房地產項目精裝交付質量問題管控探析

劉凡

【摘要】在房地產行業從黃金時代向白銀時代的轉變過程中，國家大力提倡精裝修住宅的背景下，房地產企業如何做好由毛坯交付向精裝修交付的住宅產品轉換，成為打響房地產企業新一輪排名戰役的號角。精裝修住宅這一新興產品，核心問題是住宅質量，廣大業主關心的房屋質量、住宅品質等問題，都是擺在房地產企業面前亟待解決的問題。基于此，本文就房地產項目交付質量問題管控進行了一些分析探討。

【關鍵詞】房地產;項目交付;質量問題;管控;探析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

精裝修地產項目，是我國對住房需求不斷提升下的必然產物，也是幫助人民群眾直接提高自己生活質量的有效策略，是當下中國社會產出的全新消費習慣。精裝修住宅是中國的新興產物，在其接受程度上應當實現循序漸進，部分群眾對精裝修模式仍然存在一定顧慮。當下目前我國的精裝修交付仍然存在一定的客觀弊病問題。伴隨我國社會、國家對精裝修工作的持續推進，對精裝修房產的支持力度提高，尤其是在精裝修的房產內容上產出效益相對較高，使得部分廠家逐步適應了由毛坯交付向精裝交付的轉型工作。但對于精裝交付經驗相對較為薄弱的企業而言，仍然需要一定時間、流程的成本來實現精裝修過程中的質量不足問題。

1、施工準備階段質量管理措施

對企業而言，施工準備階段的工作，是保證整個精裝交付工作契合發展需求的有效策略，這一點不論在管理階段或技術追求階段都有其價值，能夠把控好整個作業的推進，實現對項目的正向引導工作。同樣，現場管理布局的工作也能夠更好在整體作業流程中發揮提綱挈領的價值，有效避免可能出現的問題，實現高效建設的目的。在施工的準備工作處理上，會針對不同專業、不同領域的問題進行專門設計，保證高質量的建設目標基礎上，為后續的施工工作奠定一個良好的基礎。通常情況下，準備階段的作業會圍繞如下幾個方面組織進行：

1.1 明確界面、標段劃分

所謂的質量控制技術，涵蓋了技術領域以及管理活動兩類。針對施工階段的準備活動，其重點是明確在前期的技術劃分以及施工流程的時間控制，只有做好充分的準備作業才能為后續的施工推進做好引導規范。與之相對應的是，界面劃分也是重要的核心任務，要將不同的專業內容和工序進行分類，使得不同專業的內容考量能夠更好安排和規劃，保證施工的有力推進和完善。區別不同的項目以及不同的區域，需要深度結合當地的實際情況所出發，進行合適的界面劃分的策略。要提前劃分好包括不同的內容，并且切實明確施工流程的前后順序，使得各項工作能夠循序漸進地執行，為后續的裝修工作能夠有更多的支持和量化。要明確不同的專業單位，使得不同的部門能夠各司其職有效進行工作的落地，同時要結合相應的內容做好設計，避免出現成本相對較高或者浪費的問題出現，有序幫助自身的施工質量提升。

1.2 建立一體化管理機制

針對房產公司的流量、體積情況來看，要建設專門的一體化管理的協作機制，實現真正意義上的“三全一多”的管理模式，即全面化質量管理、全流程時間管理以及全員參與和多元評價策略。為了更好達到完善的精裝交付的成效，就需要引導每一個人員的參與，實現客戶滿意度的提升。在施工準備階段，土建單位、裝修單位、專業分包單位、監理單位以及房地產項目部，多個不同專業、不同管理層次的單位交集在一起，多頭管理、多種經營目標、多種管理要求、技術要求，在這種紛繁復雜的情況下，一體化管理機制的建立才能夠及時有效的把關鍵信息互通，形成良性的溝通交流機制。要結合不同的單位，結合實際的審批節點加強有機地結合工作，形成一套完善的運營鏈路邏輯。房產公司需要在原有程度上提升自己的責任意識，將一體化的協同管理與管控要求傳達到每一個部門、崗位乃至每一個職能人員，做到完善的統一管理成效，以質量管控的視野出發，實現協同化的統一管理。在準備階段，要加強在質量管理的作用，使得現場協調的能力進一步突出。尤其是在外接裝修隊伍的搭配工作上，要將不同的內容做好交接工作，除了裝修本身的內容以外，還需要輻射、聚焦包括食宿、水電等內容為支撐，并且將相應的驗收標準和文件進行歸檔整理。

2、制定工程樣板的管控要求

對房產這一重型、大型的產品內容打造而言，就需要最大化保證整個產品的管理效果，嚴格保證精準交付的品控質量，以求更好提升客戶的滿意度，對初步階段的工作管控是重要前提。在工程建設的過程中，主要聚焦在精裝修材料樣板和工程質量樣板兩類。精裝修的材料內容涉及相對較多，相對需求包括地面工程、天花工程等，以及整裝的家具以及門窗，便于后續的水暖通工程的有效實施。針對精裝交付的實際情況來看，房產相通性較高，因此可以結合《材料封樣管理要求》制定專門的樣板審核策略方式，任何的采購、搭配以及組合，都需要為以此是基礎模板，并建設一個專門的體系流程《材料品質保證體系流程》，如下方的圖1、圖2所示。要確保每一份的原材料都在可控范圍之內，使得工藝流程符合精裝交付的要求予以驗收。尤其是針對樣板間的建設而言，良好的精裝交付的工程內容能夠更好激發用的關注，其最終質量以及細節打磨能夠有效觸達潛在消費群體，從而推動成為事前控制、統一標準要求以及為后續的大量簽約、交付工作奠定一個扎實的基礎。

如果出現裝修管理過程中出現需求大量重復工程，引發工程管理倦怠期到來，施工人員的積極性相對較低的情況，則需要結合依據進行現場問題的監督管理措施。可以在指定區域搭建分部分項工程質量樣板，包括天花局部做法、地面不同材料收邊收口、墻地面瓷磚排磚等等需要明確的施工細節做法。在裝修施工正常開展后，所有做法均參照工程質量樣板進行實施。通過這樣的制度建設出發，幫助施工效率得到全面的提升，保證施工品質的推進，在驗收程序上也能夠達到有依可循、事半功倍。通過幫助施工質量不斷提高的實際情況，能夠追求完善的品牌效應，從而養成良好的用戶黏性和完善，推動高端精裝追債產品的建設，使得房地產企業的經濟效益不斷提高。只有注意到精裝房的樣板間建設，才能讓管理人員的職能意識不斷提高，為后續的項目施工策略奠定一個扎實的基礎，實現質量水平的顯著提升。

3、施工階段打造高質量專業管控平臺

3.1 應用PDCA循環模式嚴控施工階段質量管理

對大批量的精裝修項目管控作業而言，必然是一項綜合性要求非常高的階段，所能夠參與涉及的因素也較多。所以，實現大規模的精裝交付工作也需求大量的工序作為支持。作為房產企業，除了要加強在立項、調研等前期準備工作的過程，針對項目驗收、項目查驗等后續作業上也要予以支持補充。對于房地產的精裝交付工作而言，所謂的產品質量指代的即為施工質量，而施工質量的決定性因素又與過程質量控制有著直接關系，施工質量要求涉及多元化的項目內容，會導致最終后續的施工效果出現偏差。施工階段的活動管控要以動態化的方式運作，針對重點、難點問題進行分門別類地控制與建設，只有這樣才能全面提升精裝修應有的價值和意義。針對房產公司的實際情況來看，施工階段的錯誤引發的質量控制不足的情況屢見不鮮，為了在施工階段以外做好彌補，勢必會引發包括成本、人力上的偏差。針對技術領域的建設工作而言，常見的問題就在于施工工藝粗制濫造，在工序的準備上存在明顯的不妥，由于缺乏組織合理的設計，施工現場混亂也會拉長施工工期的推進，最終引發一系列的產品質量的矛盾問題，對此就需要引入PDCA的施工模型，實現全領域的質量管控。要加強施工過程中的動態化管控，所謂的動態化即為了解到潛在施工中的每一個環節，對可能出現的問題都進行專業的控制和分析，缺乏一個良好的制度進行建設，最終導致了事態的發展不足，而加入PDCA的施工管理作業，能夠觸達PDCA的循環機制建設，使得工程品質不斷攀升。如圖3。

3.2 打造專業質量管控平臺

良好的平臺，是推動建設成效不斷提高的關鍵性因素之一，專業的管控平臺能夠實現全面化、精細化的管理模式，幫助管理的最終成效得到提高和完善，在整個線性流程上做到管控與完善，要對待潛在的精裝修施工問題提出專門的策略分析，加以專門的總結和調整，為后續的質量提升奠定一個扎實的基礎，尤其是施工工程有一個綜合性、全面性的助力支持。房產公司急需在施工專業質量管控方面大力加強投入，可以運用PDCA循環模型對平臺的搭建進行不斷的計劃、執行、檢查、處理，通過循環反復的形式進行提高。為規避質量問題，不斷在施工過程中總結失敗教訓和經驗，不斷進行調整和改進。堅持以PDCA循環模型為指導，充分做好預防工作，把質量問題降低到最小化以致不再出現。針對精裝交付的工程而言，除了要保證完善的規范和國家標準，還需要結合實際情況選擇合適的管控手段。只有真正意義上從現實出發，才能更好滿足不同的地域建設需求，采用專業的規范策略方法，選擇合適的理念運作，不僅提升精裝交付的質量，還能滿足綠色、環保的可持續化發展需求。

4、竣工階段質量控制管理要點

對精裝修施工作業而言，是當下工程階段的尾聲內容，基本上所有的內容已經完成，如何做好驗收工作成為整個項目的結束點。在驗收的過程中，必須要以嚴謹、認真、仔細的態度所對待，不放過任何一個細節。

結語：

本文對現有我國精裝交付的工作提出了一定的思考和分析，精裝交付的質量成為現代化的住宅考量的關鍵性因素，只有幫助消費者建立信心，才能更好助力房產質量不斷提升，實現良好的對外輸出，獲得更多的認可。對房產企業而言，也能夠更好將其轉化，實現經濟效益上的提升。

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