國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租內(nèi)部審計(jì)探討

古詠梅

（廣州水務(wù)資產(chǎn)管理有限公司，廣東 廣州 510060）

一直以來，國(guó)有資產(chǎn)的有效利用與管理都是一個(gè)老大難的問題，過去如此，現(xiàn)在亦如此。從二十世紀(jì)九十年代開始，國(guó)家就對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行了大規(guī)模的調(diào)整與改革，優(yōu)化配置了大部分國(guó)有資產(chǎn)，但依然存留著大量的國(guó)有不動(dòng)資產(chǎn)。為了更好地盤活這部分資源，國(guó)有企業(yè)將這部分資產(chǎn)進(jìn)行出租管理，以釋放最大的經(jīng)濟(jì)效益，但有效監(jiān)督和管理這部分資源又是一個(gè)重要的內(nèi)容。為此，本文重點(diǎn)從加強(qiáng)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)出租的內(nèi)部審計(jì)著手，探討國(guó)有資產(chǎn)的管理問題，以對(duì)相關(guān)領(lǐng)域有一些提示作用。

一、當(dāng)前國(guó)有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理存在的現(xiàn)狀

（一）大量不動(dòng)資產(chǎn)閑置浪費(fèi)，利用效率較低

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐年改革，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展，過去占絕對(duì)主導(dǎo)作用的國(guó)有企業(yè)逐漸在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體份額中降低了比例，除一部分國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)過優(yōu)化配置處理之后，繼續(xù)還在為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著作用，但還存在相當(dāng)大一部分閑散不動(dòng)資產(chǎn)無法參與到現(xiàn)有的國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中來，這部分資源的閑置就成為國(guó)有企業(yè)的硬傷，既不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，又無法低價(jià)賤賣，還占用著大量的人力物力來維護(hù)與管理。尤其是以前從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代留存下來的不動(dòng)產(chǎn)，部分是沒有合法產(chǎn)權(quán)，土地權(quán)屬和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰、部分不動(dòng)產(chǎn)屬于違章搭建，不受現(xiàn)行的法律法規(guī)保護(hù)，萬一租賃出去陷入糾紛，會(huì)被法院認(rèn)定出租無效，因此，優(yōu)化與處理不良國(guó)有資產(chǎn)，特別是部分不動(dòng)產(chǎn)，究成為國(guó)有企業(yè)乃至政府重要的工作內(nèi)容，處理得好，就能提高國(guó)有資產(chǎn)的利用率，反之，則讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭受損失，因此，這也是國(guó)家亟待解決的重要任務(wù)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)出租管理混亂，內(nèi)部管理機(jī)制缺失

導(dǎo)致大量國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)出租混亂，其原因非常復(fù)雜，除了客觀上存在的原因之外，國(guó)有資產(chǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制缺失，出租管理混亂，管理制度不規(guī)范不健全，導(dǎo)致大量的國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)低價(jià)出租，審計(jì)內(nèi)部賬目不清，錯(cuò)綜復(fù)雜，甚至出現(xiàn)國(guó)有不動(dòng)資產(chǎn)在出租的過程中被莫名的賤賣和流失，讓國(guó)家蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）不動(dòng)產(chǎn)資源管理人員素質(zhì)不高，責(zé)任心不強(qiáng)

負(fù)責(zé)管理國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資源的管理人員，在管理的過程中責(zé)任心不強(qiáng)，這是導(dǎo)致國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)損失的現(xiàn)實(shí)狀況。特別是一些地理位置受限，遺留問題較多的不動(dòng)資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)管理效率不高。這些管理人員素質(zhì)低下，責(zé)任心不強(qiáng)，從來不為國(guó)家利益著想，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)也是置若罔聞。

（四）部分國(guó)有企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)建立缺失

很多國(guó)有企業(yè)下屬單位是分公司或者子公司，各個(gè)主體在規(guī)模、效益及管理協(xié)同上均存在較大差異；部分小的分支機(jī)構(gòu)由于實(shí)際條件限制，沒有設(shè)立專門的內(nèi)部審計(jì)職能機(jī)構(gòu)，只有個(gè)別兼職的審計(jì)人員，這就使得部分子公司成為國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)資源管理的薄弱點(diǎn)，只能靠上級(jí)部門的專項(xiàng)監(jiān)督檢查，才能發(fā)現(xiàn)存在問題，但由于缺乏專門的職能管理機(jī)構(gòu)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題后續(xù)的整改工作也缺乏有效的推進(jìn)落實(shí)監(jiān)督力量。

（五）國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)出租的審計(jì)手段相對(duì)落后

隨著國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)出租經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日趨復(fù)雜和變化，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的要求逐步提升，這種趨勢(shì)推動(dòng)內(nèi)部審計(jì)的“關(guān)口”前移，不滿足單純停留在以往的“事后管理”。審計(jì)“關(guān)口”前移，不限定于不動(dòng)產(chǎn)出租的提前介入，而是著眼構(gòu)建一個(gè)完備的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，依據(jù)大數(shù)據(jù)的信息支撐，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)出租全流程分析出來的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定具有針對(duì)性的設(shè)計(jì)計(jì)劃和方案，以問題為導(dǎo)向開展內(nèi)部審計(jì)工作。

二、國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租內(nèi)部審計(jì)的舉措

（一）強(qiáng)化對(duì)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資源的清查和管理工作

目前，國(guó)有企業(yè)仍然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主體，國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資源的范圍廣泛，數(shù)目眾多，國(guó)有企業(yè)需要系統(tǒng)的清查國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資源的類別和細(xì)節(jié)，掌握國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)出租的原委和過程，例如對(duì)閑置的廠房、車輛等租賃行為嚴(yán)格管理，確保國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的出租嚴(yán)格按照公開招標(biāo)的流程進(jìn)行租賃，杜絕國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資源莫名的落入到少數(shù)人手中，成為他們賺錢的工具。

（二）強(qiáng)化對(duì)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)出租的內(nèi)部審計(jì)措施

加強(qiáng)對(duì)國(guó)有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)部審計(jì)工作，需從以下若干方面著手解決：

1．理清國(guó)有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出租的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和賬目清單

一是國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)名目眾多，國(guó)有企業(yè)應(yīng)該派專業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物明細(xì)詳細(xì)盤點(diǎn)，清楚哪些不動(dòng)產(chǎn)是已經(jīng)租賃出去了，還有哪些是沒有租賃出去的。審計(jì)人員需要每年一至兩次定期對(duì)不動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)，特殊情況下可以增加次數(shù)。審計(jì)工作每次清查盤點(diǎn)應(yīng)該形成文字紀(jì)要，有據(jù)可查。依據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》，審計(jì)人員需查清企業(yè)的閑置房產(chǎn)、保證賬實(shí)相符。

二是不動(dòng)產(chǎn)出租要履行公開招標(biāo)等程序，杜絕權(quán)力尋租，通過自行議價(jià)的方式，低價(jià)招標(biāo)，合同一簽多年，租金長(zhǎng)期處于低于同等條件的物業(yè)租金水平，存在廉政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)已經(jīng)出租的不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)企審計(jì)部門需要對(duì)資產(chǎn)和市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)研和考察，清楚當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情和總體水平，再評(píng)估和清查企業(yè)出租的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際的租賃情況，評(píng)估是否符合正常的價(jià)格行情。對(duì)于情況屬實(shí)的租賃行為，要登記備案，對(duì)于租賃不符合市場(chǎng)行情的情況，核實(shí)審計(jì)問題過程中，發(fā)現(xiàn)國(guó)企經(jīng)營(yíng)管理人員的違規(guī)違紀(jì)違法的問題和線索，移交相應(yīng)的紀(jì)檢監(jiān)察部門查處；對(duì)涉嫌犯罪的，移送監(jiān)察機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)查處，及時(shí)清理國(guó)企中負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)出租的“害群之馬”。

2．強(qiáng)化國(guó)有企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員隊(duì)伍的建設(shè)和管理

國(guó)有企業(yè)在中華人民共和國(guó)成立之初，就開始發(fā)展壯大起來，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展了幾十年，國(guó)有企業(yè)的問題異常復(fù)雜，人員結(jié)構(gòu)也是錯(cuò)綜復(fù)雜。要強(qiáng)化對(duì)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的有效管理，首先要凈化和整理內(nèi)部審計(jì)人員隊(duì)伍，排除一切帶有經(jīng)濟(jì)利益瓜葛的財(cái)務(wù)審計(jì)人員進(jìn)入審計(jì)的隊(duì)伍，審計(jì)人員應(yīng)該同管理人員之間沒有利益關(guān)系，清清白白地為企業(yè)做事，只有這樣才能保證國(guó)有企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作真實(shí)客觀，為不動(dòng)產(chǎn)的審計(jì)工作提供第一手資料。其次，要注重內(nèi)審復(fù)合型人才的培養(yǎng)。目前國(guó)企內(nèi)部的審計(jì)人員多為財(cái)務(wù)人員轉(zhuǎn)行，偏重于企業(yè)的財(cái)會(huì)知識(shí)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、法律法規(guī)及內(nèi)部規(guī)章制度較生疏，對(duì)大數(shù)據(jù)時(shí)代內(nèi)部審計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、程序和技術(shù)要及時(shí)更新，同時(shí)具備良好的溝通協(xié)調(diào)、調(diào)查分析等綜合素質(zhì)。

3．健全和完善企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃的制度建設(shè)和流程管理

針對(duì)國(guó)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)處理，是一個(gè)系統(tǒng)龐大，事務(wù)繁雜的復(fù)雜工程，需要國(guó)家花費(fèi)大量的人力物力來協(xié)調(diào)處理，國(guó)有企業(yè)需要建設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)租賃制度和流程管理，健全和規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為。實(shí)際情況下，部分國(guó)有企業(yè)擁有自己專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，但還有一部分國(guó)有企業(yè)是沒有自己的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，這就有必要委托市場(chǎng)上的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)資源，但無論哪種情況，企業(yè)都需要建立完備的制度，來規(guī)范管理不動(dòng)產(chǎn)的出租，讓資產(chǎn)為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的效益，減輕企業(yè)的資金壓力。資產(chǎn)管理公司需要對(duì)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)做好事前、事中和事后的一整套審批制度和資產(chǎn)的評(píng)估工作，讓不動(dòng)產(chǎn)在出租之前就能做好萬全的準(zhǔn)備，能夠讓不動(dòng)產(chǎn)的租賃得到市場(chǎng)合理的價(jià)格認(rèn)同。同時(shí)，還需要完善不動(dòng)產(chǎn)維護(hù)管理的制度流程建設(shè)，保證不動(dòng)產(chǎn)在出租期間得到正常的維護(hù)和檢修，提高不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)和安全，延長(zhǎng)不動(dòng)產(chǎn)的使用壽命。

4．提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)結(jié)果的綜合運(yùn)用

結(jié)合大數(shù)據(jù)時(shí)代，國(guó)企審計(jì)部門應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察、組織人事等監(jiān)督力量的溝通、配合及寫作，建立信息共享、重要事項(xiàng)合力實(shí)施、問題整改合力落實(shí)等工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制及審計(jì)成果信息管理憑條。每次不動(dòng)產(chǎn)審計(jì)項(xiàng)目結(jié)束，內(nèi)審部門可以將審計(jì)成果及時(shí)上傳至信息平臺(tái)，為不動(dòng)產(chǎn)出租管理的職能部門、企業(yè)內(nèi)、外監(jiān)督單位開展工作提供借鑒，以此來擴(kuò)大內(nèi)部審計(jì)成果運(yùn)用的輻射范圍和影響力，為強(qiáng)化審計(jì)成果運(yùn)用提供有力支撐。

5．轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念，重新定義企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的職能

國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)變以往單純監(jiān)督檢查的角色，更多地從助力國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)。一是要求內(nèi)部審計(jì)部門要更熟悉國(guó)企的內(nèi)部環(huán)境，了解不動(dòng)產(chǎn)出租的業(yè)務(wù)流程，將出租流程中各環(huán)節(jié)點(diǎn)帶到價(jià)值活動(dòng)中，甄別出各節(jié)點(diǎn)對(duì)國(guó)企實(shí)現(xiàn)增值的必要性和非必要性；二是規(guī)避內(nèi)部審計(jì)與增值服務(wù)的潛在沖突，建立有效的國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)出租審計(jì)制度體系，量化績(jī)效指標(biāo)，使內(nèi)部審計(jì)工作有根有據(jù)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)的增值服務(wù)，激發(fā)審計(jì)人員的工作積極性；從傳統(tǒng)的差錯(cuò)糾偏，轉(zhuǎn)為積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)出租，為國(guó)企創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利益的重要轉(zhuǎn)變。

6．增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立客觀性

為充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)出租內(nèi)部審計(jì)的作用，企業(yè)需盡可能保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，其中包括：一是內(nèi)審職能部門的經(jīng)費(fèi)來源與國(guó)企內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)出租是國(guó)企的主營(yíng)主業(yè)時(shí)，可能會(huì)影響內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性與客觀性；二是內(nèi)審人員在審計(jì)過程，如果與不動(dòng)產(chǎn)出租的業(yè)務(wù)部門有共同利益時(shí)，可能會(huì)影響其客觀判斷能力，從而影響內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性與客觀性。

三、結(jié)束語

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，特別是中國(guó)一線城市的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，而國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和政策干預(yù)也在急劇變化，在這樣的環(huán)境下，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的不動(dòng)資產(chǎn)，增強(qiáng)國(guó)有企業(yè)對(duì)不動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)部審計(jì)要求，提高內(nèi)部審計(jì)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)信息的敏感度，及時(shí)預(yù)判問題和發(fā)現(xiàn)缺陷，提升不動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展更為有利。