試析房地產企業會計核算與管控

陳美珍（陽光云享咨詢服務有限公司）

對房地產施工企業自身發展特點與現階段國家對該行業運行調控，及有關資金方面的占用額與市場中的理性消費，以及利潤趨薄的基本狀況，企業施工成本管控與項目建設成本管控，也成為整個房地產行業發展的主要問題。

■ 房地產企業會計核算特點

第一，房地產行業成本核算工作自身具備一定的針對性。在房地產項目建設過程中，應從工程論證和土地的獲取，而項目開發直至銷售整個過程所消耗的時間比較長、內容繁多，且資金投入也比較大。而不同類型的建設項目，所存在的業態管理形式也不同，同時其建設周期由于企業內部與外部條件也均有不同，尤其是房地產后期在整個稅務清算中有一定的需求。所以，房地產對項目進行會計核算時，對于成本核算工作具有更強的針對性。第二，項目預收款項所發生的時間其跨度較長且金額較大。依照房地產業運行行規；項目建設需要滿足和達到政府有關預設條件，應提前向整個社會發售，并取得產品預收費用，降低企業資金壓力，從而增加企業運行能力。此外，在將商品交付于業主之前，需要意向金收取與預售，及合同正式簽訂和貸款辦理整個環節，同時由于各個環節與會計核算實際收入的鍥合度有所不同，所以需要會計分別進行統計與核算，直到其符合實際收入條件[1]。第三，房地產稅收負擔過高。在房地產開發項目開展過程，應繳納契稅和印花稅，以及增值稅與稅金附加等各類稅種，所以多種稅種在整個收入標準中占據金額較大。對于各類稅種繳納的計算依據與基數，以及方式手法均有區別，特別是對增值稅和企業所得稅，以及土地增值稅在整個工程項目中應依照不同口徑進行預繳，同時依照稅務有關約定條件進行一定的匯算清繳。

■ 房地產企業會計核算存在的問題

（一）房地產企業經營的復雜性導致核算難度大

房地產內部資金運行的額度較大，且運行周期較長，開發產品的價值過高且負稅率也較高，因此會計核算作業具備一定的難度。同時在房地產項目開發過程中所涉及的產品開發項目比較多樣化，部分房地產企業還需要承擔城市基礎設施和教育設施建設的任務，所以其整個經營活動很復雜，在很大程度上直接增加了會計核算工作難度，并對會計核算信息的精準性造成了很大影響。

（二）會計制度缺乏一定的合理性

對于當前房地產企業發展現狀分析來看，有關會計核算工作的規定，很難適應我國房地產行業的發展，現階段需要解決的問題就是保證所制定的有關會計制度適應當前發展需求，進一步提高管理會計核算作業水平與工作效率。部分房地產施工企業在會計核算工作制度制定時，常參考傳統模式，在企業中進行會計核算工作的開展，未能結合自身發展實際需求，從而使得企業會計核算工作存在諸多問題[2]。如會計核算工作制度未能對整個開發成本與其他費用核算范圍進行一定的明確，使得成本核算工作不準確、不清晰；預繳稅費沒能列示到具體的核算制度統一的規范中。

（三）會計賬目設置不合理

目前，房地產行業在賬目設置中過于具體，使得會計工作者在會計核算工作落實過程中消耗大量時間在賬戶登記及賬務處理之中。由于房地產企業項目從前期的規劃工作到后期銷售中，所涉及的成本數額較大，其數量多且穩定性不強，因此在各環節中對于成本核算與整理時，使會計工作者整體工作過于混亂，影響整個核算結果。

（四）內控管理機制不夠規范

現階段，部分房地產施工企業內部管控制度不夠規范，面子工程居多，對于會計核算工作造成了很大影響。銷售人員想要更好地進行銷售，應在客戶進行交款和銷售合同簽訂環節，尤其是所涉及到退換房等有關合同變更時，未能提前將有關信息告知，買賣雙方之間的溝通不到位，在合同簽訂之后直接將合同進行上報和留底；在合約預算與有關成本管控部門在合同簽訂時未能與有關財務部門進行溝通，致使成本核算工作對象的劃分不夠明確，費用分配也不夠及時和準確，對付款條件缺乏足夠的認知和了解，是否需要開具發票或有關發票稅率認知工作不到位，付款條約等內容不清晰。該行為與整個企業內控機制相背離，也不符合有關財會制度的基本要求，給整個會計核算作業埋下了安全隱患，增加了后期所得稅的匯算清繳難度。

■ 房地產企業會計核算與管控措施分析

（一）完善會計跨級科目

想要確保房地產行業會計核算作業的實施，不但需要企業內部有關人員配合外，還應建立一套更加完善的會計科目進行保障。眾所周知，房地產行業中會計核算缺乏一定的整體性和完善性，其核算最終的結果也很難確保其準確性，造成該問題的原因就是部分房地產業中會計科目很難滿足會計日常工作科目的需求。因此，制定合理的會計科目，應依照房地產開發實際需求，并結合現階段企業會計核算管控水平，從而加以確認。通過具體分析來看，房地產行業在會計實際工作有關準則的引導下，應在作業前，對會計管控科目優化的同時還應進行合理的商議與規劃，并將房地產當前發展實際情況考慮在合理方位內，從而制定一套符合房地產企業會計科目的策略，確保項目開發，直到房屋售賣全過程，都能找到與其相呼應的科目，保證整個行業會計核算作業的精準性。

（二）不斷完善會計制度

想要更好地推動我國房地產業的快速發展，就要不斷完善和創新房地產會計核算工作制度，保證房地產行業的可持續發展。針對現階段我國房地產行業會計制度的不合理狀況，需要深入強化房地產企業制度方面的改革，會計制度的完善工作，應明確其整個行業成本費用的核算管控細則有關內容。房地產項目開發過程中的各項成本支出與范疇，需要加以明確和規范。例如對于樣板房進行裝修過程中所涉及的軟裝和硬裝等費用支出，部分會計工作者對于硬裝或是軟裝項目沒能區分，直接合并及新興成本核算，但是由于樣板房軟裝工程可以進行移動拆卸，其不屬于成本核算范圍，應該依照軟裝項目成本價值能夠達標進行劃分，并將軟裝項目進行直接費用的核算或是計入到固定的資產核算工作。此外，對房地產業出現的營銷設施方面的建設費用，應在會計管控制度中進行明確劃分，將其存貨作為整個營銷設施或租用房屋等營銷設施的區分，并將其作為建設費用計入到整個企業開發成本的核算管控中。最后，房地產開發企業對各環節成本或是收入方面的確認等諸多問題要進行合理的劃分與明確，便于房地產行業可以在會計核算中反應出精確的收入與成本。

（三）做好房地產行業收入成本的匹配工作

由于受到整個房地產業運行與經營發展特點方面的影響，致使房地產工程開發周期過長，其資金投放量不斷擴大。因此，針對我國房地產行業分析來看，其收入與成本之間的匹配度更為重要。一旦房地產在開發新項目過程中已具備應用條件，但由于其配套設施不夠完善或是已出售并進行開發，應依照實際應用成本進行合理計算，除了物業費后所剩的成本，應對有關收入及成本進行合理的處理。此外，在工程項目竣工驗收結算時，對于配套設施的施工費用做好調整，確保銷售及未受到對應成本的分攤合理性與統一性。同時在房地產開發建設中對貸款費用進行核算計量中[3]，在房地產業各階段運用部分輔助設備與有關信息數據，并在資金應用實際情況進行科學的統計與調查，確保其成本核算與借款各項費用之間關系的合理性。除此之外，還應對各環節進行精準計量，將借款費用在各階段進行投放，并最終歸集到各階段成本控制中，只有這樣才可以確保貸款費用的科學和合理性，從而避免出現成本歸集不合理的情況。對于借款費用來說，還應采取合理的管控方式，定期了解借款費用的實際應用情況與借款費用的利息歸還狀況，以更好地劃分好借款費用的合理化，從而對于房地產業會計核算作業的進行起到一定的助推作用。

■ 結束語

總之，房地產施工項目與人們的生活緊密相連，對人們日常生活和工作質量，及經濟狀況都有著很大影響。在房地產經營過程，完善的信息數據積累也有著一定的意義。針對上文分析，希望能夠提升房地產行業對于成本核算的重視程度，并通過工程成本合約化的具體實施，強化對成本的合理管控，在最大程度上提高房地產業的盈利標準與能力，并推動房地產行業健康穩定的發展。