房地產企業財務風險防范控制研究

趙煥煥

（三亞國奧體育產業園三區投資有限公司，海南 三亞 572000）

房地產市場的火熱，帶動了我國經濟的高速發展，越來越高的房價并不意味著人民生活水平同比提高，反而是加重了中低收入群體的壓力，嚴重影響了生活質量。另外高收入者非理性投資泛濫，引發了投資熱，影響房地產產業結構調整，并且使大量社會資金沉淀為難以變現的不動產，導致資金使用效率降低，助長了房地產投資風險，進而危及社會穩定。國家通過對房地產行業進行嚴格的宏觀調控，來提升人民的生活質量，促進房地產市場平穩健康發展。

一、房地產企業防范財務風險的重要性

（一）財務風險的概念

財務風險在企業不同的發展階段，有不同的表現形式。資本的循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程。根據企業運行特點，房地產企業的財務風險表現為：投資風險、籌資風險、資金占用風險、銷售風險、資金回收風險。

（二）加強風險防范的意義和作用

財務風險貫穿于企業整個生產經營活動的全過程，風險防范的意義主要是有效的識別財務風險，制定財務風險防范體系，降低和減少企業在經營過程中可能產生的財務風險。有利于企業做出正確的決策，實現企業的經營活動目標。

二、房地產企業財務風險管理現狀和存在的問題

（一）投資風險

近年來房地產市場過熱，房地產開發相對傳統行業獲取高額回報。很多的社會資本紛紛跟投到房地產市場中來，造成房地產行業產業結構比較混亂。房地產作為新興行業，內部管理體制不完善，從業人員素質參差不齊，管理過程中存在管理能力低、資源信息不完整、信息傳第不及時，計劃與實際管理不吻合，整體管控失去平衡。造成對市場行情誤判，到期無法取得預期投資回報，或者項目投資失敗給企業造成虧損，給房地產企業帶來投資風險。投資風險是資本循環所有風險的主導。

（二）籌資風險

房地產公司投資規模大，開發流程耗時較長，資金回收周期長，僅僅依靠自有資金無法滿足企業項目開發的需要。而大多數房地產企業融資方式比較單一，多依賴于向銀行等金融機構借款等方式獲取資金進行生產經營。近年來，為了抑制房地產過熱，規范房地產金融市場，監管部門出臺了一系列的宏觀調整政策，提高房地產開發貸款門檻，減少銀行資金向房地產行業的投放量，加劇銀行貸款難度。相對于商業銀行與政策性銀行的房地產開發貸利率，資產管理公司、信托等金融機構利率高，增加了企業財務成本，擴展融資渠道迫在眉睫。

（三）資金占用風險

房地產企業在開發階段，資金占用主要集中在土地支出和建造支出，項目開發周期長，資金占用量大，造成資金占用風險高。房地產開發流程可以分解為拿地、設計、施工三個重要階段。首先，土地在房地產開發中居于基礎地位。近幾年各地政府加強土地宏觀調控，建立規劃調整硬性約束機制，嚴格控制商品住宅用地供應，土地財政作為各地財政重要收入供給不足地價上漲。開發過程中的閑置土地，也會被無償收回或是處以罰款，增加了企業的開發成本。其次，未對施工組織設計方案認真審核，施工過程中頻繁的工程簽證不利于房地產開發企業控制投資規模。工程簽證既包括設計不完善不合理造成圖紙變更，也包括施工條件或合同條件的更改引起工程量的變化等造成開發過程中成本支出浪費。最后，受內外部因素影響，開發項目運營計劃執行未按節點落實，造成工期延長影響交房，除增加延期交房違約金、監理費等支出，也增加了項目開發資金占用費。

（四）銷售風險

房地產項目銷售受其產品的價位等因素影響，消費者選擇時反復慎重考慮，稍有不滿意就會改變注意；而且房地產產品地域屬性很強，購買人群大多為本地居住。再者，項目在銷售過程中受到定價策略不合理、銷售渠道選擇不恰當、廣告宣傳不到位等因素影響，不能及時準確地向消費者傳遞樓盤信息引導其購買意向，造成銷售不能按時完成。其次，受限購、限貸政策影響，符合條件的購買人群范圍再次變小，市場預期降低加大了銷售壓力。造成了房地產銷售不同于其他傳統行業的銷售風險。

（五）資金回收風險

資金回收期限與金額不確定，可變現能力差資金回籠速度慢，加大了房地產企業財務風險。為了保障購房人的合法權益，防止開發商挪用資金，部分省市實施房地產企業預售資金監管政策，將房地產的預售款劃入預售資金監管戶實行封閉式管理，要求房地產企業按照完工進度，經過驗收并提供相關證明資料，向住建部門申請，才能從銀行獲取預售款，限制了企業提前通過預售來獲取資金的渠道，使企業資金回款期限延長。

企業為了加大銷售力度，信用期限制定不科學，雖然實現了“去庫存”增加了銷售業績和收入，但是資金不能及時收回，降低了資金利用率增加了企業成本。

三、防范房地產企業財務風險的對策建議

（一）投資建議

做好房地產項目的正確定位。提高企業管理人員素質，不斷提升決策質量，設計科學合理的內部管理體制規避風險。項目前期通過全面細致的深入市場調研和可行性分析，充分了解房地產市場的現狀，結合相關法律法規和城市規劃，項目地段價值以及市場空間判斷，找到適合的客戶群體，決策出項目正確的定位。項目定位關乎項目成敗和企業發展。

（二）籌資建議

籌資決策除規劃資金需求量，以合適的方式籌措到所需資金外，還要權衡不同籌資方式下的風險程度，并提出規避和防范措施。

第一，合理的籌資需求量。根據公司項目的開發節奏，編制全周期現金流，按照資金需求提前制定融資計劃、開展融資活動。如果授信金額大于當前資金需求量，可按照資金需求分批提款，防止籌措資金閑置，企業負擔高額的資金占用費。

第二，擴展籌資渠道。推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。成立職工持股會。按照職工在企業服務時間、崗位級別等制定認購比例，認購價格，定期分紅。職工持股會作為公司的股東，代表全體持股職工在公司內部行使股東權利，參與公司的管理，既保證了公司股權結構穩定性又給企業籌措到了資金，也增加了職工工作積極性。

第三，要權衡不同籌資方式下的風險程度。既要考慮融資成本，也要考慮放款條件、資金使用要求、對公司股權的影響等眾多因素，是否給企業正常生產經營帶來風險。

（三）經營建議

作為資金密集型的房地產企業，項目開發周期長，維持和支撐項目開發所需要的資金占用量大，在開發階段合理控制成本減少不必要的浪費至關重要。

首先，提高土地利用率，合理規劃土地用量，根據開發計劃拍地。其次，設計作為房地產建安成本控制的關鍵，決定了公司產品70%以上的成本支出。設計工作水平及設計質量的高低，不僅影響到施工階段工程投資，也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。因此保證設計質量，減少施工期間的設計變更，就需要房地產公司設計人員加強與設計單位有效信息的傳遞與溝通，在操作和理論層面不斷優化設計內容，節省不必要的設計成本浪費，也為消費者提供更高品質的產品。再次，在企業施工過程中，成本控制貫穿于項目建設的全過程，房地產企業應以目標成本管理為目的，質量控制、進度控制、安全控制等。減少施工過程中的簽證，合理控制工期，減少因工程延期造成的預售延期、交房延期，帶來的預售資金回籠慢、交房延期賠償，資金占用成本。最后，開發過程中通過品牌溢價、低成本優勢、集中采購等控制成本。

（四）銷售建議

房地產銷售是將房地產企業開發的產品轉換成市場需求的橋梁，是房地產企業取得投資回報的重要環節，加強房地產銷售關系著項目成敗。首先，加強項目宣傳推廣。房地產銷售受地域性影響，購買人群有限，必須要加大業務宣傳，讓更多有需要的購買人群知道項目的存在，了解項目的優勢，推進項目的銷售。其次，制定合理的營銷策略，拓寬銷售渠道。緊跟市場節奏推盤，多渠道營銷。開展多項目合作聯動打造購房節等活動，強強聯合提高項目品牌效應；開展內部員工推介折扣、提高傭金比例等方式，發動全民銷售的主動性、積極性；開展線上營銷、網上VR看房讓客戶身臨其境，打破距離局限性等眾多營銷策略，為項目蓄客；再通過加大優惠、無理由退房等銷售方式實現項目有效去化。最后準確把握銷售時機。要根據政策變化、城市規劃布局變更等賣點，調整銷售方案。實現項目利潤最大化。

（五）資金回收建議

房地產企業銷售資金作為開發反投，銷售應盡快回籠資金，加快資金流動，降低運營成本，最大程度提升資金利用率。對于不同的付款方式的人群要制定不同的方案。一次性付款方式要給予一定的折扣力度，吸引客戶選擇一次性付款。對于分期付款客戶，要在合同明確約定回款次數與回款期限，到期前主動發函提醒客戶，無正當理由到期無法回款應終止協議無息退還已收款，進行再次銷售。針對按揭回款，可以先安排客戶銀行預審，同時辦理網簽、備案及抵押等事宜，節省銀行審批時間盡快放款。同一項目可以選擇多個銀行開展按揭業務，既加大銀行之間服務的競爭，也可以根據每個銀行特點（按揭額度是否充足、資格審核松緊等），幫助購房者選擇合適的按揭銀行，使企業能夠快速收回按揭款。

四、結束語

房地產企業發展一定按照自身體量，深入了解政策，選擇適當的入市時機和高超的資金調度能力，不能依據自身喜好盲目投資，要適應房地產本身的運行規律，注重因城施策、因地制宜，科學合理的擴大規模防范財務風險。