關于青州農村房地一體化不動產確權登記工作中的問題思考

潘洪穩

【摘要】農村不動產確權登記是一項系統的、工作量浩大的工程，從開始地籍測繪、權屬調查、確定一戶一宅、到登記發證，每一個步驟都牽扯巨大的人力物力。借助先進技術的幫助，作業單位引入全新權籍調查方式，采用無人機攝影測量技術采集房屋數據，大幅度提高工作效率，降低成本，基礎數據完成時間大幅縮短。截止目前，不動產確權登記已進入發證階段，其中發現的問題應引起我們的思考。

【關鍵詞】農村房地一體;不動產確權;管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.016

隨著社會的發展，農村百姓對私有財產的保護意識越來越重視，要求對農村宅基地及房屋的確權認證其就是中之一。順應時代發展要求，2020年，自然資源部和山東省下發了一系列的文件，啟動了農村房地一體化不動產確權工作的開始。

這次農村不動產確權登記發證青州市委市府高度重視，成立專門工作班子，做出一系列的安排部署。益都街道相應上級號召，成立領導小組，主要領導包靠，統籌協調，積極啟動農村不動產的確權工作，作為自然資源和規劃局益都所，自然參與這次農村工作中，并且起著承上啟下、監督、組織等工作，確保高質量完成工作。鄉鎮確保按時完成農村房地一體不動產確權登記工作。

1、農村房地一體化不動產確權的意義

農村房地一體化不動產確權登記發證，通俗的講就是將過去的宅基地使用權證和房產證合二為一的證明，是對農村宅基地使用權及房屋所有權一并確權登記。這是實行鄉村振興戰略、推動農村制度改革，推動宅基地“三權分置”的基礎，未來將盤活農村宅基地及房屋固定資產，賦予農民更多的財產權利，為農村農民發展開辟新的道路，這將是農村農民生活中一項有影響意義的改革。

歷史上由不同時期的房產證和土地證，可以作為本次農村房地一體確權登記的權屬來源。如果兩證齊全的，證書繼續有效，“不變不換”，只作調查。如果只有其中一個證，需要將原件提供給調查人員，作為房地一體確權登記的權屬來源憑證，依法收回后為村民辦理新的房地一體的不動產證;丟失的，應公告作廢;不上交的，本著“不退不換，繼續有效”的原則，只作調查，不登記發證。

2、農村房地一體化不動產確權工作中發現的問題

（1）突出問題是農村的“戶”。農村宅基地講究的是“一宅一戶”。可實際工作中發現，農民手中擁有戶口本很隨意的事，很多家中有兩本、三本戶口本。如果按照公安部門戶籍登記信息為基礎，依據有關文件一個戶口本為一戶來確權，將給這次的確權工作帶來混亂，嚴重影響村委以后管理工作，留下隱患，這不是我們工作的初衷。而農民群眾對這次不動產確權登記工作的熱情挺高，都想通過這次確權工作給自己的宅基地與房屋有一個合法的證明。

（2）農村中的一戶多宅現象。在農村同樣情況下，有的戶有兩處宅基地甚至多處，并對應著相應的戶口本。雖然少數，但對村民影響很大。

（3）非集體經濟組織成員在該村有合法的宅基地及房屋，這類情況在每個村都普遍存在，有的在村莊規劃行列中，有的占據多位宅基地，嚴重影響村莊的規劃。

（4）其他問題如夫妻在雙方農村各自有宅基地及房屋;買賣、贈與房屋，強行要求村委給與登記確權。對房屋有爭議糾紛的;屋在人不在世的現象這需要走繼承手續的等等都出現了。

（5）村委班子薄弱，執行力不強。有些村莊內部對立性強，選出的村委班子思想不統一，不團結。表現在落實一戶一宅政策時，村委內部有的干部拉倒車、使絆子，只想實現自己的利益;還有的村委對村民一戶一宅的確定左右搖擺，沒有一定的主意，只是一味的迎合村民等等。工作中發現他們作為一名村干部，連基本的政治素質都沒有，甚至教唆村民打舉報電話，嚴重擾亂農村房地一體化不動產確權登記工作的開展。

3、出現問題的原因

（1）戶口本混亂的狀況。戶口本由公安機關戶籍科管理。早期管理松懈造成容易分戶的情況，特別是農村新型合作醫療保險實施初期，要求按戶繳納，年輕人不想交，又想讓家中老人享受國家的福利，于是形成了一股戶口分立高潮，形成兩戶三戶現象。還有各顯神通，各盡其能，分立戶口。確實這與某些強調以戶口本為基礎的工作中，給一些人帶來了便利與實惠。時至今日，想方設法分立戶口的動作依然在進行中。在今明兩年這次的農村房地不動產確權登記工作中，嚴格把握一戶一宅的含義。

（2）一戶多宅的原因。農村中還存在或明或暗的欺凌現象，家族大的或勢力強的就會在村里強占地方建房子;有的屬于“建新不拆舊”，承諾建成新房子拆掉舊房子，交出宅基地，實際上新房子建成毀約不拆老房子，甚至押金不要，嚴重的是造成兩處房子都有合法來源，這類情況較多;其次就是通過買賣形成一戶多宅現象。“一戶多宅”的情況大量出現，不僅影響制約今后對宅基地的規劃，同時也是部分家庭新增戶無法通過正常渠道申請宅基地，容易引起社會的不穩定與村委間的矛盾。

（3）非集體經濟組織成員擁有本村合法的房屋，這類情況主要是通過考學、參軍、進城遷移等原因不再是本村集體經濟組織成員;其次就是祖父母等留下的。這類房屋的權利人從個人利益角度出發，很少會無償退出宅基地的，一般宅基地會被閑置，造成土地資源的浪費。還有一類情況，就是城鎮居民或山區農村群眾為了滿足對自然條件和居住環境的要求，購買了農村宅基地或鄰近城市的農村宅基地。

4、問題解決的措施與思考

（1）宣傳。這次對農村房地不動產確權登記是歷史上第三次大規模的比較完整的系統的對農村房地不動產的確權登記。由政府主導，各部門參與，任務通過招投標確定第三方具體作業完成，相關費用由國家買單，這確實是一項重大的惠民工程，廣大的農民群眾盼望已久，迎合群眾的愿望，及時向群眾發放明白紙，通過廣播，會議等形式宣傳這次不動產確權的意義及相關條件，解決群眾疑惑，達到政策的上下貫通。

解釋。這次農村房地一體化不動產確權登記工作，自然資源和規劃部門負責具體業務。基層所更是在前線，自然免不了碰到實際問題，特別是群眾理解不了，就會跑到所里咨詢 。所里工作人員會根據具體情況，依據法律法規，給與解釋，大部分群眾都通情達理，滿意而歸。還有錯過登記時間的，基層所會聯絡作業單位給與補辦機會。

（2）嚴格依法辦事，依規章制度辦事。這次農村房地一體化確權登記工作，青州市成立了領導小組辦公室，根據相關的政策法規編制了《青州市農村房地不動產確權登記工作問答》，根據不同情況，給與指導解答，給這次農村不動產確權登記有了相應的法律依據。特別對非集體經濟組織成員擁有本村合法的房屋，符合村莊規劃，應給與確權登記。對一些特殊情況，工作問答手冊也有解釋。

嚴格依法辦事，依規章制度辦事。對于那些薄弱的、凝聚力渙散的村委班子，只能依靠制度約束人、依法律法規嚴格要求，避免出現無法控制的局面。鄉鎮街道領導小組應該重點關注這些村莊的確權工作。

（3）充分發揮農村村民委員會、經濟獨立核算的村民小組、監察小組等基層群眾自治組織的作用，積極引導農民參與農村不動產確權登記工作，特別要發揮村委起主導作用，同時引入監察小組的參與、鄉鎮紀委的監督共同落實好一戶一宅政策。上級部門充分肯定村民自治委員會的主導作用，這次農村房地一體化不動產發證，鄉鎮領導小組起協調作用，最終由各村村委會組織實施，從最初作業單位進村地籍測繪、到權屬調查、登記發證，都由各村組織配合作業單位。尤其是對“戶”的認定，畢竟村委對本村宅基地情況享有最高的熟悉度，對每戶的情況都了解，對不符合確權的、繼承的、分戶政策的，不予登記，尤其對不符合分戶政策的，村委嚴格把關，堅決不予登記。不明白的及時向上級咨詢，有矛盾糾紛的村委及時從中調解，這次工作各村村委從有利于本村穩定和長期發展的角度出發，都發揮了積極的作用，從按照怎樣規劃房屋，就怎樣確權的原則，講究事情的前因后果相一致，嚴格落實了一戶一宅的審核確定。其中監察小組成員對審核確定起監督作用，保證村委會的工作依法依規、客觀公正。

（4）依程序公示。由各村支部書記帶隊的審核小組落實好一戶一宅后，相關負責人簽字、蓋章，然后在各村的村務公示欄中公示，接受全村群眾的監督。

（5）思考。中國30年的計劃生育政策，使得農村村莊建設規劃沒有擴大，但是隨著計劃生育政策的相繼開放，宅基地的申請后續會增加，但以現在的情況來看，各村規劃宅基地的土地資源非常有限，所以村委一定要對本村的宅基地分配有決定權，禁止村民之間的自由交易。樹立長遠意識，珍惜現在閑置的建設土地資源，盤活已經沒有實在意義的宅基地，鼓勵非集體經濟組織成員擁有本村合法的房屋有序有償退出。規劃理順影響“通街”、形狀不規則、面積超占等不符合村莊規劃的老房子，提前布局，對本村的規劃要有計劃、有藍圖，應對未來的挑戰。

加強村委會的班子建設。嚴以律己，強化職能。今年10月10日福建莆田秀嶼區上林村因建房糾紛引起的刑事案件值得各級政府重視與思考。片面的強調宅基地的申請建設需要征求四鄰同意，就失去了政府的職能與威信。土地是集體所有，政府與基層的村委組織一定要對宅基地的分配與選址起決定作用。

（6）建議。2020年以前，宅基地的審批與管理一直都是自然資源和規劃部門負責。隨著上級政策的改革，今后，農業農村主管部門負責農村宅基地改革和管理有關工作，農村農業部門應該抓緊開展調研，熟悉當前情況，了解當前的癥狀，聽取基層組織、群眾的意見，對癥下藥，開辟農村宅基地申請建設的暢通渠道。

宅基地一直都是百姓心中的大事，解決了老百姓心中的頭等大事，農村就基本穩定。

這次農村房地一體不動產確權登記自然資源部要求2021年底完成總量的90%，時間緊，任務重，但數量務必服從質量。

參考文獻：

[1]自然資源部辦公廳關于印發《宅基地和集體建設用地使用權確權登記》[D].[1]自然資源部辦公廳，2020.

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[3]肖鵬.“三權分置”下的農村土地承包關系長久不變研究[D].中國農業大學人文與發展學院，2018.