農村房地一體確權登記中存在的問題及對策研究

岳傳明 王秀堅

【摘要】隨著我們國家經濟的快速發展和人民生活水平的提高，人們對于房屋的需求也不斷增強，為了維護農民房屋土地的自主權，近些年來，對農村相關土地權籍情況進行實地調查并頒布了一系列的相關條例后，使我們國家的農村房地一體的發展有了很大的進步。但是在確權登記過程中仍舊存在很多問題，所以本文探討了房地一體確權登記中存在的問題，并提出了一系列的解決措施。

【關鍵詞】農村房地一體;確權登記;土地權籍

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.018

隨著我們國家社會經濟的不斷發展，人們的生活水平也相應提高，各地的政府以及相關部門對農村房地一體的確權登記工作也慢慢地開始重視起來。隨著社會進步，人們的產權意識增強，所以農村的不動產登記工作也越來越多。我們國家作為人口大國，其中農村人口占較大比例，所以房地確權是一項十分復雜而又龐大的工作。在農村地區的不動產權登記過程中，仍舊存在著很多問題，本文就是針對這些問題提出相應解決方案。

1、農村房地一體確權登記工作概述

農村房地一體確權登記工作首先主要針對農村以及城鎮地區的各個宅基地的各方面情況進行詳細地了解，其中包括但不限于所處位置、周圍環境、占地面積、使用情況等，其調查過程中要遵守各項原則，以保證調查結果的準確。在調查完成之后，相關人員需要對每一處農房進行入戶調查，當所有的資料收集完成之后，就可以繪制相關地圖、頒布房屋土地的不動產證明書。

自從我們國家開始進行農村房屋的不動產登記以來，該工作就備受關注。無論是占地面積還是人口數量，農村地區都占據著十分重要的地位，我們國家通過對其進行產權登記工作，能夠將各項土地的所屬權劃分更加明確，并且將土地的管理更加規范。除此之外，相比較于城市而言，農村的不動產多又雜，所以其產權登記更為麻煩繁瑣，雖然其登記工作量龐大，但是產權登記之后能使土地的管理更加清晰明了，對于我們國家的發展來說也起著推動性的作用。最后，對農村房地一體確權登記能夠使農村地區各方面的用地更加有條理，而且也能夠做到合理劃分和使用土地，推動鄉村的建設。總而言之，農村房地一體確權登記對于農村的建設有著十分重要的意義，也是我們國家推進深化改革的動力之一。

2、當前農村房地一體確權登記過程中存在的問題

2.1 管理不規范和一戶多宅、超面積情況嚴重

隨著社會經濟的提升，農村地區人民的收入和生活水平也相應提高，農民對于住房的各項需求不斷加強，但農村對于產權登記管理并不完善。通過對農村建設用地權屬認定的實地調查，發現基層管理存在不足，農村用地普遍存在“一人多屋”和土地所屬面積超標現象，這主要是由于房屋建設時監督審批薄弱，盡管許多農村農民沒有資格拆遷房屋，但繼承祖傳財產和自己的房子卻產生了“一人多屋”的現象。此外，部分農民長期購買居屋，買賣雙方的協議或銷售合同不充分，產權關系無法確定，對后續使用有很大影響，由于房屋的產權登記期較長，且期限較長，所以在進行一些檢查和批準后，一些信息會造成丟失、遺失的情況。

2.2 前期工作準備不足

相關部門沒有有效地向基層和村民宣傳土地確權登記的重要性，也沒有充分重視農村房地產登記，沒有注意調查;一些村民對于確權登記也沒有重視起來，登記審批的一些紙質材料沒有妥善保管，從而造成了丟失。由于村干部素質不同，對登記工作認識不深，造成數據上報滯后，對登記工作漠不關心。這種種現象都會導致登記確權的前期準備工作不足而對后續的工作造成影響。

2.3 農村房地確權登記工作量大且工作人員專業素質不高

中國農村地區分布廣泛，且農村情況復雜，不動產登記信息量大，進行登記查詢時不僅需要大量的人力資源支持，還需要資金支持。除此之外。農村土地權屬登記認證工作復雜、耗時、專業性強、覆蓋面廣、數據控制嚴格，對專業人員要求高，但政府部門和村委會工作人員不專業，需要依靠專業知道建議，提供相關服務。除此之外，缺乏有效激勵，員工積極性低導致登記效率較為低下。

2.4 鄉村居住區缺乏長遠規劃，農房建設監管不嚴

在農村，早期的住房基本上沒有過多的規劃，而且大多數農民對住房的各方面建設表現出更大的主觀意愿，農村社區領導缺乏對本地區的長遠規劃。如果上級不監督農村土地的使用，制止農村地區的非法建設，農村地區的土地使用就會變得十分混亂。部門管理職責不明確，農村住房條件變化伴隨著資金和人才的缺乏，導致住房管理缺乏有效性。農村地區住房的檢查和登記，政府參與程度低，對登記和核查過程缺乏有效控制，影響了調查和登記的進度。

2.5 登記主體不明確

首先，隨著城市化的發展，不同地區的行政管理發生了重大變化，許多農村居民因為移居到外地，所以對其不作為具體登記調查的一部分，也不能進行房地產登記。第二，登記過程中有許多空閑的宅基地，如其受到嚴重損壞而廢棄，以及沒有所有者的宅基地。第三，由于一些特殊情況，使用權無法登記，這通常意味著調查沒有發現任何特定用戶，使用權存在許多問題。

3、推動農村房地一體確權工作的對策

3.1 合法合理分類處理既定事實，引導基層管理規范化

在進行調查和登記時，管理局應按照現行指令和條例行事，并在必要時進行審查和登記。為了應對不同情況，需要對現有數據進行準確分析和處理，結合相關法律法規，按照規定確定相關債務人的所有權，記錄產權人的相關信息，剔除不符合要求的多余部分，如果該建筑物的實際建筑面積達到批準的標準并超過原批準的面積，則必須以適當的剩余土地形式合理合法地解決上述問題，以保護農民的合法權益。根據相關的法律法規，針對不同的情況采取不同的措施，由此來保證產權登記整體的規范性，維護好農民的自身利益。

3.2 強化確權工作宣傳，落實工作統籌責任

農村房地一體確權登記關系到農民的切身利益，在進行不動產登記發證前，政府應充分動員，承擔有效公共發展的首要責任，動員農村公共關系，充分利用廣播、電視、報紙等新媒體和新聞媒體對不動產登記進行宣傳。相關的工作人員應提前與村民聯系，如果登記中的村民不能及時返回家鄉提供信息，可以委托村領導或其家人處理。工作人員要耐心向不理解和的農民解釋，強調要不動產登記的重要作用，促進農村產權登記順利有效完成。

3.3 提高工作人員專業素質，運用互聯網+技術提高工作效率

農村房地一體確權登記是非常專業的，登記人必須具備專業知識和技能。因此，要聘請高素質的專業人才，加強一線人員的教育和先進經驗，結合當地實際情況、經驗記錄方法和特殊情況，正確識別和登記農村房地產，確保記錄的準確性。對員工進行績效考核，建立獎懲制度，鼓勵績效突出的員工，懲罰違法行為，提高員工的積極性和規范性，提高整體登記的水平和專業性。傳統的調查記錄模式落后、勞動密集、成本高。利用互聯網技術優化流程和管理，農村居民無需離開注冊地即可注冊，實際上縮短了注冊時間，長期在國外工作的農村居民可以及時注冊，工作效率和投資成本都有了很大提高。

3.4 完善法規政策，加大力度解決遺留問題

目前，農村進行房地一體確權登記所遇到的最大障礙就是很多相關的歷史遺留問題，包括“一人多戶”的問題，個人宅基地面積過大，但現行法規沒有具體的適用標準，對農村的土地管理也沒有過多的實用方法。所以還需要相關部門妥善管理不動產的正確識別和登記。首先，需要按照相關政策法規進行一系列的登記程序，與此同時，還需要根據農村實際變化，有針對性地調整當地的法律法規，協調相關法律法規中相互矛盾的規定。

此外，由于很多的宅基地規模和占地面積過大，因此，在建立全面的農村產權登記制度的過程中，嚴格執行有助于解決這一問題、遵守各項規章制度和政策也能夠很好地解決過去遺留下來產權問題。集體建設用地可以通過“三級協商”方式進行審批，在此期間，鄉鎮政府和房地產登記處可以共同處理，在此之后要頒發專門的產權證書，一方面可以保護購房者的權益，另一方面可以為外來人口提供購買宅基地的機會，改善當地經濟。

3.5利用信息技術，加強部門協作與信息共享

在農村很多老房子中，由于手續相對沒有那么完善，而且很多住宅用地都是異地登記的，因此必須加強登記部門之間的溝通與合作，發揮國土資源部的主導作用，提供信息服務，使各方的信息進行對接。目前社會信息化水平很高，所以員工可以利用信息技術構建完善的信息渠道，通過信息的開放和共享，提高農村房地產產權數據整合的效率，加強對農村住房的了解，并制定相應的工作方法，加快確權登記程序，避免重復操作，提高農民對不動產登記的滿意度，為后續的溝通和協調打下堅實的基礎。

3.6權力下放，明確相關登記機關

根據產權登記的相關規定，農村居民必須在相應的不動產確權登記處進行登記。但是我們國家有的農村地區相對分散，而且距離登記處的距離較遠，所以在某種程度上，他們在不動產登記機關進行登記時費時費力，因此，移動服務機制是解決具體問題的必要手段。產權登記的相關機構可以派遣登記人員對特定偏遠村莊和權力移交進行深入研究，他們可以保存方便的記錄。房地產登記機關檢查和監督該人員的工作，并確保在這種情況下，相關員工必須首先熟知使用當地業務流程，登記和決策必須從人口稀少的小村莊開始。隨著信息時代的發展，主要的登記工作可以利用網絡來進行，通過數據傳輸可以減少人員的往返，還可以節省大量的物力和財力，提高農村居民對于不動產確權登記的滿意度。

結語：

由于我們國家土地遼闊、人口眾多，所以每一寸土地都需要合理地進行規劃和利用，進行農村房地一體確權登記不僅能夠使土地所屬權清晰明了，使對土地的規劃更加合理規范，還能夠推動我國美麗鄉村建設。在進行不動產確權登記的過程中，相關的工作人員要按照各項規章程序進行登記，保證不動產登記的順利進行，積極解決該過程中出現的問題。將農村土地進行合理規劃，不僅能夠推動我們國家的農村經濟發展，更能推動社會整體進步。

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