房地產企業的稅務核算與合理籌劃

周 芳 常志芳（蘇州萬科企業有限公司）

■ 房地產企業稅務核算基本特征與稅務籌劃原則

（一）房地產企業稅務核算工作的基本特征

房地產行業在稅務核算上的特征主要是范圍較廣，稅收項目較多。這些特征也決定了房地產稅務核算工作和籌劃工作的特殊性。2016年，“營改增”開始在我國推行起來。房地產的稅務工作從表面上來看簡單化，但實質還存在一定的復雜性。比如說在新稅收環境下，企業為增大經濟效益，在稅務核算的過程當中會特別強調項目成本的變化，由此可見，房地產稅務核算中具有復雜性這一特征。就當前社會我國房地產企業的發展情況來看，不論是哪一個環節都和納稅有著直接關聯。因此，房地產企業需要對納稅進一步的分析，并對納稅環節進行細分。但需要注意的一點，不同環節的稅收項目也不同，并且在內資和外資項目當中也存在著一定的差異性。

（二）房地產企業稅務籌劃原則

房地產企業在進行稅務籌劃過程當中，也有其需要遵守的原則并且要嚴格按照以下原則來進行籌劃。首先，需要嚴格遵守我國的稅務法律法規，要在法律的規定下對稅務進行籌劃，盡量避免出現漏稅的現象。其次，房地產企業要對自身所要籌劃的稅務目標進行明確，也就是盡可能的減少稅務風險，再進行相關的籌劃操作等。最后房地產企業還需要多維性原則來進行籌劃[1]。

■ 影響房地產企業稅務籌劃與風險的因素

在我國房地產企業的稅務籌劃上，也有一定的風險問題存在于當前的稅務籌劃工作中，其風險分為兩種：一是國家法律法規和稅務部門合作等因素產生的影響。二是內部稅務管理等因素的影響。

（一）外部國家政策調控因素對房地產稅務籌劃的影響

對于房地產的稅收問題，這一直都是我國的稅務部門比較關注的方面。近年來，我國的稅收法律和相關規定也在根據市場的具體需要進行了挑戰。房地產企業要開展稅務籌劃工作，最主要的前提就是要在合法的基礎上進行籌劃。由此可見，房地產企業相關專業人員應對我國當前新稅法進行深入了解之后，才能夠進行后續的稅務籌劃工作。特別是在新舊稅法和國家政策調整階段，房地產企業的稅務籌劃工作更要嚴格按照相關法律法規來進行，否則很容易出現問題，增加房地產企業的稅務風險降低稅務籌劃安全。并且，受不良社會風氣和文化環境的影響，房地產企業在于和相關的稅務機關交流時處于弱勢地位。

（二）房地產企業內部因素導致的稅務籌劃風險

影響稅務籌劃工作的因素是房地產企業的內部因素。在進行籌劃時需要根據財務部門所提到的數據開展工作，但是部分房地產企業的財務管理工作和稅務管理工作存在著一些問題，導致了稅務數據不準確，在稅務籌劃工作當中出現了嚴重的漏洞，影響了房地產企業的未來發展[2]。

■ 房地產企業稅收籌劃的主要誤區

（一）賬務管理誤區

近幾年，我國的稅務政策發生了一定的變化，很多房地產企業的財務管理工作都發生了改變。有些房地產企業為了盡早回本把預售的房地產項目款之間作為企業的來往賬目。甚至還會采用體外循環的方式，把房屋預收款直接放置到其他銀行當中，這種情況無疑也提高了稅務管理工作的風險。

（二）成本核算誤區

我國部分房地產企業在進行成本核算工作時，經常會在成本方面做手腳，從表面來看企業處于虧損的狀態。實質是想通過這種方式，來實現企業節稅。還有一些房地產公司在進行成本核算的過程當中，會人為來減少成本。

■ 房地產企業稅務籌劃與合理籌劃控制對策

（一）構建更完善的房地產企業稅務風險預警機制

房地產稅務風險機制是企業發展中必不可少的。第一，稅務部門需要對房地產企業的稅務活動進行科學的管理和監督，對企業內部的財務會計數據工作進行核算，保證稅務數據的真實性和準確性，從而保證資金流動的穩定性，這樣才能降低由于財務管理問題出現的稅務風險。第二，需要根據房地產企業項目的總體效益和規模對稅務風險制定等級。土地增值稅的籌劃工作和其他工作相對具有一定的復雜性和難度，需要在符合法律、法規的前提下開展增值稅納稅籌劃工作。房地產企業在明確發展目標之后可以促使房地產獲得更多的經濟效益，促進房地產行業的發展。

（二）享受國家的優惠政策

近幾年，針對房地產的發展情況，我國高度關注，并且出臺了一系列關于房地產行業發展的政策。但是這些政策不是一成不變的，隨著市場的發展會進行相應的調整。所以房地產企業需要在這樣的環境下及時的去調整納稅籌劃工作，企業的稅務人員也需要及時去了解國家的政策，抓住機會促進企業發展。與此同時，參與籌劃的相關人員需要根據具體的狀況來制定土地增值納稅籌劃方案，在第一時間去了解國家新出臺的納稅政策。

（三）增強企業對納稅統籌的認知

房地產企業需要嚴格遵守國家的法律法規開展納稅籌劃工作，這樣才能順利的進行土地增值。房地產企業的管理者需要了解避稅和逃稅的區別，保證企業有良好的信譽。與此同時，企業還需要通過相應的培訓工作來提高工作人員的納稅籌劃水平和專業技術。

（四）采購環節的稅務籌劃

目前，我國房地產的采購工作主要是以現金和賒賬兩種方法，但是不論是哪一種采購方式都會影響到房地產的支付稅。在這個過程當中從房地產的立場出發，房地產企業更希望支付時間可以延長，這樣可以保證各項資金可以得到合理的使用。

（五）給予稅收籌劃工作高度重視

房地產企業需要把現有的法律法規作為企業稅務籌劃的主要依據，并結合我國現有的稅務法律進行納稅，防止企業發展過程當中出現了不必要的稅務問題，促進企業的健康發展。這樣的市場環境下，企業的稅務管理人員需要對現有的稅務法律法規進行深入的了解，并且要根據法律法規全面落實好稅務的籌劃工作。從稅務籌劃管理人員的角度來看，不僅需要深入了解我國的稅務法還需要掌握相關的專業知識，了解稅務籌劃工作當中所存在哪些風險，并做好相應的防范工作。除此之外，稅務管理人員應該在嚴格對企業的稅務籌劃工作進行監督，保證其嚴格按照規范來進行籌劃工作。還需要對參與到企業稅務籌劃工作的工作人員進行培訓，提高他們的風險把控意識，讓他們可以明確稅務籌劃工作風險會對企業造成的影響，以此來優化稅務籌劃工作。

（六）加強會計核算體系建設

除此之外，企業還需要完善企業的財務核算體系，為企業的稅務籌劃工作打下堅實的基礎。以確保財務工作的真實性和科學性，以此給企業的稅務籌劃工作帶來良好的影響。所以，房地產企業首先需要做好財務管理工作和數據采集工作，保證會計核算的真實性和有效性。并且，還需要結合房地產企業發展的實際情況為企業的稅務籌劃工作提高相應的數據保障。除此之外，房地產企業還需要做好企業的財務內部監督管理工作。并且，為了提高企業資金的使用安全，企業還需要建立風險管理體系，建立的主要目的是為了降低企業風險發生概率。另外，企業的財務人員還需要建立數據分析模型來降低風險方式的概率。

（七）合理設定稅收籌劃目標

除了需要加強會計核算體系建設之外，房地產企業還需要根據現在的稅務法律要求對財務人員進行業務培訓，在培訓當中財務人員需要做好房地產稅務政策的探究工作，對于行業的具體發展動態有所了解，以此來挖掘企業經濟效益增長點。在制定稅收籌劃方案的過程當中，還需要結合企業的發展方向以此來滿足企業的發展需求。

（八）保證稅收籌劃工作的前瞻性

房地產企業需要做好充分的準備工作之后在進行項目立項審批，如需要根據稅務籌劃對項目進行分期、分產權等工作鋪排。其中主要目的就是為了可以調節每個環節的利潤。稅務籌劃工作會涉及到企業當中的很多部門，也需要這些部門之間互相配合。并且，企業的預算工作需要貫穿到整個項目當中，把分級管理運用到資金管理當中，以此來實現企業資金管理環環相扣，使得企業的每個部門的管理人員都可以掌握資金的具體運行狀況。

（九）合理避稅

合理避稅和偷稅有很大的差距，從法律的角度來說房地產企業可以通過一些方式進行合法避稅。合法避稅的渠道和方式有很多種，根據經驗稅務管理監督等方式都是企業常用的避稅方式。因此，房地產企業在經營過程當中需要對自己企業的實際情況進行合理調整，比如說可以選擇成立分公司，這樣就可以把整個稅務變得更加的明了。對于企業當中出現的稅務問題，在處理的過程當中企業要依據實際情況來達到降低稅費的目的[3]。

■ 結束語

我國房地產企業在稅務籌劃工作上還需要進行不斷改進，認清籌劃工作中的問題所在。并且還要根據企業發展的實際情況，來合理的進行稅務核算和籌劃，不能盲目進行操作，需要結合我國當下的稅務法律對企業的稅務籌劃方案進行調整。