成本酬金制物業管理服務在行政事業單位的若干財務風險分析

吳葵

（廣州市留置管理中心，廣東 廣州 510520）

2003年國家發改委和建設部制定的《物業服務收費管理辦法》中規定“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用”。不同于包干制固定收費，物業公司自負盈虧的形式，酬金制是指在預收的物業服務資金中按一定比例或固定疏忽而支付給物業服務公司作為酬金，其余全部用于物業服務合同約定支出，不足或結余均由業務承擔或享有。

由于酬金制可以較好規避惡意競標，更易滿足業主需求，更好的體現物業服務水平，越來越多業主選擇簽訂酬金制物業合同。實際工作中有事業單位也做出嘗試，但酬金制計費雖然有靈活性，但是實際實行起來需要更高的財務及管理水平，也存在一定的風險。物業管理服務包括綜合管理服務、房屋維修維護服務、設施設備維修維護服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、停車場管理服務等等。

一、酬金制物業財務管理的特點

酬金制將業主預付款分為酬金和成本，酬金即為物業公司報酬，成本用于業主物業服務開支。成本部分由物業公司代為管理。物業公司將受托資金用于合同范圍內開支，有實報實銷的特點。物業公司收取固定比例或者固定酬金，用于合同運營開支的受托資金不足時，業主需要補足；資金有結余時由業主享有，可退回，可結轉至下年。

由于業主和物業公司存在委托管理和受托管理資金的關系，物業公司應向業主公開費用支出情況，業主享有合法的監督權。事業單位采取酬金制，作為單一業主，在資金使用上可以做到直接審核支出。

二、酬金制在行政事業單位實行存在的若干財務風險

（一）預算方面

1.預算編制及執行難以準確

由于酬金制講求據實支出，業主先按合同測算金額支付預付款，除物業公司酬金外的資金用于合同范圍內開支，資金計劃性和準確性不足，預算編制和執行難度較大。存在超預算的風險。事業單位每年預算結余應由財政回收，如果支付的預付款有結余，若申請財政回收，資金從物業公司回退事業單位零余額賬戶，再申請財政回收，程序繁瑣；若不回收又存在資金沉淀的風險。所有酬金制合同的靈活性與事業單位預算的計劃性有一定的沖突，對預算編制和執行的準確性要求很高，預算工作難度較大。

2.預算超定額控制風險

一是酬金制是采取預付的形式，合同報價雖有費用測算，但實際情況會與測算存在差異。物業公司與業務部門不會了解財政預算相關規定，實際執行過程中存在超預算定額的風險，財務人員預算把控的難度較大。二是實際物業服務的范圍會超過財政預算物業管理服務定義的范圍，物業公司會提供消防維保、設備設施維保、房屋維修維護等服務，實際工作中專業維保服務物業公司會聘請第三方完成，物業公司本質提供一種“代理”服務，但實際采購政策、稅收政策等都無法體現這種“代理”行為，這些第三方完成的服務還是由物業公司簽訂合同支付費用，整個過程還是承包再轉包。這部分轉包服務，還是由物業公司開票給事業單位入賬。實際工作中物業服務公司是不能開具消防維保等特殊維保的增值稅發票，還是會開具物業服務費增值稅發票，這會增大事業單位物業服務費的支出，增大超預算定額的風險。

（二）合同開支的固定資產入賬困難

事業單位采取酬金制物業管理服務，需要為物業公司提供辦公家具、設施設備、生產用具等固定資產。由于受托資金所有權依然屬于業主，合同范圍內開支的固定資產所有權理應屬于業主。實際執行過程中，由于固定資產采購不在事業單位賬面直接支付，固定資產入賬存在困難，有國有資產流失的風險。

（三）沒有相適應的稅法政策支持，增大財政支出

理論上物業公司受托管理資金即合同成本部分，不作為物業公司收入，但當前絕大部分地區稅收政策還無法匹配，體現成本概念。事業單位只要支付預付款，物業公司就要開具增值稅發票，實際使用的受托資金需扣除稅款。事業單位使用財政資金，無疑增大了財政支出。

（四）成本控制風險

酬金制的實報實銷，錢不夠業主補，由于物業公司不存在成本壓力和資金使用效率，只需要考慮提高服務質量。物業公司在代為管理合同內服務開支時，不會有節約意識成本意識。由于物業服務是勞動密集型產業，主要為人工支出，由業主據實承擔。物業公司可能制定相對寬松的薪金制度、晉升制度，可能不會嚴格考核崗位工作量等。這些都不利于事業單位成本控制，不利于節約財政資金，在財政資金績效考評方面不具有優勢。

（五）擴大支出范圍的風險

物業管理公司在計算成本時，可能會混淆合同項目支出和物業公司本身的支出，擴大支出范圍。酬金制的開展范圍應該為合同約定的用于業主物業項目的支出，不應包括物業公司管理費用的開支。實際工作中會存在模糊地帶，物業管理公司也會故意混淆成本主體概念，將物業公司的內部管理費用也計入合同成本，比如：項目人員的差旅費；物業公司財務、人事等管理人員工資；項目人員培訓費等。現實中某單位簽訂合同未經過詳細的財務咨詢，認可“既然項目團隊為我們服務、所有費用理應屬于合同支出范圍”。行政事業單位需要執行很多特殊的文件規定，如“三公”經費的相關規定，“八項規定”等，物業服務公司確不需要，由于雙方執行法律法規的差異性，“實報實銷”此類費用，勢必觸碰政策紅線，必須把此部分管理費用剔除在合同開支范圍之外，并且建立有效的內控審批、核查機制，杜絕此類費用的發生。

（六）舞弊風險

酬金制的資金受托管理的性質，資金所有權和管理權分離必將產生舞弊風險。一是“吃空餉”的風險。實際工作中業主方很難核對物業公司每天實際的到崗出勤情況，特別單位大物業服務人員很多的情況下，一般只能通過考勤表去核查，物業公司可能會虛造考勤和工資記錄“吃空餉”。二是費用不真實或虛高的風險。物業公司只是受托管理資金，公司內部對于資金使用沒有規范內控機制的動力，主要約束還是來自業主方。業主方的管理監督很難滲透到物業公司方方面面，存在物業公司虛報支出、“拿回扣”等風險。業主方審核實際發生費用時，真實性的審核難度會很高。事業單位使用財政資金，一旦發生舞弊行為，性質更嚴重，財務風險更大。

（七）稅務風險

一是物業服務合同執行過程中，也會采購少量物資，物資部分也是“實報實銷”，按照稅法解釋，混合銷售物資單獨計費時應視同銷售貨物開具13%的增值稅實際操作物業管理公司會按服務一并開具6%的增值稅。這其中隱含的稅務風險也是需要重視。二是由物業服務公司委托第三方完成的各類特殊維保服務，物業公司開具物業服務費或其他服務費給事業單位入賬，增值稅票開具是否規范，也需要充分咨詢稅務機關。

三、行政事業單位采取酬金制的建議

（一）充分咨詢

事業單位與物業公司執行的法律法規存在很大差異，事業單位簽訂酬金制合同需要財務、內審深度參與，在充分了解事業單位政府采購、預算、財務、稅務等相關規定的前提下進行。現行采購和稅務方面法律法規，也沒有特別針對酬金制這種形式的，應充分咨詢采購和稅務部門，在招標、發票開具方面得到認可。

（二）合同需要非常詳盡劃分“成本”范圍

由于酬金制受托管理資金所屬權依舊是事業單位，就應該嚴格按照事業單位執行的相關政策管理。成本開支范圍應嚴格限定，只能開支服務項目的成本，不能擴大到物業公司服務團隊。把物業公司項目團隊產生的內部管理費用嚴格分開。不能開支物業公司管理人員（非合同需求崗位）工資、差旅費、打車費、餐費等。

（三）建議有獨立賬戶

為方便管理監督，建議合同預付款“成本”部分，即受托管理的資金應建立獨立賬戶進行開支。

（四）詳盡的費用測算和相對固定的單價

酬金制合同一般會有相對詳細的費用測算，但是實際執行時，只能作為事業單位預算編制的參考，并不能作為合同執行依據。由于合同執行的“據實性”，費用測算的人工費用，人工工資可能隨物業公司內部政策進行調整。各類轉包服務費用，也是根據實際采購價格結算。甚至各類崗位數量也會調整，按實結算。如果是一般業主是可以操作，作為事業單位，各類費用報價不固定，隨意性高，容易成本虛高，財政預算編制準確度不夠，預算執行可控性不足。事業單位簽訂酬金制合同建議約定相對固定的薪金水平和制度，轉包服務約定最高限價，與財政資金預算的計劃性相匹配。

（五）必須建立緊密的內控機制

事業單位作為業主將財政資金交由物業公司代管，應與物業公司建立一套緊密的內控機制，審批資金支出，還需要適當“參與”物業公司內部管理。

（六）聘請第三方審核

酬金制物業服務費用，一般年末或季度末交由業主審核。建議可以聘請專業第三方進行年度結算，一方面利用第三方的專業性，另一方面是避免雙方爭議。

四、結束語

綜上所述，酬金制在提高物業服務水平方面有很強的優勢，費用結算也具有靈活性。事業單位采取酬金制，現行采購、預算、財務、稅務方面規定還不能完全與之適應，酬金制的靈活性與財政預算的計劃性也有一定的沖突，需要事業單位充分了解政策規定，有較高的財務、管理水平，對合同執行方式和范圍做相應的改進。財政資金委托代管，需要建立非常緊密嚴格的內控機制規避風險，但也不能完全消除舞弊風險，執行過程需要花很大的精力進行監管，事業單位應該做好充分準備根據實際情況進行選擇實行。