我國房地產企業資金管理中存在的問題及應對舉措

趙亞楠

（河南同晟置業有限公司，河南 鄭州 450000）

一、房地產企業資金管理的重要性

資金管理就是利用先進的管理理念、制度以及相應的獎懲機制，對企業資金進行最優化的配置。房地產企業作為資金密集型企業，具有投資金額大、回款周期長的特點，相比于其他行業對資金管理工作的要求更高。良好的資金管理，有利于充分利用和優化資金配置，降低資金運營成本；有利于資金管理人員盡職履責，有足夠的時間和精力專研企業融資事宜，降低企業的融資成本；有利于促進企業各個部門之間的協作，調動員工工作積極性，防范腐敗現象發生，為企業營造一個清正廉潔的內部環境，促使企業長足發展。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）資金管理意識淡薄

房地產企業管理層普遍缺乏資金管理的意識，對資金管理的重要性認識不足，對經濟效益的重視遠高于對管理效率，資金管理缺乏合理性和系統性。隨著房地產企業的發展壯大，尤其是伴隨著經濟和信息技術的飛速發展，傳統的資金管理手段產生的問題進一步凸顯，資金的籌集、在各母公司之間的調度和利用缺乏合理配置，影響企業資金的利用效率，變相增加企業的財務成本，嚴重的甚至會阻礙企業的發展。

另外，房地產企業資金管理工作一般由財務人員兼任，兼職財務人員本就有自己的基本財務工作要做，沒有足夠的精力和時間深入鉆研資金管理事宜，導致資金管理水平及效率低下。

（二）資金管理制度不完善

制度是一個企業的靈魂，是企業平穩、順暢、高效運轉的保證，如果企業管理制度不完善，又不隨同國家新出臺的相關制度及時更新，會使企業發展陷入瓶頸狀態。我國房地產企業的資金管理尤其如此，要盡可能地細化資金管理制度，加大資金收支監管力度，從現金收支、銀行預留印鑒、大額資金支付及網上銀行賬戶資金劃轉等多方面著手規范資金的管理。但是多數房地產企業在快速發展的同時，資金管理相對滯后，資金控制制度不完善，甚至有的資金管理制度流于形式，管理手段僅僅停留在文件上或者口頭上，無法落到實處，執行效率大打折扣。

（三）融資渠道單一、融資成本高風險大

鑒于房地產企業資金需求量大、回款周期長的特點，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有資金進行項目開發，加之監管部門對企業上市審核比較嚴格，使得房地產企業、特別是我國的中小房地產企業很難通過發行股票、債券籌集到資金。

目前我國除少數大型房地產企業主要依托上市后發行股票、債券融資外，大部分房地產企業融資渠道相對單一，主要通過獲取銀行開發貸及房地產預售款籌集必要的建設資金。近年來，隨著國家對房地產行業調控政策的升級，監管部門對房地產行業的融資限制提高，銀行對房地產行業的信貸政策持續收緊，使得房地產企業的融資變得更加困難，融資成本變高，償債壓力與經營風險增大。有些房地產企業為了保障開發項目資金需求，采取企業間拆借、私人募集等方式融資，甚至拖欠工程款、材料款等緩解項目資金壓力，使得企業的潛在經營風險加劇。

（四）資金預算編制難度大，執行與考核不到位

房產作為特殊商品，開發建設周期少則一兩年，多則四五年甚至更長。房地產企業的成本主要包括土地成本、開發階段的工程款投入及開發完成后的銷售、管理及稅費支出，除了土地成本之外，開發階段的工程款投入在企業成本費用中所占的比重遠遠高于開發完成后的費用占比。土地成本一般比較明晰，但是開發階段的工程款投入往往具有很大的不確定性，比如需要的直接材料如鋼筋、混凝土、沙石等數量大，單價受市場供需關系影響比較大，增加了預算編制的難度和不確定性。

另外，現階段我國多數房地產企業將預算執行的監管列為財務部門的職責，但是由于財務部門的權利有限，對項目建設的參與度有限，執行過程中監管難度和阻力比較大，使預算執行大打折扣。加之財務部門對企業預算的編制和考核更側重財務指標，對非財務指標的考核力度不夠，甚至僅僅為了完成預算指標的執行而編制預算，本末倒置，降低了預算編制的準確性，進一步加大了預算執行的偏差和難度，也加大了預算監管的難度和效力。

三、加強房地產企業資金管理的對策

（一）提升資金管理意識，重視專業人員培養

管理層要強化自身理論知識學習，尤其要加強對新的財經法規、金融政策等的學習，充分認識到房地產企業資金管理的重要性和緊迫性，提高自身的資金管理意識。同時要強化員工的資金管控意識，有針對性地組織全員培訓，宣導資金管控方法及意義，積極鼓勵員工獻言獻策，并將資金管理落實到具體工作中，真正實現開源節流，使企業良性運轉。

要在企業設置專職資金管理崗，重視企業資金管理專員的培訓和培養，定期組織資金管理專員進行專業培訓，提升資金管理專員的業務水平和專業技能，打造一支專業性強、素質硬的資金管理團隊，統籌協調好各項資金開支。同時，資金管理專員要積極主動學習國家新出臺的財政制度及金融法規，與時俱進，積極探索將所思所學運用到企業的資金管理中去，促進企業長足發展。

（二）完善資金管理制度，加強資金監管

房地產企業作為資金密集型企業，大額資金的流轉較為普遍，要從資金收支兩條線著手，從嚴制訂資金管理制度。

所收現金應及時存入銀行，不得坐支，不得白條抵庫；要設定庫存現金管理限額，指定財務負責人定期對庫存現金進行監盤；財務印鑒即財務專用章、法定代表人及其委托人名章等，要由指定的財務人員分別保管，嚴禁一人保管或攜帶全套銀行預留印鑒；要嚴格規范大額資金支付審批流程，比如制訂的制度要明確規定涉及的人員簽批崗位及必要的合同、發票等資料；網上銀行賬戶資金劃轉必須經過授權操作，根據需要設立經辦、授權兩級或經辦、復核、授權三級操作每筆資金的劃轉，不得由出納人員單獨操作完成；要設立崗位責任制，嚴明失職情況下應承擔的責任，層層嚴防嚴控，防止企業資金流轉不明，造成嚴重損失。

（三）拓寬融資渠道，降低融資成本

首先，房地產企業要提高自身造血功能，擴大自有資金比例，提高項目開發自主性，減少對信貸資金的依賴。前期要多角度對房地產市場與項目進行充分調研和分析，包括但不限于我國最新的房地產政策、國內的經濟形勢、城市規劃情況、擬開發項目周邊的配套、購房群體的定位等，再由專業人員設計出詳細的開發方案，并測算出項目的容積率、工程造價指標及預期的投資回報率等相關的經濟技術指標，使項目開發適應市場需求，保證目標利潤的實現，提高企業自有資金存量；獲取項目地塊后要積極對接各級行政機構，提供所需資料，加快推進建設用地證件尤其是預售證的取得，合理籌劃項目預售工作，通過收取預售款緩解項目資金壓力。

其次，要深入研究國家金融政策，嘗試多元化融資?？梢試L試股權融資，即股東出讓部分企業所有權，通過公開市場發售或私募發售的形式引入新的投資者；也可以以項目為依托，將項目土地或其他資產抵押，向社會公開發行長期債券獲取建設資金，以緩解企業一定期限的資金壓力；還可以通過開展項目合作或參建的方式吸納資金，通過項目合作與意向合作方組建項目開發公司，共同組織項目的開發，共享項目開發利潤，或者將部分房產以協議約定價格讓其他意向企業參建，參建企業按照協議約定定期支付參建款，待項目竣工后將約定房產給予參建方。

最后，資金管理部門要夯實基礎工作，備份公司及各個項目的基本資料，包括但不限于營業執照、資質、項目開發進度、在建在售情況、財務狀況等資料，并定期更新，快速對接意向放款機構，加快放款進程，保障在企業需要資金時，能迅速獲取資金支持，避免出現資金不足導致資金鏈斷裂，或者出現資金結余太多造成資金成本的浪費，提高資金使用效率。

（四）實行全面預算管理，強化預算的執行和考核

房地產企業要實行全面預算管理，全員參與預算編制和執行，強化企業各層級人員對預算管理的認知，結合企業實際情況，合理編制資金預算，并在預算執行過程中全程跟蹤。如果預算內容與項目實際執行時產生的偏差超出預期，要及時探析原因，找出問題所在，給出有效措施以降低建造成本，必要時調整完善預算，確保預算切實得到執行。要給予資金管理專員應有的權限，使資金管理專員能夠全程參與到施工合同的訂立、各項工程款的支付、房產預售等階段，以有效地了解各階段的資金使用情況、需求情況及預售資金回流情況，及時發現問題并有效應對，強化預算的執行。

此外，在企業內部建立獎懲機制，針對各項資金管理工作構建合理的監督考核制度，確保權利與責任對等。要指定專業人員定期對資金管理的成效進行評估，不僅僅要重視財務指標的考核，還應重視非財務指標的考核，防止員工僅僅為了完成預算指標的考核而編制預算，降低資金管理考核的意義，真正做到獎懲并舉、賞罰公正。

四、結束語

總之，企業的長足發展需要建立在科學的管理之上，資金管理作為房地產企業的重中之重，企業高層乃至一般員工必須重視。要從制度建設、資金監管、人員培訓及考核等多方面著手，全面的提升企業的資金管理水平，使企業穩健發展，在當下激烈的市場競爭中立于不敗之地。