房產稅對宏觀經濟的影響效應及實施策略探討

董久廣

（萊商銀行菏澤巨野支行，山東 菏澤 274900）

一、前言

在我國經濟市場發展中，房產稅已經成為地方財政的重要收入來源，通過房產稅的征收能夠對地方建設和發展提供支持，而且還能夠實現收入分配的調節以及促進社會的公平等。房產稅是我國在財稅體制的改革中代表性的產物，它在我國的宏觀經濟內具有突出的地位，因此，房產稅的實施勢必會對宏觀經濟產生影響效應，這就需要把握好其對宏觀經濟的影響效應，保證宏觀經濟穩定發展。

二、房產稅概述

所謂房產稅，主要是一種將房屋當作征稅的對象，依據房屋計稅的余值或者租金收入進行計稅，對產權的所有人進行征收的財產稅類型。房產稅是屬財產稅內個別的財產稅情況，其征稅的對象僅僅是房屋；而征收的范圍僅限在城鎮經營性的房屋；對房屋經營和使用的方式確定，來對征稅辦法規定，對自用的要按照房產計稅的余值進行征收，對出租的房屋按照租金的收入實施征稅。對房產稅的征收標準中，主要分作從價、從租兩類情況。在從價計征方式中，計稅的依據主要是通過房產原值對10%到30%的值一次減去后得到的余值，10%到30%具體的減除幅度主要由各個省或者自治區人民政府主席確定的[1]。在從租計征中，將房產租金的收入當作計稅的依據。房產稅的稅率采取比例稅率，依據房產的余值計征，要求年稅率是1.2%，依據房產租金的收入計征，則年稅率是12%。

三、房產稅對宏觀經濟的影響效應

1.抑制房地產市場的投機需求，推動房地產市場的可持續發展

在房地產的市場發展中，如果投機性的需求廣泛存在，對其市場的有序和持續發展會造成很大的影響。住房價值在于提供居住場所，房地產的主體目標為滿足廣大消費人群對住房的需求，一般情況下住房需求是固定的，若存在大量投機性房地產投資，就會出現需求與實際房地產情況的不匹配，最終導致房地產價值失真，對房地產的市場持續發展產生不利。因為房產稅主要征收的對象是房產持有者，和印花稅等一些財產交易的環節中所征收稅目存在不同，此房產稅勢必會對房產持有的成本顯著改變，導致住房市場受到承壓。若對房產稅進行征收中，可以對個人的所得稅計征方式借鑒，采取累進稅率的制度，投機者持有多套房地產，那么投機者進行房地產投機中的成本就將相應提升，收益也就相應減少。在此情況下，投機者就需要對房產采取出售或者出租的方式，減少手中所持房地產來減少成本提高收益，從而實現房地產需求與供給之間良性調節，抑制房價快速上漲，促進房地產可持續性的發展。

圖1 房產稅征收的配套條件

2.促進產業結構的調整優化，實現經濟結構可持續發展

在房產稅的征收中，基于實現房價理性的回歸，會以市場渠道來對產業結構實施調整優化，實現可持續性經濟結構的建立。在我國，房地產是支柱性的產業，其產業發展直接帶動水泥、鋼鐵、建材和能源等制造產業以及服務產業穩定發展。若房地產業出現發展問題，就會對一大批的產業產生不利影響，產業的結構調整優化目標也很難實現。通過對房產稅的征收，就能夠通過實現房價理性的回歸，促進房地產的市場朝著可持續性方向發展。在房地產業處在健康發展狀態時，市場的預期變化能夠對一大批的產業可能存在過度投資的問題實現有效預防，達到對過度投資的問題解決，避免出現產能過剩，實現對產業結構調整和優化[2]。

3.促進我國財稅的體制改革，實現特色化經濟體制的構建

房產稅的征收會對我國的財稅體制改革，進而對地方政府的行為方式產生影響，促進更加符合我國現代化的經濟發展情況的特色化市場經濟的體制建立。在現階段我國有諸多的土地矛盾，地方政府會干預房地產市場內部交易活動，行政干預會在一定程度上影響要素市場的正常運行，導致資源配置出現扭曲。在房產稅的征收中，將會對地方的政府行為極大改變。城市剛性需求高低決定了房產稅收總額，從而對地方政府產生激勵作用，能夠有效地提升當地經濟收入，促進實體經濟發展，吸引外來人才到本地定居，從而形成的區域經濟人才競爭的全新發展模式。當地區內人才競爭呈現出激烈的狀態，而地區內市場規范化與自由化直接關系到人才的認可和到來，因此，這能夠推動市場經濟的體制逐漸健全。

4.負面影響也不可避免，利空影響普遍存在

在房產稅的開征后，房地產業發展也不可避免地存在一定負面影響，其中利空影響是普遍存在的，不管是短期還是長期，都會對房價、房地產的開發與投資、新住房的生產、投資回報率等產生影響。基于宏觀經濟分析，房產稅的開征在長期內會對消費以及實體經濟的投資、產出等產生負面的影響效應，而短期內則受到諸多因素的負面影響也不同，如企業的杠桿率高低情況、企業家在住房地產的項目投資中最終回報份額獲取的差異、是否能夠清楚對企業貸款區分、投入到實體經濟還是抑或房地產業等情況[3]。

四、推動房產稅政策實施的策略

1.拓展房產稅的征收范圍，合理確定相關稅率

征收房產稅與地方政府財政收入息息相關，能夠為各種公共基礎建設提供大量資金來源，提升當地政府影響力。房產稅的收入取決于稅基、稅率兩個因素，對房產稅的收入增加，就需要結合這兩個部分來進行科學化調整。首先是關于提升稅基方面，可以從當前房產稅的征收范圍入手，充分考慮城鎮土地使用性質和房產稅征收，根據實際情況考慮城鎮個人居住型用房的稅務征收，同時也可將農村地區非農業用房也納入征收范圍中，實現稅基擴大；嚴格實名登記城鎮不動產，根據當地市場和相關政策定期評估房地產市場價值；可以實施區域的差別化累進稅率制度，結合房地產的位置、類型、用途等不同的劃分等級實施評估，以評價價值的不同采取不同的稅率。

2.實施房產稅差別化，實現對貧富差距的控制

在房產稅的實施中，要做好對保障性的住房建設，縮小貧富差距。在實施中，以居民住房需求和實際收入作為評判標準，對基本生活中剛性需求房地產可以采取零稅率，對那些改善性的需求房地產可以采取較低稅率，對存在投機性的需求房地產可以采取累進稅，并按照較高稅率實施征收。在實踐操作中，不同地區可結合當地的實際情況進行相應標準的制定，對剛性需求、改善性的需求、投機性的需求等房地產區分和辨別。這樣就能夠加大對低收入的居民進行支付轉移，并加大對廉租房以及經濟的適用房等住房的建設，確保中低收入的居民具備基本居住的權利，有效控制貧富差距，對社會公平有效維護[4]。

3.基于負面影響因素，制定輔助控制措施

在房產稅的實施中，為防止對房地產業和宏觀經濟產生負面影響，要遵循“法制先行、充分授權、分步落實”的原則，對房產稅適時和有序地推出，尤其在當前面臨經濟下行的時期中，更要慎重推行。在對房產稅的推行落實中，可以采取一定的輔助性措施，如基于家庭住房實際套數或面積等采取一定免征的規定，來實現對大部分的家庭影響控制，便于人們的接受。在對房產稅實施征收時，可以對建設以及交易環節中的稅收減少，并強化預期的管理，做好地價以及房價的穩定控制，還可以逐步對家庭限購、限貸取消，對房產稅的征收制度不斷完善與改進，可以先從對象征性或者較小比例的稅率開始征收，如每年的稅率設置為0.1%或者0.2%，在后期再按照經濟發展實際情況對征收力度逐步增加[5]。

五、結語

綜上所述，房產稅是我國稅制改革中的新稅種，它的實施對宏觀經濟存在顯著的影響效應，此類影響效應包括積極方面也存在不利方面。為了充分發揮房產稅的調節作用，就需要全面了解與掌握房產稅對宏觀經濟的影響效應，并根據實際情況做好房產稅實施策略的探索與創新，保障房產稅在促進宏觀經濟持續發展的同時，便于人們接受，實現各個地區范圍內的有效落實。