人力資本與城市房價的影響路徑分析

許子研 楊曉倩

（1．廣西大學，廣西 南寧 530000）

（2．上海財經大學，上海 200000）

一、引言

自改革開放以來，中國已進入快速城市化的階段。房地產業呈現出高速發展的機遇，在教育行業表現為百花齊放的大好環境。然而，近年來，在經濟新常態下，中國經濟已進入中高速增長階段，經濟一直保持在7%以下的中高速增長速度，房地產行業也受到波及，政府也在相應的調整房地產行業和房價。根據我國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要的目標，我國要在2020年保持不低于6.5%的高質量經濟增長速度，這對我國各級政府都提出了較高的要求，必然也帶來政府的政策調整和房地產行業的轉型升級。眾多周知，房地產是我國的經濟發展的支柱行業，它的繁榮不僅是城市化的必然結果，也為金融行業、實體行業、其他房地產相關的制造業行業的發展帶來了繁榮發展的機遇。若房地產行業面臨巨大轉型困難或者異常的波動，必然會引起國民經濟的各個行業的波動狂瀾。因此，在經濟新常態的背景下，我們需要進一步研究房價的各種影響因素，試圖防止房地產行業泡沫的出現以及房價的巨大波動對國民經濟造成損害。

影響房價的因素很多，現有的觀點主要集中在以下三個方面：一是土地壟斷論，認為中國現有的土地財政制度和土地出讓制度是引起房價和地價高漲的一個政策原因；二是投資過熱論，認為中國的房價是由于過多地房地產投資者和房地產商的投資和炒作所致；三是貨幣寬松論，認為中國的房價是因為過于寬松的貨幣環境引起的。眾所周知，自我國1977年恢復高考以來，中國培育了大量的高素質高能力人員，這些人員正是中國城市發展的主力軍。可以說教育事業的進步為我國的城市化、經濟發展提供了豐富的人力資本，也必然會影響著中國的房地產行業的發展。但已有的研究中過多地關注房價的其他影響因素，較少關注到人力資本發展對城市化和房價的影響。因此，本文將從人力資本的視角研究分析人力資本對房價的影響路徑。

二、影響路徑分析

（一）人力資本對房價的直接路徑分析

1．市場供需理論視角。從中國的現實情況出發，可以看到的一個現象就是，中國在1999年高考首次擴招后，中國的房地產業也首次出現了大片繁榮景象，炒房買房開始成為一種只賺不賠的投資方式，這說明高考擴張與房地產行業繁榮不僅是巧合，兩者必然存在的某種聯系。隨著教育的發展，人員的人力資本水平的提高，會為城市輸入更多的遷徙人群，同時這些人群的遷徙就會為城市帶來更多的住房需求，有需求自然要有供給的保障。在既定的供給量情況下，以及中國現有的政府規定土地建設面積趨緊的情況下，需求的增加就會進一步帶動平均房價的提高。這從中國的現實情況引出這一問題，隨著中國高等教育的擴張，帶來人力資本水平的提高，高人力資本水平人員的增加，進一步增加了城市住宅需求的增加，而表現為房價的提高。

在這一事實的情況下，可以根據房地產市場中供需平衡理論可以得到人力資本的提高會提高房價。根據房地產市場供需理論可知，隨著人力資本等大量人員涌入城市地區，他們擁有穩定的工作和較高水平的收入，因此從房地產市場的需求側可以看出，城市的住宅需求隨著人力資本水平的提高會相應地提高，而在同一個情況下，城市的住宅供給量不變，因此會提高城市的房價。具體表現為圖1中的曲線變化，即新的均衡房價由P1變為P2。

圖1 房地產市場中需求增加時房價變化

2．人力資本理論和人口遷移理論視角。20世紀60年代，美國經濟學家舒爾茨和貝克爾提出了人力資本理論。后來被引入到生產函數模型中，一直以來被認為是生產活動的核心變量。隨著經濟高質量發展的提出，各城市越來越關注人才的聚集，對人力資本的需求越來越多，人力資本理論對整個經濟發展、生產活動、市場情況都提供了參考。拉文斯坦的“遷移定律”可以被視為最早的遷徙理論，該理論認為人進行遷移主要是為了提高經濟收入，改善生活環境。新古典經濟理論則主要從供給和需求的角度解釋人口遷移問題，認為人在區域間的流動可以調節區域間勞動力平衡。舒爾茨的人力資本理論也涉及人口遷移的觀點，認為遷移是個人在人力資本上的一種投資，該項投資很大程度上能夠提升個人的經濟效益，也能從整體上改善個人的生活水平。人口遷移理論和人力資本理論觀點相近，都認為年齡水平、教育水平都會影響遷移程度，一般年齡越小、教育水平越高的人更愿意在區域間遷移。根據人力資本理論和人口遷移理論可知，在人力資本上的投資，無疑是會提高人員的知識水平或技能程度，就是會相應地提高人員的勞動生產率，所以人力資本具有稀缺性和被搶奪性，這個時候人力資本會更愿意向城市發達地區遷移，集聚在城市發達地區，既是和對應的工作進行匹配，也是在追求更高質量的生活環境。反過來，當一個城市的人力資本水平提高時，會相應地推動城市化程度，高城市化的城市又會進一步吸引更多的人力資本，大城市將形成自己良性的發循環。

在這一事實的情況下，可以根據人力資本理論和人口遷移理論可以得到人力資本和城市化水平存在相互促進的關系。人力資本等更愿意向發達的大城市遷移、集聚，他們擁有較高水平的收入和更好的公共服務水平。反過來，較高的人力資本集聚又會進一步推動城市化水平，抬高城市房價。因此從人力資本理論和人口遷移理論可以看出，隨著人力資本水平的提高提升城市化水平，而城市的住宅需求會不會隨著城市化推進而進一步被抬升。在同一個情況下，城市的住宅供給量不變，城市房價會提高。

（二）人力資本對房價的間接路徑分析

1．創新水平影響路徑。在城市創新水平層面，人力資本水平的提高自然會帶來技術創新效應。一方面，高人力資本的人員受雇于創新企業或者高工資性企業，將出現更多創新的產品和服務。另一方面，高人力資本的人員具有的知識和技能能夠產生技術創新效應，技術創新能促進生產技術、節能技術的進步，應用于城市企業生產過程中和污染排放和治理過程中，會帶來城市生活質量的提高。因此，城市人力資本的提高將帶動城市創新水平的提高，并會吸引更多的人力資本進入，形成良性循環效應。另外，城市人力資本的提高將帶動城市創新水平的提高，必然會反過來推動城市化進程，也會吸引更多的人力資本的進入，形成良性循環效應。在這一良性循環效應下，城市規模越來越大，這時根據房地產市場的供需理論可以知道，城市規模越大，則會導致城市房價的上漲。

2．產業結構升級影響路徑。在城市產業結構升級層面，人力資本水平的提高也會帶來產業結構升級效應。一方面，高人力資本的人員受雇于創新企業或者高工資性企業，會為企業帶來更高的生產效率，也會慢慢地提高企業的產品升級，既有利于產品升級也有利于提高企業利潤，在地級市層面就表現為城市產業結構的優化升級，會吸引更多的企業在這個城市集聚。所以城市人力資本的提高，帶動城市產業結構升級，會吸引更多的人力資本的進入，形成良性循環效應。另一方面，城市人力資本的提高，帶來城市產業結構升級，必然會反過來推動城市化進程，也會吸引更多的人力資本的進入，形成良性循環效應。在這一良性循環效應下，城市規模越來越大，這時根據房地產市場的供需理論可以知道，城市規模越大，會帶來城市房價的增加。

3．城市化影響路徑。人力資本的提高，帶來技術創新效應和產業結構升級效應，進而必然會推進城市化進程。城市化進程的提高表現為高人力資本人口規模的增加，根據房地產市場的供需理論，就能明晰平均房價上漲的主要原因。大學畢業生或者其他高人力資本畢業生畢業后傾向于留在城市工作，必然會造成城市人口的集聚或擁擠，進而推高了平均房價。

三、政策啟示

結合本文的影響分析，可以得出以下政策啟示：第一，注重教育資源均等化，平衡區域人力資本水平。當前我國房價存在很大地區差異的重要原因，就在于中國教育資源的空間分布不均，尤其是高等教育資源。因此，控制房價的根源方法在于教育資源的均等化，尤其是高等教育資源的均等化；第二，完善城市購房、租房等制度。政府吸引人才、勞動力的流入的關鍵還是完善城市基礎設施，在戶籍制度、教育制度、購房政策、租房政策方面給予高素質人才更多的優惠，例如為城市高人力資本人員提供住房補貼、租房補貼，同時為城市其他人群提供廉租房，提高城市的生活質量，控制房價；第三，加大人才住房政策的投入，保障引進人才的住房權益。住房問題是影響高層次人才的流動決策的重要因素，各大城市在制定人才引進政策的同時，應該加大人才住房政策的投入，保障引進人才的住房權益，從供給側的角度提高市場的住房容量，如增加土地供應、加快二手房市場流通等方式有效增加區域內住房供給量，控制好住房價格，防止房價的非理性上漲；第四，重視“精英”教育，提高人力資本水平。目前我國的“精英”人才大部分集中在東部沿海城市和特大城市中，其他地區的工人多屬于低技能的普通工人。因此，我國各大城市應該高度重視“精英”教育，除了基礎教育和學院教育外，還應該通過教育方式積極培養高素質、專業性人才，提高人力資本水平，平衡區域人力資本差距，促進當地房地產市場持續健康發展。