淺談成本控制在房地產開發項目管理中的作用

劉士瑞

摘?要：本文重點闡述了房地產開發項目中的成本管理與成本控制。

關鍵詞：成本管理;成本控制

在當前激烈的市場競爭中，企業向市場提供的產品必須物美價廉，在市場競爭中才能立足。所以，有遠見的企業領導人致力于新的產品、項目和技術開發的過程中，也會注重成本的管理，這樣企業勢必會加強成本管理，以求得生存和發展，成本管理也就不可避免的成為企業管理的中心環節，并發揮著巨大的作用。這就要求企業管理者在生產過程中搞好成本控制和事后的成本核算、分析的同時，應該注重成本的決策及預測，確定目標成本，對事前成本控制力度也要加強，促進企業的生產經營，實現以目標成本，最大限度的獲取經濟效益。這也是當前成本管理區別于傳統成本會計的重要標志。

一、成本管理

成本是企業經營管理中的一項綜合指標，成本指標的高低反映出企業經營管理水平的高下，成本的重要性決定了成本管理在企業管理中應占據首要位置。成本管理的任務與企業經營管理的目標是一致的，都是為了降低企業經營成本，提高經濟效益，并對經濟的發展發揮促進作用。通過成本管理可以帶動其他管理工作以及技術革新工作，實現最終的經營目標。

二、成本控制

成本控制就是在成本形成的過程（可能性空間）中，對各項成本活動進行監控，及時發現偏差，采取糾正措施，保證成本目標的實現。成本控制由以下三個部分組成：①對目標成本自身的管理，這關系到成本的計劃、預測和決策;②對目標成本的過程及進度的監控，其關系到成本的分析和計算;③以對過程的監控為基礎，著眼未來，為以后的成本控制積累數據。

從企業的整體經營過程來分析，成本控制主要由三部分構成，即事前控制、過程控制、事后控制。成本事前控制是從立項、建廠、改建、技術組織措施、方案策劃、設計、新產品研發、老產品改造，直到正式投產前所進行的一系列降低產品成本的活動。成本控制工作的關鍵環節是事前控制，它與產品制造及使用成本有直接關系。生產過程控制包括計劃安排、材料準備、組織生產、產品完工、銷售這一整個過程中對原材料、人工和機具消耗和其他支出的控制。事后成本控制是對過去成本控制的總結，通過總結，積累經驗，揭示問題，找出差距進而揚長避短。

三、房地產開發項目中的成本管理與控制

房地產業作為國民經濟中的一個重要的支柱產業，在近幾年來得以迅速發展，但隨著國家宏觀調控政策的逐步實施和進入WTO后外資的大量涌入，房地產市場競爭日益加劇，僅僅依靠土地升值來獲取利潤的風險也在日益增大。如何以最低的成本在規定的時間內開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發企業需要關注的首要問題，因為房地產開發是商業行為，是以利潤最大化為目標的，質量、進度目標是圍繞著成本目標來進行的，而對于“成本”和“市場”兩大利潤敏感因素，企業也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產項目開發和管理中的核心地位。

（一）房地產開發企業中的成本管理

房地產開發企業的成本管理可以理解為在保證進度目標和質量功能滿足要求的前提下，利用組織措施、經濟措施、技術措施和合同措施把成本控制在確定的計劃范圍內，并進一步尋求最大程度的成本節約。同樣，和通行的成本管理體系一樣，房地產開發企業的成本管理任務也主要體現在：成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。1

為了保證實現決策目標，成本控制作為論文聯盟www.LWlm.CoM成本管理體系中對成本計劃的執行進行監督并適時調整的過程，必定是一個動態變化的過程。在這個過程中主要包括：對成本計劃的分析和論證——對目標成本的控制;對成本計劃執行情況的跟蹤、檢查、分析和評估;及時發現執行中出現的偏差，分析偏差產生的原因，并針對出現的偏差采取針對性措施，糾正和消除產生偏差的原因和偏差導致的影響——對目標成本完成的過程監控和控制。

所以說，在房地產項目開發的各個階段，事前控制措施和投產后的成本控制措施，成為房地產開發企業全面成本管理的重要環節。事前控制措施，是通過優化項目建設方案、工程設計方案、資源配置方案和施工方案。投產后的成本控制措施，是通過科學的方法和有效的措施，隨時糾正項目開發過程中出現的偏差，將成本控制在審定的成本目標內。

四、項目開發成本控制的步驟

正如本文前面所提到的，成本控制分為事前控制、過程控制和事后控制，而房地產開發項目中更多強調的是前兩項，有資料表明，在房地產項目開發過程中超過95%的成本支出發生在這兩個階段，所以在大多數房地產開發企業中也將成本控制的重點也放在事前和過程控制上。

（一）事前成本控制

這里所說的事前成本控制具體包含：開發項目立項決策階段的成本控制、設計階段成本控制和招投標與合同簽訂階段的成本控制，在這一階段往往確定了項目成本的80%～90%。其主要表現在：

項目決策的正確性是進行合理項目成本控制的前提，項目要合理的進行成本控制，就必須保證項目決策的正確性，避免決策失誤。一旦決策有誤成本控制就無從談起，只能求得將損失降到最低。所以說立項決策階段是決定項目成本的基礎階段，直接影響著以后各個建設階段的成本控制是否具有科學性和合理性。

設計階段是控制成本的關鍵階段。決策階段主要涉及到成本管理中的成本預測和成本計劃，這階段的任務主要是估算出項目的整體成本水平，確定目標成本以及為降低成本所采取的主要措施和規劃方案，進而確定了一個成本控制的框架，而設計工作是項目立項后各實質性工作的前導和方向，若設計方案完成，項目的成本就基本確定了。

招投標與合同簽訂階段是通過招投標的形式把甲乙雙方都能接受的目標成本以招投標文件、工程量清單和合同等法律文本形式加以明確，理論上說項目各組成部分都簽署了相應合同（如：確定了工程量和綜合單價、固定總價合同等），則項目成本就可以確定下來，成本控制也轉變為合同執行過程中的合同控制。

但在項目建設過程中不可避免的出現一些不可預見因素和這樣、那樣的變更，同時盡管在這一階段確定了成本控制框架和目標成本，但絕大多數的成本實際支出仍是在項目建設過程中發生的，這就必然強化了過程控制在成本控制中的核心作用。

（二）生產過程的成本控制

在完成了成本計劃確定了目標成本，項目進入到實體建設階段以后，對實際值和目標成本一定要定期作比照。若實際值與計劃成本發生偏移，需對其原因進行研究，做出相應的糾偏舉措，保證順利實現成本控制的目標。以下是具體的措施：比較：根據某一既定的方式，把分部分項工程的目標成本和實際值進作出對比，確定建設過程中是否超支。

分析：這一步驟是生產過程中成本控制的核心。其是以比較為前提，分析比較后的結果，找出發生偏差的原因。其主要是為了發現出現偏差的原因，從而有針對性的作出糾偏舉措，以使由此帶來的損失降低，避免再次出現相同的問題。

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，且成本支出多集中在開發建設階段。與其他行業不同，房地產開發中，項目建設生產階段的成本控制工作量最大。如果由于某分部分項工程的成本控制不利而導致偏差超出了計劃限額，則項目必出現超支現象，必將對整個項目的正確性、合理性和經濟性產生不利影響。所以，生產過程中成本控制是房地產開發項目中成本控制的核心內容。

綜上所述，成本管理在企業管理中的作用和重要性是無庸置疑的，而成本控制在成本管理體系中的地位和所體現的作用也是不可替代的，如何在企業管理中突出成本管理，在成本管理中強化成本控制，勢必成為每個企業領導者所認真對待的課題。