HT房地產公司存貨管理問題研究

孫方華

（中建三局第二建設工程有限責任公司，湖北 武漢 430000）

房地產行業與一般企業相比，存貨占流動資產和企業總資產的比重較大，存貨成本構成和核算過程較復雜。因此，房地產企業應加強存貨管理，建立健全存貨管理制度。一方面，有助于企業更加科學有效的管理資產，提高企業生產活力和存貨資產利用效率；另一方面，能夠幫助企業節省成本、預測和消除市場潛在風險的威脅。HT地產公司存貨價值大，成本核算復雜，但存貨管理制度尚不健全，使得企業經營管理效率低下，存在資產安全性風險甚至舞弊現象，急需建立健全企業內部存貨管理制度。

國外研究者對存貨管理的研究和實踐開始較早，認為不同行業有不同的存貨情況，應從自身所處行業來制定科學合理的存貨管理制度。Vilfiredo Pareto[1]提出ABC分類庫存控制法（簡稱ABC分類法），根據存貨所占總資產的數量和價值比，重點管理重要存貨，一般管理不重要存貨，該方法能夠加強管理，節約成本，廣泛適用各行各業。F·W·Harrls[2]提出經濟批量模型（簡稱EQQ），通過計算年訂貨成本與年持有成本之和，求出最優的訂貨批量，該方法充分考慮持有成本和儲存成本，能夠及時調整以適應不同的需要，適用快遞、零售、醫藥流通等對存貨周轉率要求高的行業。George Ioannou（2011）認為信息化的存貨管理模式能夠加快各個業務流程存貨信息的交流和更新，實現信息共享，進而對企業生產經營活動進行更為科學可靠的預測[3]。

國內學者汪文漪（2000）通過研究提出，房地產企業長期粗放型管理會導致財務管理狀況不樂觀[4]。汪貴旺（2018）在充分運用理論結合實踐方法的基礎之上，提出了存貨管理應當以人為本的理念，按照高標準的存貨管理要求，運用存貨信息化管理措施，為制造企業難以解決存貨管理和存貨成本控制問題提供了參考方向[5]。張慧卿（2019）指出房地產要提高核心競爭力水平，不僅要重視施工工程的施工質量和施工成本，更要重視企業內部存貨管理[6]。

綜上所述，國外學者更多從管理的宏觀角度，關注每種存貨管理模式的特點、適用性，以及如何利用信息化管理，高效率地進行存貨管理工作。國內學者更多從實踐中總結，主要關注點依然是“從下至上”、從業務流程和存貨流轉過程進行存貨管理的思維模式，國內也意識到了存貨管理的重要性，嘗試通過各種設計來完善內部控制和存貨管理制度，提高企業存貨管理水平。

一、HT房地產公司存貨管理現狀

（一）HT房地產公司簡介

HT房地產公司注冊成立于2006年，由母公司100%出資，公司主要經營業務是土地的開發經營、房地產的開發經營、城市基礎設施和公共設施的開發以及部分代建工程的開發等。注冊資金為5，000萬元，先后開發建設HT花園、HT尚都、HT馨園等項目，公司內設12個部門，采用垂直化組織管理結構，副總經理直接負責所分管的部門。2019年末公司資產總額達到633，396.24萬元，較上年增加117，628.2萬元。

（二）HT房地產公司的存貨管理現狀

1．存貨的構成

HT房地產公司屬于不承擔施工項目的房地產開發企業，其存貨主要由以下三類構成，分別為：開發成本、開發產品、其他設備和耗材。通過“分類管理”的過程實施對策程序，根據ABC存貨分類庫存控制法，權衡管理力量和經濟效果，根據不同類型制定不同的管理制度。HT地產公司的A類存貨為開發產品，B類存貨為開發成本，C類存貨為其他設備和耗材，對于HT地產公司來說，開發產品和開發成本幾乎同等重要，由存貨的結構可以看出，開發產品和開發成本占存貨的比重非常接近，基于ABC存貨分類庫存控制法，調整存貨分類的標準，并在此基礎上制定不同的管理方法，區別管理不同級別的存貨，具體見表1。

表1 HT地產公司按照ABC存貨分類法分類管理

2．HT房地產公司的存貨分析

從表2可以得出， 2019年末相比2018年末存貨增加了13.04%，主要因為2019年HT地產公司經歷了股權結構劃撥，不再屬于政府下設機構，可以獨立經營，沒有了業務范圍的限制，新承接較多的房地產項目，導致開發成本大幅增加。

表2 2017年至2019年HT地產公司存貨、流動資產、總資產的金額 （單位：萬元）

由表2可以看出，企業存貨的規模較大。2018年公司存貨占總資產與流動資產的比重過高，主要是因為企業加強應收賬款資產的管理，補提了一部分壞賬準備，導致企業流動資產減少，從而減少了企業的資產總額；其次，因為企業內部管理人員調整，企業經營管理戰略大幅調整，造成部分工程項目暫停，資產流動性差，給企業造成了較大沖擊。2019年存貨占總資產與流動資產的比重相對于2018年有較大幅度的下跌，但相較于2018年公司更加良性發展，一方面，企業重新進行了股權劃撥，清理了大量的爛尾工程和無效資產，提高了資產質量；另一方面，HT地產公司承接了大量新的房地產項目，促進了企業資金的流動性。

3．存貨的管理制度

HT地產公司存貨主要有三類，簡單概括來說就是：“地”“房”“其他設備和耗材”，因此HT地產公司的存貨管理制度也主要針對這三大類存貨。

（1）土地使用權的管理。HT地產公司在獲取土地使用權以后，確定土地開發項目的具體內容和成本核算對象，一經確定，按照會計準則規定的成本項目設置具體成本項目名稱。

（2）房地產的管理。房地產的開發是HT地產公司的主要經濟業務，企業在房屋開發過程中發生的各項支出，按照房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。

（3）其他設備和耗材管理。企業根據預算部門編制的預算限額和工程項目的需求定向采購其他設備和耗材，并直接計入相關會計核算對象的成本項目。

二、HT房地產公司存貨管理存在的問題

（一）存貨會計核算混亂

一方面，存貨相關科目歸集混亂。HT地產公司存在已經完工的項目因無法索要增值稅發票作為進項稅額抵扣，只能長期掛賬“開發成本”會計科目而無法結轉到“開發產品”科目，導致企業資產嚴重的賬實不符，從而進一步導致公司資產負債表反映不實，且目前還沒有具體可行的調整辦法。

另一方面，存貨資產未遵循謹慎性原則計提資產減值準備。HT地產公司資產較為龐大，投資經營的項目眾多，面臨企業內外部風險較多，因此，企業更要保持謹慎，考慮各種發展的不確定性，全面考慮企業的各種損失，真正做到“資產透明化”，以便于管理者做出正確的經營決策。

（二）存貨管理制度不健全

HT地產公司在其發展過程中，沒有制定明確有效的存貨管理規章制度，且企業內部控制制度也不完善。

存貨管理制度方面，存貨成本核算混亂、存貨盤點不規范等，都有可能導致資產賬實不符，造成資產損失。存貨管理的各個流程和環節都無法可依，無據可循，這也加大了部門之間工作的溝通成本，浪費資源，加大了企業存貨資產的管理風險。公司未制定完整的存貨盤點制度，導致企業不能及時發現存貨數量和價值是否賬實一致，存貨質量是否存在問題，也無法及時掌握存貨信息，做出相應準確的生產經營決策。

企業內部控制方面，首先，企業未建立一套完整有效的存貨會計核算制度，對存貨各個流轉過程和定期盤點進行控制管理。其次，企業缺乏獨立的存貨管理部門，存貨管理的相關人員崗位職責不明晰。最后，企業的內部控制環境過于寬松，沒有專門設置監督部門，缺乏對企業存貨流轉過程管理的監督和對制度執行情況的監督，這也給企業的管理制度浮于表面、無法落實執行埋下了隱患。

（三）對重大存貨的管理不重視和管理方向不正確

HT地產公司將主要精力重點放在工程建造和成品銷售的速度和數量上，而對于重大存貨的管理、存貨成本控制以及資金占用效率的提升上關注度不夠，且企業對于存貨的管理也僅僅局限于會計核算，而沒有深入到對存貨流轉過程的成本控制。

HT地產公司從管理人員、會計人員到存貨的相關管理人員都沒有認識到存貨管理和存貨分類管理的重要性，使得A類存貨和B類存貨沒有得到應有的重視。除此之外，HT地產公司管理方向也存在問題，公司內部對于領用辦公用品和低值易耗品等需要申請、審核等繁雜的手續最后才能使用，但是公司對于工程建造材料的領用、生產成本的核算則較為隨意，沒有嚴格監管和審核流程來管理和控制。企業存貨管理方向的偏離，容易浪費大量資源在不重要的存貨管理上而導致對于企業重大價值存貨資產投入的資源不足。

三、HT房地產公司存貨管理的優化建議

（一）健全相應的存貨管理機制

企業要保證資金的良性循環，有效的存貨管理模式是不可或缺的。規范存貨會計核算體系。HT地產公司應嚴格執行國家有關法律法規和會計準則的規定，確保存貨核算的合法性和準確性，在此基礎上，完善健全企業現有的存貨管理制度。

建立存貨分類管理制度。根據ABC存貨庫存管理分類法，區分存貨管理重要程度，通過制定合理的存貨管理制度，并根據企業自身特點完善相應的存貨管理方法，從而有效的管理各類存貨資產，減少存貨的積壓和浪費，促進存貨結構的不斷優化，實現降低企業綜合成本的目標。具體管理流程詳見表3。

表3 HT地產公司存貨分類管理制度

（二）完善企業的內部控制體系

首先，HT地產公司應提高對存貨管理重要性的認識，加強存貨管理內部控制體系建設。存貨管理不僅是管理好、使用好、控制好存貨，更為重要的是要深入到采購、開發和銷售的各個環節之中，促進存貨成本控制的所有方面都得以完善。同時，財務部門要負責財務預算編制和財務收支計劃制定，嘗試運用信息化管理技術，實時反映企業存貨的數量、價值和利用情況，監控企業采購、開發、銷售等業務環節存貨成本和存貨管理的異常情況，做到及時反映，及時決策，及時解決問題。

除此之外，公司內部要建立監督管理制度并設立相關監督部門，定期對管理人員的工作計劃完成情況、管理決策失誤情況以及工作人員對制度的執行情況進行監督評價，并制定獎懲制度。指導和監督內部存貨管理相關部門認識到存貨管理的重要性，從而控制企業的成本費用。

（三）提高相關存貨管理人員管理水平

首先，對HT地產公司存貨管理業務相關人員進行職業化培訓，使其深入了解地產行業的特征、業務流程以及如何進行風險防控。其次，管理層和存貨管理相關工作人員開展學習國家相關方針政策解讀、傳達和具體執行相關的學習活動，嚴格遵循和執行國家對于房地產行業頒布的法律法規和政策。對于從事房地產的會計人員提出從業要求，比如必須取得國家認可的本科學歷證書，且從事房地產行業相關的會計工作滿三年，擁有國家認可的相關從業資格證書和證明能力的職業能力證書等，以提高公司會計核算人員的整體素質。最后，從全局來看，企業是否具有存貨管理意識是和企業文化有一定的關聯，HT地產公司應當適時進行存貨管理意識的宣傳教育活動，例如宣講會、國家相關政策學習會議等。提高公司全體員工對于存貨管理重要性的認識，以保證落實存貨管理制度的執行。

四、結束語

存貨對于房地產行業的生產經營來說至關重要，存貨管理工作是房地產企業內控中最基礎的環節。對于HT房地產公司來說，加強存貨管理和成本控制是提高企業競爭力水平、加快發展壯大的根本途徑。HT房地產公司每一項經濟業務的核心都離不開存貨管理問題，因此HT地產公司更應該將存貨管理延伸到全公司的經濟業務和全體員工，使存貨管理成為深植于企業管理中的一個全面的、系統的管理制度。