個人住房抵押貸款風(fēng)險的影響因素

馬英英

（北京達佳互聯(lián)信息技術(shù)有限公司，北京 100000）

2006年以來，美國爆發(fā)次貸危機，并逐漸波及世界各地，我國也受到了一定的沖擊。該危機出現(xiàn)的原因主要有兩方面，一是貸款發(fā)放結(jié)構(gòu)為了獲取高收益將貸款發(fā)放給次級信用者，增加了貸款的風(fēng)險；另一方面房市不景氣，房價下跌，導(dǎo)致借款者無力償還貸款金額。次貸危機的結(jié)果就是，貸款人的違約率越來越高，導(dǎo)致貸款發(fā)放機構(gòu)資金周轉(zhuǎn)不開引發(fā)危機，由此經(jīng)過一系列金融環(huán)節(jié)，危機被無限放大，最終形成了波及世界各國的經(jīng)濟危機。這次危機為房產(chǎn)抵押貸款市場敲響了警鐘，使得對于該類型貸款的風(fēng)險研究成為一個重要的時代課題。本文緊密聯(lián)系實際，對住房抵押貸款風(fēng)險的影響因素就行研究，并提出控制風(fēng)險的措施。

一、貸款方面的影響因素

（一）貸款發(fā)放機構(gòu)

根據(jù)相關(guān)調(diào)查研究顯示，不同銀行的貸款違約率有很大差距。與此同時，不同銀行的房產(chǎn)抵押貸款違約率的增長值也有著很大差距。經(jīng)過對比可以發(fā)現(xiàn)，違約率增長值較為穩(wěn)定的銀行通常具有以下特點：第一，運營年代久，第二，金融業(yè)務(wù)熟練，第三，風(fēng)險防控機制健全，第四，業(yè)務(wù)分布范圍廣泛，第五，市場占有率高。而違約率較高、違約率增長浮動較大的往往是一些成立時間短、風(fēng)險防控能力弱、業(yè)務(wù)分布過于集中的銀行。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點：第一，銀行的資金儲量越大，資金周轉(zhuǎn)效率越高，應(yīng)對風(fēng)險的能力也越強。成立時間久的銀行更受群眾信賴，吸引的高信用客戶也越多，因此違約的可能性也要小很多。第二，經(jīng)營時間久的商業(yè)銀行體制機制更加完善，且經(jīng)歷的風(fēng)險困難較多，應(yīng)對經(jīng)驗豐富，因此控制違約、抵御風(fēng)險的能力更強。他們對于借款人償還能力的評定有著更完善的機制，更容易篩選出優(yōu)質(zhì)客戶和資金。第三，業(yè)務(wù)分布范圍廣的銀行，不容易受局部金融危機沖擊，且資金來源廣泛，周轉(zhuǎn)更加容易。

（二）貸款利率

貸款利率是借款人需要向銀行墊付的借貸費用，也是銀行借貸業(yè)務(wù)的主要收益。貸款利率越高，對于借款人經(jīng)濟實力的要求就越高，違約的可能性也越高。當(dāng)前我國，個人住房抵押貸款證券化的資金池利率主要取決于浮動利率，有著一定的波動幅度，該風(fēng)險將由借款人自行衡量。雖然目前的整體借貸利率不斷下滑，但是由于影響因素非常多且機制復(fù)雜，因此浮動的概率也非常大，很有可能出現(xiàn)反彈和回升的情況。如果將來借貸利率上升，會對借款人產(chǎn)生沖擊，償還能力弱的借款方就容易發(fā)生違約行為。對此，借款人應(yīng)當(dāng)充分了解市場行情，結(jié)合自身資金周轉(zhuǎn)情況，科學(xué)合理地辦理貸款；否則，一旦發(fā)生違約行為，不僅借款人會面臨巨大的壓力，銀行也會受到一定的沖擊。

（三）貸款時長

以往對于貸款風(fēng)險的研究都比較重視銀行累計違約率，實際上，新增違約率可以更加準確地反映出住房抵押貸款違約情況的變化。根據(jù)相關(guān)調(diào)查研究顯示，在貸款發(fā)放的前期，違約率的增長處于上升階段；當(dāng)貸款時長超過12 期時，違約率的增長值達到最高水平，并持續(xù)到60期；超過60期后開始下降，在超過120期以后，違約率的增長值就非常低了。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要有以下方面：第一，住房抵押貸款的違約罰金是影響違約可能性的重要因素，隨著貸款時長的增加，違約罰金會越來越高，借款人違約面臨的壓力就會更大，因此違約意愿也較低。除此之外，近年來我國房價一直處于上升趨勢，貸款時間越長，房產(chǎn)價值越高，違約后的損失也更大。第二，隨著我國房價的不斷攀升，房產(chǎn)很多時候被作為理財產(chǎn)品購買，因而表現(xiàn)出一定的投機性。很多住房因為炒作的緣故吸引了很多投資者。這些人因為看重了房產(chǎn)的增值空間，冒著風(fēng)險辦理房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。等到炒作結(jié)束，房價逐漸跌回正常水平，投資者為了減少損失，會有較高的違約意愿。

（四）初始貸款價值比

通過統(tǒng)計學(xué)手段，我們可以構(gòu)建初始貸款價值比的分布圖，從圖中可以得出，違約資金和首評總資金，在貸款價值分布形態(tài)上非常類似。然而，在初始貸款價值比超過一定比例時，違約率開始升高。原因是，貸款價值比高的借款人面對的違約費用較少，使得違約隨意性較大，風(fēng)險也就隨之增加。

（五）房產(chǎn)抵押貸款面積

抵押貸款的房產(chǎn)面積也是影響違約風(fēng)險的重要因素。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，抵押房產(chǎn)面積越大的借款人違約的概率也越高。究其原因，購買房產(chǎn)面積越大，貸款資金也越多，借款者的經(jīng)濟壓力更大。如果借款人資金周轉(zhuǎn)不開，或者失去穩(wěn)定的收入來源，將面臨無力償還巨額貸款的困境，違約的意愿也會比較強烈。

（六）還款方式

目前，抵押貸款的還款方式主要有兩種類型：等額本金和等額本息。前者的初期還款額度較高，但會逐漸減少；后者每期還款金額相同，但是利息較高。從當(dāng)前調(diào)查研究情況來看，兩者對于違約比例沒有顯著影響。

（七）貸款抵押住房用途

貸款抵押房產(chǎn)通常有兩種類型，一種是借款人自己居住，另一種是用于理財。相比之下，后者的違約率更高一些。通常，用于自己居住的房產(chǎn)涉及生活保障，且貸款資金較少，償還壓力小，因此違約意愿低。而用于理財?shù)馁J款，由于借款者沒有生活壓力，就會站在經(jīng)濟層面考慮問題，一旦收益不理想，面對巨額貸款，借款人就會選擇違約。

二、借款人方面的影響因素

（一）借款人的年齡

根據(jù)調(diào)查研究，30歲以下的人和50歲以上的人，貸款違約率比較高，而年齡在此之間的人違約率較低。由此可見，中年借款者違約風(fēng)險較小，而青年和老年貸款者違約風(fēng)險較高，因為中年人收入和事業(yè)較為穩(wěn)定，償還能力較強；而青年人處于創(chuàng)業(yè)的初始階段，生活、事業(yè)都不穩(wěn)定且積蓄較少，償還能力弱，再加上有的年輕人容易沖動投資，各種因素導(dǎo)致違約率較高。而老年人，由于勞動能力差，經(jīng)濟收入也不穩(wěn)定，故而容易發(fā)生違約的現(xiàn)象。

（二）借款人的婚姻狀況

根據(jù)統(tǒng)計調(diào)查，借款人婚姻狀況也是影響違約風(fēng)險的重要因素。幾年來，已婚人士在房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中違約的比例逐漸下降，而單身人士的違約比例卻不斷攀升。研究者認為，已婚人士家庭收入更穩(wěn)定一些，且配偶也可以幫助償還債務(wù)，因此守約的能力更強。

（三）借款人的收入債務(wù)比

顧名思義，收入債務(wù)比是指借款人的收入與貸款金額的比例，該比例是判斷借款人償還能力的重要指標。通常該比例越高，借款人守約的能力越強，銀行也更愿意將貸款發(fā)放給這些人。

（四）其他因素

除了上述提到的幾項主要指標外，影響抵押貸款違約風(fēng)險的因素還有很多，如借款人事業(yè)規(guī)模、工作穩(wěn)定性、工作能力大小、信用高低等等。目前，由于互聯(lián)網(wǎng)的普及，我國已經(jīng)有很多網(wǎng)絡(luò)征信系統(tǒng)，這些系統(tǒng)利用一定的參考指標，通過各自的機制對辦理銀行業(yè)務(wù)的人員進行信用考評。而銀行在發(fā)放貸款時可以參考這些系統(tǒng)，對借款人員進行衡量取舍，對于信用高的人可以發(fā)放大額資金，對于信用低者發(fā)放小額或者拒絕辦理業(yè)務(wù)。

三、降低住房抵押貸款風(fēng)險的措施建議：

第一，建立健全風(fēng)險預(yù)測防控機制。銀行應(yīng)當(dāng)成立專門的部門，廣泛吸納金融業(yè)、審計學(xué)專業(yè)人才，打造優(yōu)秀的風(fēng)險評估團隊。運用專業(yè)分析手段，綜合考慮各方面因素，對各項指標進行考評，爭取達到最準確的風(fēng)險預(yù)測水平，并制定相應(yīng)的應(yīng)付措施，從金融業(yè)務(wù)、資金周轉(zhuǎn)、借款人守約措施等方面應(yīng)對風(fēng)險。

第二，優(yōu)化征信系統(tǒng)。銀行通過完善考評機制，可以優(yōu)化對于業(yè)務(wù)辦理者的征信體系，這樣可以有效識別風(fēng)險業(yè)務(wù)并及時避免。

第三，加強貸款管理。無論是辦理貸款業(yè)務(wù)前，還是業(yè)務(wù)后，銀行都應(yīng)當(dāng)加強對于貸款業(yè)務(wù)的管理。貸款前，做好業(yè)務(wù)辦理人信息登記、信用考評等工作。貸款后，加強與借款人的溝通了解，及時掌握用戶狀況，對于可能出現(xiàn)違約的情況進行及時制止。

第四，強化法律約束。貸款風(fēng)險的管控不僅需要銀行的努力，更需要全社會的共同努力。作為政府機構(gòu)，不僅要加強對于公民的守信宣傳教育，更要用好法律這把武器，對于違約行為進行沉重打擊，與銀行、公民共同建設(shè)誠實守信的和諧社會。