投資性房地產公允價值計量模式研究
——以萬達商業為例

張娜（天圓全會計師事務所（特殊普通合伙））

■ 投資性房地產理論概述

（一）投資性房地產的概念

投資性房地產應當投資性房地產是指為了賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。其中在房地產企業占比較大且起到較關鍵的作用。

（二）成本計量模式

投資性房地產應用成本模式計量是指對投資性房地產計提折舊，取得的租金收入，確認為其它業務收入；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備，已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。成本模式在后續計量中可以轉化為公允價值計量模式[1]。

（三）公允價值計量模式

在投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業可以對公允價值做出可靠估計的情況下，可以使用公允價值計量對投資性房地產進行計量，不計提折舊和減值準備，計算公允價值變動。與成本模式不同的是，在后續計量中，公允價值計量模式不可轉化為成本模式。與成本模式相比，公允價值計量是基于市場的，其價值與市場變化息息相關，并且立足于當前交易，其估值不斷更新[2]。雖然投資性房地產準則頒布已有10幾年的時間，但是根據上海證交所和深圳證交所資料，2019年度在報表項目中有1658家上市公司存在投資性房地產，但是僅有89家公司采用了公允價值計量，其中有32家是房地產企業。

■ 萬達商業投資性房地產公允價值計量模式案例介紹

（一）基本情況

大連萬達商業管理集團股份有限公司成立于 2002 年 9月，是全球規模領先的商業物業持有及管理運營企業，也是萬達集團旗下商業物業投資及運營的唯一業務平臺。截至2018年，公司已在全國開業北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等280座萬達廣場，持有及管理物業面積3586萬平方米，年客流38億人次；連續13年租金收繳率超過99.5%，創造世界行業記錄，公司連續舉辦了11屆的萬達商業年會是全球規模領先的線上線下融合的商業盛會。

（二）萬達商業選擇投資性房地產公允價值計量動因分析

（1）獲得更加可靠的會計信息。在公允價值計量下，投資性房地產的估值會逐年更新，而且，萬達商業和專業的估值機構長期合作，一定程度上可以保證估值的較高準確性和及時性。所以，選擇公允價值力量投資性房地產，可以提供更加準確的會計信息，在此基礎上萬達商業的管理決策者也可以做出更準確的決策。

（2）改善公司業績。從公司性質來說，萬達商業是一家以房地產開發為主的上市企業，截至 2019 年，投資性房地產在其公司總資產的占比高達 74.31%，而且從趨勢來看，這個數據還將不斷上升。隨著宏觀大環境的發展，房地產市場勢頭向上，對增加公司盈利非常有利。

（三）萬達商業投資性房地產公允價值計量應用影響

1.對財務狀況的影響

從萬達商業的年報中可以得知，2015-2019年，公司投資性房地產賬面價值分別為3,094.81億元、3,830.50億元和3,790.03億元，4072.34億元，4274.73億元，占公司總資產的比例分別為48.39%、51.00%和55.00%，65.26%，74.32%。從以上數據可以看出，萬達商業對投資性房地產實行公允價值計量模式，其投資性房地產的賬面價值逐年增加，從2019年比2015年增加了1179.94億，增加幅度為38.13%。占公司總資產的比例也呈大幅上升狀態，從2015年的48.39%增加到74.32%。

2.對盈利狀況的影響

2015年-2019年萬達商業的營業收入分別是13210453.62元、12985478.77元、13556671.34元、10654942.62元、7865626.44元。實際上從2015開始出了2017年之外，基本呈下降趨勢，但是其2015年-2019年的分別是營業利潤營業利潤分別為390.99億元、438.44億元和342.75億元，445.51億元，339.71億元，投資性房地產公允價值變動收益分別為172.30億元、201.62億元和190.99億元，156.03億元，120.67億元?？梢钥闯?，投資性房地產公允價值變動損益在營業利潤中的占比較高；營業收入與營業利潤不匹配，營業收入最高的2017年反而營業利潤最低。

■ 公允價值計量模式應用存在的問題

（一）應用成本較高

萬達商業雖然憑借著雄厚的財力和在房地產市場舉足輕重的地位，可以支撐投資性房地產公允價值計量模式的應用，但是非常直觀的便是，所得稅費用是除了估值之外的另一大開支。這也是投資性房地產公允價值計量模式自身的劣勢之一。

在公允價值計量模式下，每一年都要耗費人力物力對投資性房地產進行重新估值，另外聘請專業的估值機構也是問題所在，這些相關的成本都不是一筆可以忽略的消費。

（二）容易造成財務波動，淪為控制利潤的工具

從萬達商業的年報中可以得知，公司投資性房地產賬面價值從2015年的3,094.81 億元占公司總資產的比例分別為48.39%、而到了2019年，投資性房地產賬面價值達到了4274.73億元，占公司總資產的比例為74.32%。究其原因，除在報告期內，公司多個商業物業開業或新開工，投資性房地產賬面價值均顯著增加外，公允價值變動也起到了較大作用，2015-2019 年，營業利潤分別為 390.99 億元、438.44 億元和 342.75 億元，445.51 億元，339.71 億元。投資性房地產公允價值變動收益分別為 172.30 億元、201.62 億元和 190.99 億元，156.03 億元，120.67億元，投資性房地產公允價值變動損益在營業利潤中的占比分別為44.07%，45.99%，55.72%，35.02%，35.52%?？梢姽蕛r值變動在營業利潤中貢獻較大。

因為近幾年房地產市場繁榮發展，使用公允價值模式計量投資性房地產會使企業財務狀況呈現向好的趨勢，但是一旦房地產市場有衰退趨勢，對企業財務狀況則會有很大的不好的影響。因此會造成公司的財務波動，這是投資性房地產公允價值計量模式自身的另一個劣勢。而且，由于公允價值計量的估值具有主觀性，又因為內部控制和外部監督的水平在不同企業參差不齊，投資性房地產公允價值計量大環境很有可能受到污染，投資性房地產公允價值計量模式很有可能會淪為個別企業控制利潤的工具。

（三）相關法規不夠完善

雖然會計準則在不斷更新完善，規范性文件也在不斷更新換代，但采用公允價值計量模式計量投資性房地產的企業并不多。這是因為，這種計量模式應用起來成本高且運用企業少，同時，沒有詳細的市場規章將它們集中管理，發展得十分緩慢且不規范，成本與推廣的沖突，技術與應用的沖突，都是其存在的威脅。目前有的規范性文件也只能小修小補，并不能真正解決本質問題；也沒有專門的文件來集中解決公允價值計量模式的應用問題；并且我國政府還出臺了一系列調控政策抑制投資投機性購房需求，房地產調控政策及未來出臺的宏觀政策對這一計量模式的影響都是舉足輕重的。

■ 完善投資性房地產公允價值計量模式的建議

（一）加強政府管控

從政府角度入手。公允價值本身的估值具有一定的不準確性，因而很容易會成為部分企業管控利潤的工具，因此政府應在這個角度上加強管控，不僅是外部監管，同時也要督促企業進行內部控制的發展完善。權力機構和監管機構的互相制衡要保持穩定發展；政府也應該督促企業做好信息披露工作，做到對相關信息全面及時準確的披露。

（二）完善相關細則

與投資性房地產公允價值計量相關的會計信息及時更新，但始終不夠細致和詳盡，也因為應用的較少的緣故，會計準則相關細則的編制和更新缺少實際案例和經驗教訓，所以使得這一計量模式一直得不到較大程度的發展。故為了解決這一問題的存在，應完善會計準則中關于投資性房地產公允價值計量的細則，比如是否應集中管理采用這種計量模式的企業。在完善我國的會計準則時要時刻記住適應國情，并借鑒國際會計準則，適當分析國外的案例結合國內案例，吸取經驗教訓。

（三）建立信息分享系統

關于投資性房地產公允價值計量應用不夠廣泛以及財務波動的問題，政府應在完善市場經濟制度的基礎上適當采取一些鼓勵政策，如為了緩解公允價值計量的高額成本可以適當在稅收上給予盡早采用公允價值計量的企業優惠政策。還可以分地區管控這些企業，以上海為中心管控華東地區，以北京為中心管控華北地區，以廣東為中心管控華南地區。這樣可以促進類似發展水平的企業之間相互借鑒經驗，共同在探索中推動公允價值計量應用的進步，也可以實現企業更好更快發展。除此之外，建立信息分享系統也十分重要，可以看到，現行采用公允價值計量的企業大多散亂發展，互相之間也無法借鑒經驗，在集中的信息分享系統中可以了解到類似企業采取的措施，應用結果如何，哪些新企業采用了公允價值計量等。在信息分享系統下，企業也可以密切關注房地產市場價格變動和發展趨勢，從而管理者可做出相應的高效決策，在一定程度上緩解財務波動問題。

（四）統一評估標準

為了又快又好地處理好投資性房地產公允價值計量，估值機構和審計機構也充當了重要的角色，在信息披露方面，企業應盡可能配合審計機構的工作，同時審計機構和估值機構之間也應存在必要聯系[3]。由于資產評估機構的評估標準不統一，導致一個企業是否可以采用公允價值計量，大部分要靠估值人員的經驗判斷，是存在主觀性的。因此，在采用投資性房地產公允價值計量時，應盡量統一明確評估標準，提高評估效率和準確性，也可以節省一些評估費用。