國有土地上房屋征收法制化、規(guī)范化的探究

丁 梅

湖北省荊州市房屋征收補償與住房保障中心 湖北 荊州 434000

一、房屋征收法制化、規(guī)范化的理論基礎

1、政策理論依據(jù)

根據(jù)《土地管理法》、《湖北省實施<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>辦法》等法規(guī)規(guī)定,嚴格落實國有土地法制征收相關程序,落實補償政策辦法,依據(jù)地方城鎮(zhèn)基準地價,明確界定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。為進一步加快老城區(qū)改建,合理規(guī)范國有土地上房屋征收的相關程序以及補償方案,保障人民群眾合法利益,切實提高人民群眾的幸福指數(shù),按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《湖北省國有土地上房屋征收與補償條例》,國有土地上房屋征收程序要在法律文件嚴格要求下,合理合規(guī)進行。充分認識國有土地房屋征收的承接載體和資金支持作用,加大建設項目閑置用地清理力度,嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策,對違反協(xié)議的項目予以清理,為經(jīng)濟又好又快發(fā)展提供堅強保障。為依法依規(guī)、合情合理處理國有土地房屋征收工作,本著尊重事實、讓利于民、兼顧公平和一事一議的原則,要逐步完善房屋征收法制化,確實做到依法征收。

2、學說理論依據(jù)

國有土地上房屋征收工作要始終遵循民主決策、程序合規(guī),征收結果公開透明的準則。充分保證人民群眾的合法性公共利益,依法依規(guī)征收國有土地上的房屋,嚴格按照相應程序,給予被征收人合理補償。代表學說有:公法強制權利轉(zhuǎn)移理論[1]。該理論認為國有土地征收工作發(fā)端于公共利益需要,依托公權力以公法行為變更私法關系。至于權利轉(zhuǎn)移與經(jīng)濟補償,仍依政府單方意思表示。簡言之,公權力征收權利轉(zhuǎn)予需用權利人,同時給予被征收人相應的經(jīng)濟補償。一是,公法強制權利轉(zhuǎn)移理論。該理論認為征收系源于公共利益需要,依托公權力以公法行為變更私法關系。二是,平等契約理論。該理論認為征收系平等主體間契約關系,相對人依照與征收機關達成的契約放棄相關財產(chǎn)性權利,征收機關則依照契約給予相對人員一定形式補償,這是一種英美合同法中的對價。另外,有特別犧牲說以及公共負擔平等等西方理論依據(jù),國家為了公共性社會利益,通過特定程序,征收部分公民房屋,造成一定經(jīng)濟損失,站在人權的角度,應給予合理合規(guī)的補償,民主法治國家應該充分保障公民私有財產(chǎn)不受侵犯。

3、房屋征收方式方法

國有土地上房屋征收補償規(guī)范化要按照合法性的征收理念,按照“先補償,后搬遷”原則,合力選擇補償方式,確定被征收房屋補償價值,適當調(diào)整搬遷費以及臨時安置費,對被征收人實行獎勵和補助,秉持停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)脑瓌t,對征收特殊情況依法依規(guī)處理,嚴格落實房屋征收國有土地使用權收回程序。

二、我國國有土地上房屋征收問題成因

1、缺乏針對性補償方案

各地區(qū)房屋征收補償以國家統(tǒng)一制定的征收政策為前提,但具體到房屋征收補償實踐,各地政府因地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不一致,有些房屋征收引發(fā)社會矛盾,亟需以法律形式加以解決。比如有些地區(qū)房屋征收補償依據(jù)所占原有房屋面積進行分配,也有地區(qū)房屋征收補償依據(jù)所占用所有者的人口數(shù)量進行分配,分配方式不同,缺乏行之有效的針對性解決方案,導致群眾意見增多。另外,在房屋征收補償過程中,政府對國有土地使用權上的房屋,進行房屋實際價值評估,由于房屋質(zhì)量及地附著物的價值不一,依據(jù)第三方評估制定切實可行的補償方案,有因評估結果不相同,導致補償方案不同,缺乏公開透明性,違背公平補償原則。

2、房屋征收程序不合理

我國有土地上的房屋征收補償手續(xù)在公共利益認定、國有土地收回等方面,程序設置不合理,在實踐中與地區(qū)征收實際不符,缺乏可操作性,極易產(chǎn)生公共資源浪費,阻礙征收工作順利開展。一是缺乏合理的公共利益認定,在實際征收過程中,政府征收與被征收者針對利益產(chǎn)生房屋補償利益糾紛,因缺乏合理的公共利益認定,政府在征收過程中出現(xiàn)公共利益的制約,不利于項目的有效開展。二是國有土地收回程序不明晰,法律并沒有嚴格規(guī)定土地收回程序,在收回過程中因土地項目資產(chǎn)評估的制約導致國有土地無法在規(guī)定時間內(nèi)進行收回等等,阻礙征收程序合理進行[2]。三是公共參與流于形式,房屋征收過程需要公眾參與,政府張貼國有土地房屋征收公告,但因文化素養(yǎng)以及知情等多種因素影響,公眾不能對國有土地上的房屋征收有正確合理的判斷,在進行公眾意愿征求過程中,無法表達相應訴求,部分公共權利無法實現(xiàn)。

3、過度征收時有發(fā)生

伴隨城市商品房的價格在不斷上升,土地的拍賣價格也在直線上漲,為增加政府的財政性收入,不斷增加征收的節(jié)奏,造成了住房建設的滯后性,出現(xiàn)延期安置住房的現(xiàn)象,使得居民沒有安身之處,給生活和學習帶來了很多的不便之處。過度征收的現(xiàn)象不僅會影響城市的建設,還會嚴重損害城市的整體形象。

三、完善國有土地上房屋征收制度法制化、規(guī)范化的相關對策

1、構建合理的房屋征收法律環(huán)境

政府要轉(zhuǎn)變房屋征收的立法精神,將提升城市建設為目標,逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ蠂型恋胤课菡魇罩斜徽魇杖撕戏嗬稀９窈戏ǖ乃接胸敭a(chǎn)應當受到法律的保護,但因公共利益確需征收個人房屋,應當給予合理合規(guī)的補償,政府采取的強制性應當以公共利益為出發(fā)點,切實維護個人私有財產(chǎn),并確保經(jīng)濟建設,政府要轉(zhuǎn)變征收觀念,按市場規(guī)則流程辦理相關環(huán)節(jié),構建公平、公開、通明的征收法律環(huán)境,嚴格按照相關法律以及規(guī)章制度辦事[3]。在國有土地上房屋征收實施過程中,要充分尊重國有土地上房屋被征收人個人意愿以及利益,在平等協(xié)商交流上解決房屋征收過程產(chǎn)生的實際問題。

2、嚴格房屋征收流程

一是做出對國有土地的征收和補償?shù)南嚓P決策,對于確需按時征收的國有土地上的房屋,政府將根據(jù)其他相關的法律法規(guī)和文件,按照申報流程進行國有土地征收,建設工程項目將組織執(zhí)行申報的方式和程序,政府征收部門將對其在綜合現(xiàn)場調(diào)研,對所有的國有土地在征收范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權的歸屬、地理位置、房屋的建筑面積等進行全面詳細分析,綜合肯定了國有土地房產(chǎn)征收的操作可行性、征收的可控性和征收補償成本發(fā)放、合理對待和防范征收風險的責任。

二是進行國有土地上房屋征收補償,依據(jù)補償方案,給予被征收人合理補償后,被征收人要協(xié)議中規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。相對應的補償方式為,貨幣補償以及房屋產(chǎn)權調(diào)換等。

三是進行房屋征收和評估,由現(xiàn)場的評估部門通過評估方式確定相關房屋的價值,公開發(fā)布評估房屋信息,現(xiàn)場有義務負責做好相關解釋。

四是與當?shù)刂鞴懿块T簽訂征收合同,其中包括征收補償?shù)姆绞铰窂健⒀a償金額的確定、合同支付的相應期限,用于國有土地所有權調(diào)換的房屋位置、建筑面積、產(chǎn)生的搬遷費用、臨時房屋安置費、停產(chǎn)停工損失補償費。

五是對征收補償保障,政府負責做好房屋賠償費用以及經(jīng)濟補償保障相關工作,設置專門賬戶,留足征收補償費用以及相應補償資金,采用專款專用的措施。涉及房屋回遷安置,涉及具有復雜社會矛盾的房屋搬遷問題,用秉承一事一議的原則,特殊問題采用專題研究解決,如果被征收人對房屋征收決定存有異議的,可以按照法律程序,依法依規(guī)申請行政復議,也可以到法院提出相應的行政訴訟。

3、暢通維權渠道

為充分體現(xiàn)民意訴求,暢通群眾維權渠道,不斷加強對房屋土地的征收管理,完善征收公示制度,建立信訪接待制度,完善征收承諾制度,以不斷規(guī)范征收的行為。政府在進行房屋征收的時候要嚴格地制定和控制補償制度和操作的流程,制定的補償方案,要充分征求意見。這些要請專業(yè)的人士和專家修改、完善。同時,審計和紀檢部門也要參與全過程的監(jiān)督中來。賦予被征收人合法的監(jiān)督權,切實維護自身應有權益,擴寬群眾維權通道,搭建政府網(wǎng)上辦事信箱平臺,12345市民熱線現(xiàn)場連線,多渠道給予公眾反映訴求的機會,暢通群眾舉報制,設定辦理時限,及時進行高效維權[4]。

4、設定合理補償機制

嚴格依據(jù)地區(qū)征收補償政策,給予被征收者合理合規(guī)的經(jīng)濟補償。明確被征收人員對城市基礎建設和經(jīng)濟發(fā)展的突出作用。政府參照地方經(jīng)濟社會發(fā)展水平,制定實物補償以及房屋補償?shù)南嚓P政策,盡快完成過渡時期住宅的安置,盡量彌補被土地征收人因拆遷過渡帶來的經(jīng)濟損失。進行實物補償?shù)牟疬w居民,要盡可能減少其過渡時間,也更有利于保證房屋土地征收工作正常和順利開展,有效節(jié)約政府在房屋征收過程中產(chǎn)生的過渡費用支出,從而有效降低城市建設的運營成本。

四、結論

綜上所述,房屋征收有效節(jié)約集約城市建設發(fā)展用地,帶來經(jīng)濟發(fā)展新機遇。近年來,國家全面深入推進依法治國,對于國有土地上房屋合理征收工作來說雖是新的政治機遇,但也必然面臨著新的政治考驗,必須從政治思想觀念形態(tài)到政治組織工作方式徹底堅決摒棄我國過去的征收管理思維,切實運用法律手段組織房屋征收工作,切實維護人民群眾公共利益以及合法權益。