入股鄉村旅游 打造齊魯樣板
——農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的“馬套實踐”

文/?濟南市長清區農業農村局 王道忠

/?濟南市農業綜合行政執法支隊 蘇甲

馬套村位于濟南市長清區萬德街道最南端、泰山腳下。馬套村以打造生態旅游、人文歷史觀光、民俗農耕、康養旅游為一體的鄉村旅游綜合體為發展方向，通過盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，將土地資源變成鄉村旅游發展資產，村民變身股東，為實現鄉村振興拓展了新路子。如今的馬套村，通過盤活土地資源，推動了鄉村面貌大改變，走出了一條發展鄉村旅游致富之路。

一、統一布局，整合土地資源

2015年5月1日，在馬套村黨支部的引領和指導下，將軍山旅游度假專業合作社正式成立，組成模式是由“村委+茶葉合作社+資金股東+房屋股民”村社合一、資源整合的模式構成，實行的是股份制經營，其中村民可以現金入股，也可以閑置房屋入股，一個房間為一股，一股為一萬元，當年按閑置房屋入股的村民就多達40名。

同時，馬套村率先在街道辦完成土地確權工作，并將確權后收益較低的400余畝山坡耕地和林坡地，以及閑置的宅基地、房屋一并流轉給將軍山旅游度假專業合作社，用于鮮果自主采摘、林下生態養殖、康養基地等旅游綜合性開發。

馬套一方面通過對農村閑置宅基地和房屋的整理，將新增的建設用地用于鄉村旅游的發展，既依法維護了農民宅基地合法權益、又嚴格規范了農村宅基地管理，并在此基礎上有序盤活農村閑置房地資源，促進了一二三產融合式發展。另一方面，重點圍繞宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”進行探索和實踐：落實宅基地集體所有權和保障宅基地農戶資格權，規范宅基地使用權流轉的制度和具體路徑；在防范風險、權屬清晰和保證農民有穩定住所前提下，賦予農民宅基地使用權和住房財產權抵押融資功能；鼓勵旅游合作社及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式利用閑置宅基地和閑置住宅，參與到鄉村旅游進程中，拓寬農民增收渠道。

二、打造民宿區，發展鄉村旅游

對入股的房屋，合作社投資100多萬元進行統一打造，按照“外表農村化、內在標準化”的理念，根據房屋結構打造特色民宿戶，每一個民宿都有不同的風格，打造民宿24棟、房間80多個、床位150余張,可同時接待300余人住宿。

在運營管理上，馬套民宿植入多元創意業態，并形成以“家”為主題的品牌內涵，打造“民宿+”產業鏈，游客們可以吃農家飯菜、購土特產品、游生態鄉村、賞田園風光、體農事樂趣。在宣傳營銷上，積極開展與攜程等知名電商合作，實現線上線下互動營銷、精準營銷，吸引了來自省內和京津冀的中高端客源，改變了鄉村旅游以市內和周邊客源為主的市場格局。部分民宿周末和節假日房價800元，平均入住率達到70%，實現了良好的經濟效益。在文旅融合上，馬套民宿深挖文化內涵，形成以民俗文化、康養文化、茶文化等為特色的文化主題民宿，打造旅游文化新動能，讓好看的鄉村更好玩、讓傳統的產品更值錢。

下一步，馬套將利用更多閑置的房屋、院落空間以及現有的民宿設施，結合當地民俗風情、自然景觀、生態環境以及鄉村資源，進行個性化、特色化、藝術化的再設計、再升級，繼續培育全省乃至全國有較高知名度的精品民宿，打響“長清精品民宿”品牌。

三、打造古槐路，建設齊魯樣板

馬套村還以省美麗村居和市鄉村振興齊魯樣板村項目為載體，統籌鄉村旅游與美麗鄉村建設融合發展，多元利用好閑置房屋和宅基地，不斷挖掘和開發更加豐富的鄉村旅游產品和業態，由“美麗鄉村”實現“美麗經濟”。

馬套將閑置宅基地、房屋與歷史、民風民俗的傳承相結合，打造極具鄉村感、年代感的古槐片區。圍繞村中700年歷史的古槐樹，馬套村啟動“鄉村記憶工程”，對歷史街區，傳統民居院落和民俗等遺產進行挖掘、保護，不僅保留了泰山民居的原有風貌，還借助閑置房屋打造非遺小院，在這里可以欣賞傳統的石匠工藝，體驗剪紙、攤煎餅等民俗活動，以銘記歷史，寄存鄉愁。今年，馬套村圍繞“古槐路”開展紅色黨建、紅色研學等活動，游客可以聽黨史、學黨史，全面回顧我們黨百年奮斗的光輝歷程，由此以紅色旅游資源為依托，深入挖掘文化特色，以文塑旅、以旅彰文，助推鄉村文化旅游高質量發展。

古槐片區的建設也充分利用了馬套現有的地形地貌、閑置村居和生態底色，形成極具鄉野氣息的景觀。比如在對閑置住宅立面整治時，修舊如舊，墻面增加石墻基、青磚柱門窗框、雀眼等傳統建筑元素，圍墻上部也改為高低錯落的花磚墻，與村周圍的環境有機統一。最為典型的就是利用閑置房屋在古槐下開了一家咖啡館，傳統的石頭院落，又將本屬于城市人的一些文藝、小清新融入鄉村，形成獨有的“鄉土文藝范”，非常符合年輕人的審美情趣。

四、資源整合促發展，產業興旺奔小康

馬套村以盤活利用閑置宅基地、閑置住宅為切入點，豐富鄉村旅游的發展內涵，也將馬套打造成了生產美產業強、生態美環境優、生活美家園好的“三生三美”示范村莊，其成效主要體現在“三個變”上。

一是“資源”變“資金”。合作社對房屋入股的村民，年保底分紅為入股資金的15%，這讓村民的腰包迅速鼓起來。在鄉村旅游的帶動下，越來越多的農民投入到鄉村旅游的發展中，旅游合作社直接產生超過200個工作崗位，間接產生的崗位超過400個，實現了“大眾創業、萬眾創新”的全民就業格局。2020年，全村人均收入達到3萬元，村集體經濟年收入從80萬元增至310萬元，以美麗經濟實現“彎道超車”。

二是“農業”變“旅業”。馬套村鄉村旅游經濟模式從傳統農業向現代農業、生態農業、休閑農業演進，通過盤活利用閑置宅基地、閑置住宅，讓土地資源“活”起來，打造適宜田園風光塑造、科普教育實踐、康養旅游建設的新項目，促進農村一二三產業加快融合，發展成為集生態旅游、人文歷史觀光、采摘餐飲、民宿居住、教育教學、會議培訓等為一體的旅游綜合體，形成了“一個中心，四大區域”的鄉村旅游格局。

三是“田園”變“樂園”。馬套實踐讓一個農業小村蛻變成一個風景如畫的景區村，讓鄉間田園變成市民休閑和農民生活的樂園。村風民風向善向上、健康和諧，村兩委威信越來越高、戰斗力越來越強，鞏固了基層政權。村舞蹈隊、腰鼓隊、幸福院相繼成立，鄉村文化日益繁榮，實現了經濟建設和文化建設齊頭進、物質文明和精神文明雙豐收。