房地產開發企業會計核算與稅務處理的分析

賈存博（甘肅煤田地質局一三三隊）

■ 前言

近年來房地產行業逐漸發展成為國民經濟的支柱性產業，房價一路飆升、炒房熱現象層出不窮，在信息技術更迭頻繁的當代社會，房地產成為投資行業的香餑餑。但由于房地產行業具有流動性強、周期長、范圍廣、維度深等特性，在成本和收入的會計核算與稅務處理上繁復且冗雜，造成了數據失實、偷稅漏稅等不良現象，會計核算與稅務處理的優化升級還需要進一步探究。

■ 會計核算與稅務處理的差異性

會計核算與稅務處理和而不同，主要體現在實現方式、核算規范、核算基礎、核算對象、核算程序和會計要素六點上。就會計核算來看，主要目的是對內完成全部資金運動的把控和記錄，依托權責發生制按照會計準則和會計制度進行核算，它的會計要素體現為資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。稅務處理則是對外以實現稅務繳納為最終目的而進行的稅務資金運動，它相較于會計核算更為簡潔，以收付實現制為基礎，通過分類系數法、計劃成本法、單位成本法和估計推算法將預收款項與營業收入實現轉換，它的會計要素體現為應稅收入、扣除費用、納稅所得、應繳稅額。

房地產開發企業會計核算區分于其他企業之處還在于收入確認，這也是造成企業會計核算與稅務處理差異性的緣由之一。房地產主打以預售為主要占比的銷售模式，在會計核算時，由于不能完全執行傳統“一手交錢一手交貨”的商業原則，在會計制度中預收的款項記為預收賬款，最終在結算時不能作為當期收入確認的依據，從而列入負債科目中。而稅務處理主要包括營業稅、土地增值稅和所得稅，它將預售款項收入時便可作為收入確認，將其列入企業收入中用以繳納稅務。由此看來，會計核算與稅務處理的差異性取決于會計制度和稅收制度對于各科目之間的界定和實現方式，二者適度分離又相互聯系。

■ 企業中會計核算對稅務處理的影響

在房地產開發企業中，會計核算是企業財務管理的靈魂，它作為財務活動的基礎和依據貫穿了從土地開發到投入使用的全過程，甚至直接影響著企業的資金調度和資源分配。在房地產開發過程中，會計核算主要體現在預算、決算、結算三個方面，也可稱之為算賬、記賬和報賬，在不同階段對企業經濟活動作出適時的調整和安排以達到利益與效益的統一。

不論是會計核算還是稅務處理，遵循的都是國家既定法律法規進行成本核算，最終敲定時還是以實際發生的數額為準，從這個角度來看，會計核算與稅務處理都是為房地產開發企業財務管理而服務。此外，也可以說稅務處理在一定程度上依托了會計核算，由于房地產的特殊性，在經歷周期結束后，工程本身復雜的程序加上變更后導致不確定性因素增加，對于部分不能及時處理的稅務就需要參考會計核算，以確保數據的科學嚴謹。

■ 會計核算與稅務處理的問題分析

（一）數據失實

房地產開發企業面臨多種風險，如項目開發過程中由于設計、施工條件等因素的影響，導致開發成本提高的風險；在土地開發過程中由于市政規劃調整、土地閑置和地價變化等導致的土地風險；由于產業政策、銀行貸款政策等導致的企業籌資風險；由于開發項目存在質量缺陷導致的工程質量風險等。房地產行業日新月異，房地產開發企業以房地產市場為風向標，二者環環相扣，稍有變動便引起一系列的連鎖反應，落實到會計核算具體工作中時往往已不具時效性，最終呈現出的結論也不夠精準。例如，本該作為營業收入的預收款項在會計核算中因無法確認收入，在最終交付商品時因周期較長和期間變更導致數據不及時，無法真實反映出資金狀況。

在各方面因素的影響下，導致房地產企業的會計核算與稅務處理等問題出現了很大的轉變，因為工序和成本等方面的多邊性因素使得成本核算也會出現諸多變化，那么相應的稅務處理也會隨之改變。加之由于收入不能及時結轉，相應的稅收不能及時上交，影響國家稅收收入的實現；同時預售收入大多用來支持房屋建設的投資，其實質上可以看作是企業大額的無息貸款。這給會計核算和稅務處理帶來了額外工作，在后續清算和繳納中容易出現重復或遺漏現象。房地產開發是一個長期過程，不論是人力、材料、機械、資金、政策乃至進度、質量都具有不確定性因素，這些不確定性因素在實際工作中包含眾多環節，因此使得房地產開發企業在會計核算和稅務處理過程中難度增大，數據失實。

（二）管理缺失

除去行業特性、市場環境、政策變革等外部因素，造成房地產開發企業會計核算與稅收處理問題的內部因素便是內部管理。內部管理主要從人力和制度兩個方面來分析，其一是部分監管部門和財務部門的管理人員松散無作為，員工專業性不高，導致工程進度拉垮；其二財務部門與監管部門相互勾結，致使會計核算和稅收處理中資金問題頻出。這還要歸咎于政府關于會計和稅收管理體制的不健全，房地產開發企業在執行會計和稅收體制時不能優化整合用于自身，在此機制下財務部門人員專業性不高，對于風險分析把握和資金調節運轉不夠精準，在會計核算中缺失精度，在稅收處理中也容易被鉆空子。

■ 改進會計核算與稅務處理的建議

（一）縮小會計核算與稅務處理的差異性

會計與稅務雖出發點不同，但最終目的都是為了企業發展，在兩種制度下要想做到減小差異性，還需國家加強監管協調力度。首先應當健全房地產稅收體制，一方面可以適當降低稅率用以房地產開發企業作開發間接費用之途，用激勵政策促進房地產開發企業之間的良性競爭；另一方面嚴格執行稅收政策，對稅收處理過程進行嚴格把控，監督房地產開發企業履行社會義務，依法納稅。其次房地產開發企業也應當在符合政府和國家政策的前提下，制定出適合本企業發展的會計核算體系，盡量明確各部門的職責范圍，細化會計核算與稅務處理的界限，整理出高頻率問題的解決辦法，同時做好二者間的合作聯系，確保數據無誤。

（二）提升會計工作人員素質和能力

生產力決定生產關系，人作為生產力的主體，在一切社會活動中都有著不可替代的地位。對于房地產開發企業工作人員的素質和能力，還需要加強力度精準調節。人員素質體現在不作為、亂作為，許多房地產開發企業為了響應國家政策設立監察部門，實質上是致使貪污腐敗滋生的溫床，人員素質低下、工作懶散、作風不良。可以通過提高招聘門檻、思想培訓和激勵政策來提升人員素質，采用權責追究制和獎懲制，責任、獎勵和懲罰具體到個人，不僅可以促進相互間的監督，還能一定程度上杜絕“踢皮球”現象。人員能力體現在專業性不高，有的企業還停留在舊的會計核算模式，應盡量取消傳統的人力核算和評估，推進企業信息化建設，引進先進工作模式和高素質人才，組建出一支高強隊伍來進行會計核算和稅務處理工作。

（三）完善房地產開發企業信息披露制度

房地產行業是集高風險、高投資、高利潤于一體的“三高”行業，這意味著要求房地產開發企業更加注重信息披露制度的實施。在以往市場中信息披露亂象主要歸納為以下四個特征：姍姍來遲、前后矛盾、避重就輕、打補丁。信息披露是企業與社會的橋梁，它的存在不僅是為了反映行業情況，也是為了企業間的互相了解和監督，促進市場信息透明度。對于上市房地產開發企業來說，信息披露是必不可少的一個工作環節，由于許多小型房地產公司依附于大型企業下，相互間錯綜復雜，信息披露的真實性和合規性有待考證。信息披露需要監管部門加強檢查，不能流于形式做表面功夫；同時還需要對信息披露的范圍加以具體，在會計核算中對存疑科目和內容具體化。

■ 總結

隨著我國社會制度的不斷完善和經濟實力的不斷提升，各行各業跟隨著實現中國夢的腳步走向改革創新的風口，房地產行業作為近年來熱度居高不下的行業，它不僅關系著社會市場經濟，更與人們的生活息息相關。本文以房地產開發企業為對象，分析了房地產開發企業會計核算與稅務處理的差異與聯系，針對數據失實和管理缺失問題做出了縮小差異、提高能力和完善制度的優化建議。改革不是一蹴而就的，還需要上到國家、下到個人的努力，房地產開發企業作為房地產行業的先行者，建立一個良好市場環境的任務還任重而道遠。