對我國住房專項維修資金有關會計處理和實務的思考

梁晉萍

隨著我國經濟不斷發展，居民對生活質量的追求也在不斷提高，其中住房環境和物業水平首當其沖。2008年2月1日我國開始施行新的《住宅專項維修資金管理辦法》，表明我國對房屋和周邊設施的維修更新愈加重視。為督促住宅專項維修資金的代管機構合法合規地使用這筆住宅“醫保金”和“養老金”，《住宅專項維修資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》）應運而生。我國自2018年開始對各地住宅專項維修資金管理的現狀、經營模式，以及對制定統一會計核算辦法的需求進行了解，2019年財政部確定了《核算辦法》的整體框架并形成征求意見稿，最后于2020年4月27日發布了《關于印發<住宅專項維修資金會計核算辦法>的通知》。本文就《核算辦法》進行分析和探討。

一、《核算辦法》的主要內容

（一）總說明

《核算辦法》明確要求代管機構或業主大會應當將住宅專項維修資金作為獨立的會計主體進行核算，并將其分為商品住宅和已售公有住房兩類分別建賬核算。除按規定應當采用權責發生制核算的以外，住宅專項維修資金的會計核算方法采用收付實現制。本辦法自2021年1月1日施行。

1.會計主體的選擇。雖然住宅專項維修資金所有權和決策使用權都歸業主所有，而管理機構只是代為管理，但如果在此階段僅將其列為代管機構的往來科目進行收支核算，將不符合實質重于形式的會計信息質量要求，它弱化了業主作為所有權人的地位，且可能存在夸大資產、私自挪用資金、操縱利潤的可能，因此將住宅專項維修資金作為獨立的會計主體核算。

2.會計核算基礎的選擇。對于住房專項維修資金而言，其最終目標主要是為了反映資金的收繳、取用和結余情況，其權責義務關系相對較弱，也不需要對其成本費用進行單獨計量，因此對住宅專項維修資金采用收付實現制進行核算，不僅可以簡化會計核算，還可以更好地體現出資金的使用情況，有利于監督代管機構披露的信息更加真實可靠，同真實的資金流向相匹配，滿足業主等非專業信息使用者的需要。

（二）會計處理

《核算辦法》規定的會計核算模式為：在收繳獲取住宅專項維修資金時，將其確認為收入，期末結轉進凈資產的模式，以此反映出業主對住宅專項維修資金享有所有權的經濟實質。具體會計處理如下。

1.日常維修資金取得和使用

（1）取得維修資金：

借：銀行存款

貸：交存收入

（2）使用維修資金：

借：維修支出

貸：銀行存款

2.退給業主維修資金

（1）退回本年交存的維修資金：

借：交存收入

貸：銀行存款

（2）退回以前交存的維修資金：

借：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

貸：銀行存款

3.維修公司返還維修資金

（1）收到本年支付的維修資金：

借：銀行存款

貸：維修支出

（2）收到以前支付的維修資金：

借：銀行存款

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

4.利用維修資金投資及收到利息

（1）購入國債：

借：國債投資

貸：銀行存款

（2）收到國債利息：

借：銀行存款

貸：國債利息收入

（3）收到銀行存款利息：

借：銀行存款

貸：存款利息收入

5.房屋滅失返還維修資金（權責發生制）

（1）房屋滅失發生時：

借：返還支出

貸：應付房屋滅失返還資金

（2）實際返還：

借：應付房屋滅失返還資金

貸：銀行存款

6.期末結轉

（1）結轉利息：

借：存款利息收入/國債利息收入/其他收入

貸：待分配累計收益

借：待分配累計收益

貸：其他支出

（2）結轉收入：

借：交存收入/經營收入/公用設施處置收入

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

（3）結轉支出：

借：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

貸：維修支出/返還支出

（4）結轉收益：

借：待分配累計收益

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

二、對《核算辦法》會計處理的幾點思考

（一）《核算辦法》將其劃分為凈資產類的原因

對于將商品住宅維修資金和已售公有住房維修資金兩個會計科目歸類于凈資產類進行核算，存在著一些爭議。有學者認為應該將其作為往來科目來核算，有學者則建議參照《住房公積金會計核算辦法》，將業主交存的住宅專項維修資金以負債列示。

負債的定義為由過去交易或事項形成的現時義務。但住宅專項維修資金的最終目的在于使用，并不像住房公積金用于返還交存人，因此不符合負債的定義，故而將其劃分為凈資產類科目。將業主交存的維修資金確認為收入，期末將收入結轉進凈資產，不僅滿足對住宅專項維修資金管理的需求，而且符合基金會計對凈資產結算的慣例，同時也能反映業主對住宅專項維修資金凈資產享有所有權的經濟實質。

（二）《核算辦法》對房屋滅失返還維修資金采用權責發生制會計核算基礎的原因

首先符合負債的定義。應付房屋滅失返還維修資金反映的是業主與代管機構之間債權債務人關系，是代管機構承擔的現時義務，采用權責發生制更能真實反映其經濟事項的實質。其次采用權責發生制，可以避免資金操縱行為。對應付房屋滅失返還維修資金采用權責發生制核算，另一方面則可正確反映代管機構或業主大會的承諾和負債狀況，可以在一定情況下糾正財務信息失真的狀況，更好地反映債權債務關系，將隱性債務公開化，對代管機構和業主大會更好地進行監督。

（三）增設房屋保險投資科目

針對住宅和公共設施遭受意外損壞，如地震、火災、水災、爆炸、雷擊等自然災害，可以利用住宅專項維修資金購買保險。本文建議增設支出類科目：“保險支出”和資產類科目“應收保險賠償款”。投保時借方確認保險支出，貸方確認銀行存款；當房屋發生意外收到賠償時，借方確認維修支出，記入“應收保險賠償款”科目，貸方記入“銀行存款”科目；實際收到賠償時，借方記入“銀行存款”科目，貸方記入“應收保險賠償款”科目。

（四）利息分配制度

《核算辦法》按照投資方向不同，分為“國債利息收入”和“存款利息收入”科目，但沒有規定利息分配原則和利息分配方式。同時對于利息的分配時間、利息分配率也沒有做出規定。本文建議，將所得利息按照一定比例，將一部分分配給業主，一部分轉為住宅專項維修資金繼續使用。

（五）現金流量表列示

《核算辦法》目前沒有要求編制現金流量表，但為了更好地監督住宅專項維修資金的使用情況，本文建議分兩部分列示披露：一是日常活動產生的現金流量，包括公共設施經營收入、公共場地經營收入、日常活動現金流入小計、維修公共設施、場地現金支出、更新改造公共設施、場地現金支出。二是投資活動產生的現金流量，包括收回投資收到的現金、取回投資收益收到的現金、投資活動現金流入小計、投資支付的現金、支付其他與投資活動有關的現金。這樣可以使信息使用者從數據和實務角度，客觀真實地感受到這筆住宅專項維修資金的使用效益。

（六）報表附注信息披露

代管機構應當在附注中增加披露具體的維修、更新和改造項目，與物業管理所包含的項目做出明顯區分，明確權利與義務。其次，以項目為單元，具體列示項目進展情況，披露項目預算以及超預算部分的原因，真正做到專款專用。

三、對實施《核算辦法》的幾點思考

（一）提高業主自治能力

一些發達國家如美國，遵行“小政府，大社會”的社會管理理念。通過業主選舉出的“業主協會”來對住房維修資金進行統一管理。先由會計師事務所對維修預算進行審核，再對業主進行征收。日常維修金額若超過了一定數額，則會啟動招投標機制，再由律師事務所向銀行發出通知，方可取用維修資金。但這僅限于社會自治力相對較強，業主對自治規約相對比較遵守的情況。結合我國的制度環境以及會計準則，我們應該加強相關政策的宣傳，推動業主自治組織建設，提高業主的自治能力。可以委托會計師事務所和律師事務所對維修資金的使用進行審核和監督。

（二）加強維修資金智能化管理

隨著“大智移云”時代的到來，對資金的監管技術也在不斷提升。針對住宅專項維修資金，可以依托住宅專項維修資金信息管理系統，對接銀行、稅務、政府的數據接口，實時觀察比對；利用大數據技術，對全國的住宅專項維修資金進行整合，相信對我國房地產行業和建筑行業的發展有推動作用。不僅如此，還可以利用區塊鏈技術，對資金的來龍去脈進行實時監控。

四、結語

財政部及時出臺的住房專項維修資金核算辦法，統一了會計核算制度，有利于建立健全維修資金監管體系。我國建立具體的住宅專項資金會計準則時間較晚，目前還沒有正式實行，所以對于《核算辦法》的修訂還需結合實務研究綜合考慮。