與物業資產相關的稅務風險分析及納稅籌劃探討

葛增盛

（中國水利水電第八工程局有限公司，湖南 長沙 410118）

一、物業資產相關的稅務風險及納稅籌劃的現實情況

鑒于經濟全球化，我國深受“一帶一路”等貿易國的影響，而與貿易相關的納稅籌劃政策在物業資產相關的稅務風險中扮演著至關重要的角色，假設當前我國出口的商品被強加關稅，而這些國家制定納稅籌劃優惠政策發生涉稅風險的可能性較大，這將不利于中國在經濟全球化中的發展。我國處于全面“營改增”政策實施的初期階段，很多行業涉及的稅收政策變化較為頻繁，使得大部分物業涉稅負擔變重。面對當前此種物業資產相關的稅務風險及納稅籌劃的現實情況，我國應加強物業資產相關的納稅籌劃工作的開展和推進，以幫助物業降低國內納稅成本，提高物業資產相關的總利潤，實現物業價值最大化[1]。

二、物業資產相關的稅務風險及納稅籌劃存在的問題

（一）財務人員應對納稅籌劃風險的能力不足

物業管理作為特殊的行業群體，在城市建設和發展過程中發揮著積極的保障服務作用，而當前物業資產相關稅收政策的改革，國家的政策對于物業而言，是一種外部的影響因素，本文認為需要對此項政策進行深入的分析，才能夠判斷出此項政策對于物業資產相關領域的影響，就能夠促進行業的發展，也能夠提升物業資產管理相關人員的業務素質，而當前財務部門的政策對于物業管理而言，既是機遇，也是挑戰，在“營改增”之前，具體以A公司為例，其辦理的銷售額稅主要是銷售額相關的稅務。每天的物業資產相關的稅務會計很簡單，稅務工作是財務工作的重要組成部分。財務人員的納稅籌劃的步驟，就是首先是每個部門每筆經濟業務的合法性、合理性進行監督，保證物業在合法與合理的前提下，避免工作人員在納稅籌劃的過程之中出現問題，而在財務人員應對納稅籌劃風險等方面，財務部需要嚴格按有關制度執行，鐵面無私從不放過任何不合理事情；其次是對公司整體資產進行監督，定期進行固定資產盤點、存貨盤點、庫存現金余額盤點等，以保證公司財產不受侵害。

稅收計劃是一項系統和全面的工作，需要具有先進的教育和高質量的人才，但是物業的財務負責人目前無法達到這樣的水平，而且他們現在沒有能力從各方面制定稅制規劃，他們僅僅可以進行個人事業和階段的稅收計劃工作。因此，物業應提高目前財務人才在稅務計劃中的能力，邀請專業團隊來培訓物業財務人員，積極參加稅務當局最新的稅務知識說明會。另外，根據物業的能力，雇傭高質量的稅務計劃人才，并通過一系列的培訓不斷提高物業財務人員的稅收計劃。如果財務工作人員想做好稅收計劃好的工作，他們不僅要有優秀的財政知識和稅法知識，還要有財務管理和日常經營管理知識。他們必須熟悉物業資產相關領域的政策與潛在的風險，有較強的歸納與分析稅收信息和行業發展情況的能力，有較強的預測市場發展和變化趨勢的能力，與稅務局工作人員保持交流與溝通[3]。

（二）管理層對納稅籌劃工作重視程度不夠

從客觀角度來說，部分稅務管理人員對稅收籌劃并沒有深入的研究，將其與偷稅漏稅等非法行為混為一談，這就會給物業的稅收籌劃工作帶來諸多的問題，也會讓管理層對物業稅收籌劃工作造成阻力，也誤導了物業對稅收籌劃的理解。從主觀上說，物業本身還未將稅收籌劃放在重要的位置上，這樣就會導致物業的管理層對物業稅收籌劃工作的認識有所偏頗。物業領導者對稅收籌劃抱有偏見，認為其并不光彩，還可能弄巧成拙，不如將更多精力放到促進生產上去。這些因素都對物業開展稅收籌劃工作造成了阻礙。對稅收籌劃認識不足是由多方面原因造成的。從理論上來說，我國歷史上曾經歷過計劃經濟時代，而市場經濟體制仍然存在著諸多的問題，而稅收籌劃這一學科研究時日尚淺。大多數的物業管理層對研究還停留在較淺的層次，且當前管理層對納稅籌劃工作缺乏深入理論研究。因此，難以給物業資產相關的稅務風險以及籌劃等工作帶來技術性的指導。

（三）納稅籌劃方案設計不夠合理

稅務規劃的設計，不僅需要有完善的財務相關人才，還要參加相關物業職員的稅務計劃設計流程。但是，財務部門與其他部門之間缺乏合作意識。納稅籌劃方案設計的不夠合理，是因為原先物業是財務負責人獨立完成。當前的納稅籌劃經營者要求參與稅務計劃時，事業部門職員的熱情不高，不能發表建設性的意見。因此，物業的財務負責人不理解特定的商業過程，無法結合經營過程和稅法制定恰當的稅制計劃。另外，其他事業部門在稅務計劃中的合作意識較低，也會導致實施計劃中稅制計劃的失敗。在稅收計劃方案實施過程中，多個商業部門必須協助完成它。財務部制定計劃方案，與這些部門協商后，仍然有某個事業部門不協助具體實施計劃的，最終稅務計劃就會失敗。

稅制整體實施就會導致失敗，此外，物業的稅收計劃工作不會在門后關閉。由于財務負責人過于繁忙，處理日常財務業務，他們花了一點時間學習物業的稅收計劃工作，研究了稅收計劃案例，大部分機會都需要與外部專家討論物業的稅收計劃要事。關于稅務計劃的最新研究，對現在的情況并沒有特別明確，但是通過討論由物業A的內部財務負責人設計的計劃可能不妥當。因此，為了制定合理的稅制計劃，各部門應與財務部門合作提高合作感，提高稅務設計水平的能力。

三、物業資產相關的稅務風險及納稅籌劃方案的優化

（一）引進培訓優秀財務人員

公司A的稅務計劃工作需要具備專業的稅務計劃技術人才才能完成。只有憑借專業的稅務知識、財務管理知識、財務知識、法律知識、良好的專業倫理和良好的溝通能力，才能幫助物業實現規劃、可行、易于操作征稅計劃。為了應對物業的會計和稅金信息，我們需要具備各種專業知識的化合物才能。因此，物業在培養現有的財務人才，全方位提升人員素質，介紹符合物業現狀的稅制優秀人才。這些優秀人才可以帶領物業各部門的工作人員，計劃出適合物業A的稅務方案、幫助物業降低各種成本、實現價值的最大化。

（二）完善物業納稅籌劃工作激勵制度

物業進行稅收計劃非常復雜。財務負責人不應考慮物業的特定營業環境、各種業務的運營特性、競爭對手的情況，而是精通各種稅法、政策、各種稅種的特點和計劃方法。與附加價值稅、物業所得稅、不動產稅等其他稅收的稅制原則和優惠稅制是有所區別的。物業的財務部門制定了對應各種稅務的稅制計劃，這些計劃對物業來說是最有益的[5]。但是，一個公司的稅收政策有了很大的變化，物業必須重新制定新的稅收計劃，為所有稅收計劃方法的綜合利益。這可能會導致多種稅種計劃的改變。由于這樣復雜的工作，如果物業不能建立相應的激勵措施，那就不能在稅務計劃工作中刺激物業財務人員的熱情，也不能積極參加相關工作。

（三）建立良好的稅企關系

稅務計劃過程中，實際上是稅務局的財務人員和執法人員之間的游戲。由物業制定的計劃方案，是基于個人利益，稅務當局的執法人員基本不從總體上來考慮稅收計劃，有時不違反稅制規定的行為，執法人員也會認可。如果法人制定的稅收計劃未經稅務當局確認，物業會被貼上偷逃稅款的標簽，受到警告，可能會被稅務當局處罰。因此，稅務部門需要嚴肅對待物業資產相關的稅務風險以及籌劃，這樣才能夠與稅務局的財務人員與執法人員建立起良好的稅企關系。

四、結束語

結合當前物業資產相關的稅務風險以及納稅籌劃的分析，考慮到的業務狀況和最新稅法，在主要業務以及物業資產等相關方面制定了對應的稅制計劃。實際稅前計劃類似，它提供了稅收計劃實施的保護措施。物業應該加強對稅收計劃的理解。物業的經營者、財務負責人或普通的物業負責人都必須完全實現稅收計劃對物業發展的重要作用。只有當物業從最高位向下附加稅收計劃的過程之中，物業才能有效實施稅收計劃，實現稅收計劃的目的。物業應該加強稅收企劃人員的培訓。稅制規劃的設計需要物業財務人員同時具備多方面的業務能力。因此，物業的財務工作人員應該參加各種培訓，以提高財務工作人員的能力。另外，實施稅制規劃不僅需要物業財務人員的努力，物業財務工作人員的努力也需要與物業內各部門以及各單位積極合作。物業應盡最大努力避免與稅收計劃有關的風險點。物業財務人員必須及時注意新的稅法和優惠政策，隨時更新稅收計劃，減少稅收風險的可能性。物業財務人員還必須與稅法執行人員溝通，使稅務執行人員能夠認識到物業資產等相關稅收計劃的重要性，規劃工作過程之中可能的風險。在物業財務部門制定稅務計劃時，應當正確計算執行稅務計劃所需的費用，而不是關注稅務籌劃中的微觀影響因素，而當前物業資產相關的稅務籌劃也必須從物業發展的戰略目標出發，最終實現物業資產相關稅務風險的最小化。