保險合同法律關系中的各方主體均有利。對老年人而言，通過申請前強制咨詢可以充分了解投保產品的可信度和內容，以及產品是否適合自己；對保險公司來說，通過對老年人的個人健康、房產價值信息的了解，可減少對投保人資格的擔憂；對于第三方資金通道和托管方，可以預測資金借貸后的風險，防止合同無法履行帶來的資金損失。

3.完善產品設計和動態風險監管機制

建議監管部門或保險行業協會通過精算模型，率先設計多層次、跨周期的統一住房反向抵押養老保險產品，以滿足市場需求和降低市場風險。建議在產品條款中增加當事人可以協議在一定期限后可重新簽訂，養老金根據市場或協議情況發放，抵押房屋價值可重新估值的條款，以解決各主體對房價波動、市場利率對產品價值的擔憂。當然，保險公司要增強住房反向抵押養老保險業務能力，進行合理的房地產價值評估和保險產品的合理定價。保險公司建立動態風險監管機制，降低房地產價格波動和金融市場不穩定帶來的風險。

4.構筑事后監管制度

住房反向抵押養老保險中，盡管老年人已經身故，但仍涉及保險人處分權、被繼承人的繼承權和贖回權等一系列關鍵問題的處理。為了讓老年人身后的合法權益得到有效保障，筆者建議，需要盡快建立住房反向抵押養老保險合同的事后監管制度。此時，應適當突破合同的相對性，讓老年人繼承人在老年人身故后主動參與到合同目的實現中來。一方面，可以保障繼承人對于保險公司如何處置住房的知情權；另一方面，可以對保險公司的處置行為實行監督，最大限度地維護繼承人對住房權益的實現。