人力資本與中國房價

徐琳

摘要：本文采用中國大陸31個省份2002-2018年的面板數據，采用雙向固定效應模型實證研究人力資本水平對城市房價的影響及非線性特征。主要的結論有：大專及以上文化程度比例每上升1個單位，城市住房價格上漲約0.568%;在城市發展水平更高的城市，人力資本對房價的影響更為顯著。

關鍵詞：人力資本;房價

一、引言與文獻綜述

自2003年以來，中國房價經歷了快速的增長。根據國家統計局的數據顯示，自2003年的2359元/平漲到了到2018年的8736.9元/平，這16年的房價上漲了3.7倍。與此同時居民收入水平也在不斷增加，但房價上漲速度遠遠高于收入的增長速度。國際上大都市的房價收入比通常在8：1左右，2018年發布的我國35個重點城市房價收入比，基本全部超過此數值（袁帥，2019）。過高的房價嚴重脫離了人們的購買能力，而且對城市發展和社會穩定都會產生負面影響，尤其是當前房價的高漲阻礙了人力資本的積累（李廣昊等，2019）。劉廣平等（2018）研究發現房地產價格對人力資本存在非線性的影響，具體而言房價對人力資本的影響在擠出效應和集聚效應的共同作用下呈現出先下降后上升的U型關系。李輝等（2019）認為房價收入比上漲減弱了流動人口長期居留意愿;張佐敏基于中國35個大中城市的實證分析發現房價上漲將“驅逐”城市就業人口，這樣就會減少人力資本的積累。而丁輝卻得出了截然相反的結論，他認為高房價會刺激人的自我發展，從而加速一個地區的人力資本積累。

那么房價高速增長是由什么推動的呢？就目前研究來看，大多數學者主要以某一類影響因素為視角，就經濟因素而言，有土地供給（Wu等，2017）、城市發展水平（高婧2018）、土地財政制度（唐云峰2018）、土地空間資源錯配（韓立彬和陸銘，2018）、土地供給彈性（張鵬，高波，2018）和收入水平（魏蘭葉2019）等。就社會因素而言，人口結構（徐建煒等2012）以及人口流動（魏蘭葉，2019）等。對于房價影響因素的研究有很多，本文比較感興趣的是人力資本對中國房價有什么影響。

人口因素究竟是如何影響房價的上漲呢？學者們從不同角度進行研究給出了答案。首先就人口結構而言，徐建煒等（2012）研究發現中國少年人口的撫養比例的提高會帶來房價上漲，而老年人口撫養比例的增加恰恰相反。陳國進等（2013）則認為老邊人口撫養比例的上升也是推動房價上漲的動力之一，只是這一動力會隨著老齡化程度的加重而減弱并逆轉。其次人口流動也會對推動房價上漲（魏蘭葉，2019），外來務工人員和高人才的遷入都會增加剛需房的需求，其影響機制是外來人口很可能通過影響高技能勞動者的收入與遷入地的企業與工廠來間接影響城市房價，（李嘉楠等，2017）。從人力資本角度出發，羅孝玲等（2015）認為人力資本水平對各區域的房價均具有顯著正向推動作用，并且在各區域呈現出一定程度差異。陳斌開等（2016）基于微觀家戶數據，實證研究發現人力資本規模擴張和空間集聚，是造成房價上漲兩個核心特征的重要原因。

二、經驗事實

本文認為，人力資本是房價上漲的一個重要的動力。自中國政府于1999年實行“大學擴招”政策以后，我國的高等教育規模開始擴大，上升速度也在加快。根據數據1999—2018年，普通高的教育招生人數由154萬人增加到790萬人，20年間上升了410%;與此同時畢業生數也從1999年的84萬增加到2018年的753萬，增長率超過788%。另外我們發現本科生招生人數和畢業人數在20年間的都在增加，且本科招生人數增長3倍，本科畢業人數增長了7.7倍。以上，我們可以發現本科畢業生數和畢業生數同商品房價有同步趨勢，這很難以“巧合”解釋。因此，我們猜測兩者之間會有一定的密切聯系。

大學生畢業以后更傾向于走向大城市需找工作，伴隨著畢業人數的迅速增加，這些人力資源自然會快速向大城市集聚，形成空間上的集聚效應。城市高人力資本人口一般具有較高的收入水平，會有穩定的預期，選擇在城市購房，定居，因而形成了對住房的“剛需”。由基本的供求理論，住房需求的增加必然會推動房價的上漲。此外高人力資本的集聚，對城市環境和城市公共服務的質量和多樣化都有更高的要求，進而推動城市公共服務質量的提高。

綜上所述，1999年開始的高等教育改革導致高校畢業生在2003年后快速上升，城市高人力資本人口上升推高了住房需求，是因為大學生畢業傾向于留在城市工作，從而造成城市人力資源的空間集聚效應，提高了城市化的水平，進而推動中國住房價格上漲。

基于以上認識，本文將提出理論假設：高人力資本人口規模擴張和空間集聚，是推動中國住房價格攀升的重要原因，本文擬研究人力資本對房價影響力的大小。

三、數據與描述性統計

（一）變量選取

本文使用的數據主要來自國家統計局《中國統計年鑒》，選取了2002-2018年中國大陸31個省份，根據本文研究主題，被解釋變量和解釋變量設計如下。

（1）被解釋變量

本文選用商品房的平均價格對數作為被解釋變量，是采用各省歷年平均商品房價格的自然對數來指代，簡記為Lnhp。

（2）解釋變量

主要解釋變量：人力資本。根據本文的研究目標，最主要的解釋變量為人力資本。本文使用各省份受過高等教育（專科及以上）的人數占本省份6歲以上人口數量的比重作為人力資本的代理變量，命名為hc。

控制變量：本文選取少年人口撫養比（Ydep）、老年人口撫養比（Odep）、城市化水平（用城鎮城鎮戶籍人口除以總人口表征城市化水平Urbrate）

（二）計量模型

其中，hpijt表示時期t城市j住房的單位價格（元/平方米），hcjt表示時期t城市j的人力資本水平（%），X為一組控制變量，Cj和yt分別表示城市固定效應和年份固定效應，εjt為隨機誤差項。

（三）描述性統計

本文首先用stata16.0對各個變量進行描述性統計，結果如表1。

從表1可以看到，人力資本（hc）變量在2002-2018年的均值是0.09，表明受過高等教育（專科及以上）的人數占到6歲以上人口數量9%;最大值是0.49，表明受過高等教育（專科及以上）的人數占到6歲以上人口數量最高為49%;最小值是0.01，表明受過高等教育（專科及以上）的人數占到6歲以上人口數量最低為1%。標準差0.07<0.1，說明數據離散程度不大。少年人口撫養比（Ydep）達到了24.53%，要大于老年人口撫養比（Odep）12.79%，這樣的人口結構不僅可以提高勞動效率，還可以促進當地城市的發展。另外還可以看到城市化水平（Urbrate）達到了43%，這個水平還是比較高的，表明城市發展很好。

四、實證分析

表2報告了2002-2018年人力資本（hc）和少年人口撫養比（Ydep）、老年人口撫養比（Odep）、城市化水平（Urbrate）影響房價的OLS回歸結果。

模型1中僅使用人力資本（hc）來解釋房價水平，回歸結果顯示人力資本的系數顯著為正，說明人力資本水平的增加會導致房價的上升。結果表明，高等教育人數占比每增加1個單位，單位住房價格就會增加10.726個百分點。這個結果顯然超出我們預計，高估了人力資本水平對房價的影響力。產生這種結果的原因可能是因為一方面受過高等教育的人在城市的集聚效應促進當地城市的發展;另一方面城市自身發展較好，城市發展水平的提高也會促進房價的上漲。所以在模型1中，人力資本對房價的影響不單單是它本身，還包括了城市發展水平和其他可能的影響因素。進而我們需要控制住可能的影響因素，以達到的更好的評估效果。

在模型2到模型5中，依次加入控制變量后結果仍然顯示人力資本對房價的影響是顯著的。相比模型1，回歸系數有很明顯的下降。模型5中加入城市化水平（Urbrate）這一控制變量，再次進行回歸以后發現，人力資本水平對房價的影響是顯著的，且影響系數相比模型4再一次有小幅度的下降。在此模型中，人力資本水平的回歸系數為0.568。同時城市化水平與房價的關系是正向相關，而且是非常顯著的，其對房價的影響系數為0.465，幾乎與本文的主要解釋變量人力資本對房價的影響一樣。從回歸結果看，城市化水平更高的城市，人力資本水平也更高產生集聚效應，因為受過高等教育的人往往傾向于去大城市。一般來說，城市化水平越高代表這個城市的發展更好，相應的就業空間更大。人力資本在城市的集聚，容易引發競爭，房價容易被推高。可以為年輕人提供更大的平臺。在沒有控制城市化水平的情況下，人力資本對房價的影響被高估，這與前文分析是一致的。

五、結論

本文采用中國大陸31個省份2002-2018年的面板數據，采用雙向固定效應模型實證研究人力資本水平對城市房價的影響及非線性特征。主要的結論有：

（1）根據雙向固定效應模型的計量結果，從全國平均來看，大專及以上文化程度比例每上升1個單位，城市住房價格上漲約0.568%;

（2）城市化水平越高的城市，越容易發生人力資本集聚效應，人力資本的集聚會催生競爭效應，進而推動住房價格的上漲。

根據上述結論可以知道，不斷上升的人力資本不僅在很大程度上促使了房價的升高，更在經濟發達地區扮演了更重要的角色。基于此，本文認為中國高人力資本的居民具有強于普通勞動者的競爭意識，這種意識促使其向經濟發展水平高的地區集聚并出現人力資本供大于需的情形，這些地區的稀缺資源就會遠遠高于其自身真實價值。而這些居民往往又擁有一定的話語權，能夠通過各類媒體向政府施加壓力，遂出現了一方面推高房價，一方面要求政府降低房價的怪異現象。故而從長遠來看，為有效降低經濟發達地區的房價，應建立科學的人才流動機制，鼓勵人才向中西部經濟落后地區的流動。

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