房地產開發企業全面預算管理實施要點探索

蔣雪雁

（成都興城人居地產投資集團股份有限公司，四川 成都 610041）

目前，我國房地產開發企業在進行正常的項目運營過程中還存在很多風險，除了快速變化的市場環境引起的來自外部的風險之外，還有來自國家對房地產行業的政治調控風險，以及房地產企業內部存在的內控風險、財務風險等。房地產企業為了進一步提升企業經營實力，需要對企業面臨的各種風險進行有效的規避和控制，因此企業可以選擇通過強化全面預算管理能力，提升企業在預算管理上可以發揮的職能，進而優化企業內部的各種不良的影響因素，從而提升房地產開發企業整體的預算管理水平，促進企業各項工程業務的順利進行。房地產開發行業和一般的行業存在明顯的區別，經營特征上更加傾向于要加強預算管理，目前越來越多的房地產企業都開始通過建立全面預算管理體系，進而提升房地產企業在極端市場環境下的市場競爭力，進而強化企業整體的管理水平。

一、全面預算管理在房地產開發企業中的應用

全面預算管理在房地產開發企業中的應用非常廣泛，企業在開展工程項目的全過程中都需要預算管理的參與，在項目籌備進行、開始階段、事中階段和事后階段都需要通過全面預算管理工作來進行調控。首先，房地產企業在建立全面預算管理機制時，需要進一步提升企業管理層和員工層對預算管理的重要性的認識，將企業制定的成本目標進行細化分解，然后編織出更加合理的小的預算管理目標，通過簽訂有效的合同，進而通過合同、預算的形式對企業成本進行有效的控制；其次，房地產企業需要將預算管理流程中所涉及的各項職能進行清晰的分化，進而將預算流程規范化，嚴格按照預算編制的流程來開展工作，與此同時也要根據企業當前的資金情況和籌融資能力對預算編制進行補充完善；最后，加強對全面預算管理的監督管理作用，將企業開展全面預算管理的全部流程進行監管，保證企業可以第一時間發現流程中存在的問題，并及時地進行解決，有效地提升了企業防范風險的能力。

二、房地產開發企業施行全面預算管理存在的問題

（一）預算目標與戰略發展目標脫節

很多房地產開發企業所制定的全面預算管理目標和企業制定的長期戰略發展目標是脫節的，房地產企業在制定有關戰略發展目標時，會考慮到企業本身的經營情況和對未來市場的基本判斷，其對企業制定預算目標的影響也是非常大的，但是也有很多房地產企業沒有預算目標和戰略目標結合起來看，導致了企業所執行的預算管理目標比較模糊，不夠具體，管理層和領導者對企業實際發展情況了解不夠清晰，關于戰略安排和預算管理進行結合性考慮上思慮過少[1]。房地產企業的基層員工對全面預算管理工作的進行參與度較低，缺乏對預算管理進行編制、優化的流程，從而對當前制定的預算目標理解不到位，無法根據簡單的制定的預算目標去提升整個預算管理工作的質量，員工缺乏全局觀，無法從企業經營管理的角度上進行優化，導致了實際執行的預算管理工作和企業的長期戰略規劃方向存在偏差。

（二）缺乏完善的預算管理組織結構

目前我國房地產開發企業在進行全面預算管理的過程中面臨的主要問題就是企業沒有建立完善的預算管理組織架構，預算管理機構的設置缺乏獨立性。當前很多房地產開發企業開展全面預算管理工作都沒有設立獨立的預算管理部門，沒有專門的人來負責企業日常的預算管理工作，很多都是將預算管理工作依托于財務部門來進行，通過財務部門來制定預算管理制度，制定預算管理目標，并將各項預算管理目標進行分解然后下放到企業的各個部門，然后通過各個部門的管理者對該目標進行再次分解給到員工，員工在這個預算編制的過程中參與度很低，更多是扮演一個執行者的身份，企業有關預算管理工作的審批都是高級管理層進行的，長期而言不利于企業從經營實際角度上對全面預算管理進行優化。由此可見，房地產企業在預算管理組組架構上設定不夠完善，預算審批過于集權化，企業無法從全局觀上對預算進行優化，也無法有效的收集預算執行過程中產生的一系列信息，缺乏有效的反饋，無法實現房地產企業對預算的動態化管理。

（三）預算編制缺乏精準性

房地產開發企業在優化全面預算管理過程中會消耗大量的人力物力和資源在預算的編制上，但是由于目前房地產開發企業所處的內外部環境都在不斷地變化，因此企業也需要對內部預算編制方式和流程進行優化，一旦出現制度管理上的僵化，企業將面臨嚴重的經營危機。如果企業只是從表面上對預算編制進行了優化，沒有根據企業所處的實際情況進行優化，將給企業全面預算管理帶來極大的風險，還可能影響到房地產企業長期戰略目標的實現。房地產開發行業與其他行業存在明顯不同，房地產行業的發展會受到上下游企業、國家房地產政策以及宏觀調控政策的影響，需要加強對環境的適應程度，考慮到各種影響因素可能給房地產企業預算管理建立帶來的阻礙。但是目前很多房地產企業所制定的預算編制方式還是比較粗糙，缺乏精準性，導致了房地產企業實際發展的成本和制定的預算之間存在較大的差距，預算編制的準確性無法依賴，導致了最后呈現的預算數據也無法反映出更加有效的信息。

（四）績效考核指標與激勵制度缺乏規范性

目前我國房地產企業在開展全面預算管理工作時，僅僅是將預算管理的目標落到了預算的編制和組織架構的安排上，沒有制定出科學、合理的預算績效考核制度，缺乏對預算管理目標的績效考核，管理層和員工在執行全面預算管理流程時也缺乏積極性和規范化。我國目前還存在部分房地產企業雖然建立了績效考核制度，但是考核的重點還是更加偏向于對某些財務指標的考核，而忽略對某些非財務類的指標對房地產企業的預算管理和經營發展也有著非常重大的影響，在績效考核方式的選擇上比較單一，缺乏合理性和科學性。財務部門提供的有關企業經營管理的數據對企業開展預算管理工作的影響是非常大的，如果僅僅是考慮了財務數據對房地產企業生產經營和發展的影響，而忽略了非財務信息對企業整體的影響，那么企業相關財務預算數據的真實性和準確性也是有待懷疑的。某些房地產企業編制預算的部門在進行預算編制的過程中，沒有結合企業的實際經營情況出發，而是簡單通過以往年度產生的數據作為參考，數據精準性大幅度下降。

三、完善房地產開發企業全面預算管理的有效對策

（一）全面實現預算目標與發展戰略相結合

近年來，我國房地產開發行業的內外部環境變化速度非常快，因此企業在開展全面預算管理工作時除了要考慮到內部因素的影響，還要考慮到外部市場、宏觀經濟上對預算管理的影響。企業需要制定出明確的發展戰略目標，根據發展戰略目標制定出全面預算管理目標，將二者結合起來進行考慮和制定，還要根據內外部環境的變化進行不斷的調整和修改，保證預算目標能夠順利地實現。企業需要從管理方式和理念上進行轉變，加強對預算工作的執行，提升對企業資金的管控，對既定的預算管理目標進行分解，下放到各部門和員工上，提升員工對全面預算管理工作的認識，提升各部門之間的溝通協調能力，促進戰略目標和預算目標的實現。

（二）構建完善的預算管理組織體系

目前我國房地產開發企業在建設全面預算管理體系過程中做出了諸多的努力，其中較為關鍵的一步就是對預算管理組織體系的構建進行了一定程度的完善。構建完善的預算管理組織體系對于房地產企業開展全面預算管理而言是至關重要的一步，也是非常關鍵性的一步。預算管理組織實際上就是房地產企業開展一系列預算管理工作的重要部門，也是保障全面預算管理工作能夠順利開展下去的重要環節。房地產開發企業構建完善的預算管理組織體系，需要根據市場環境的變化、國家政策的影響以及內部經營環境的變化對架構中的人員和工作內容進行一定的調整，以期實現整個預算管理組織的動態化管理和發展。因此，房地產開發企業需要加強對預算目標的制定，切合企業的戰略發展目標，構建出更加科學、合理的預算管理組織體系，明確劃分架構中涉及的有關權責的問題，制定出符合企業發展的預算審批、授權管理制度[2]。

（三）進一步提高預算編制精準性

為了進一步提升企業在預算編制上的專業化程度和精細化標準，房地產企業應當根據企業當前的實際經營情況進行不斷的優化。全面預算管理工作對于本身對資金需求和工程進度控制要求較高的房地產企業而言都是非常重要的一項工作，實施預算管理工作中涉及的每一個環節都是上下串聯，息息相關的。首先，房地產企業需要結合實際經營情況、發展特征、國家政策規定等制定出最符合企業發展的預算編制方法，從而提升企業在預算編制上的精準化程度，提升預算管理的作用和價值，避免出現不必要的資源浪費，提升預算管理對企業發展的作用；其次，對預算編制的流程進行進一步的優化和規范。預算目標是否能夠有效地實現，最終都要落足與預算的執行是否有效、是否能夠準確的執行下去，提升企業基層員工對預算管理工作的參與度，優化預算編制，在提升預算編制準確性下也提升了企業員工的工作積極性[3]；最后，擴大房地產企業制定全面預算管理的范圍。房地產企業在考慮到企業發展和盈利的同時，要進一步提升企業對社會應當履行的社會責任，提升企業在社會上的知名度，強化企業經營價值，促進企業的發展。

（四）構建科學而有效的考核指標與激勵機制

目前已經有越來越多的房地產企業開始通過預算績效考核的方式來提升房地產企業全面預算管理目標的實現，在績效考核目標制定和方式選擇上，很多房地產企業都選擇了平衡計分卡進行預算績效考核，通過該方式，可以有效地解決企業當前面臨的長短期目標無法達成一致的問題，在平衡計分卡的幫助下，房地產企業可以更加的關注到企業當前面臨的一系列利益發展的問題，結合企業的實際發展情況，制定出了更加符合企業發展的戰略管理目標。平衡計分卡最突出的一個優勢就是可以對房地產企業當前制定的長期戰略目標進行目標拆解，將一個整體的經濟行為分解成一個個單獨的、小的經濟行為，并且可以通過績效考核對各個小的經濟行為進行量化分析，提升了當前房地產企業開展預算績效考核的可行性和可操作性。在平衡計分卡量化分析下，房地產企業的管理層和員工可以更加清晰地了解到企業所制定的長期戰略規劃的目標，從而促進目標的實現。

四、結語

房地產開發企業通過實施全面預算管理工作，進一步優化企業內部經營管理的結構，提升了對企業資金和資源的分配效率，企業可以通過構建出更加完善的預算管理組織體系，提升全面預算管理編制的精確性，制定出科學、合理有效的績效考核制度和激勵機制來提升預算管理的效率，實現預算管理目標與企業長期戰略目標的融合和統一，為房地產企業維持長期發展，提升市場競爭力奠定基層。