城鎮化對房地產價格的影響探究

□胡小虎，席鵬飛，方佳麗

（武漢紡織大學 湖北 武漢 430000）

城鎮化對經濟增長的推動作用十分明顯，成為我國經濟快速轉型的新動力，也成為擴大內需的重要推動力。改革開以來，我國城市空間擴大了2～3 倍，但是仍然無法滿足新一代城鎮居民的需求。在城鎮化進程中，城市規模發生變化，房地產市場也隨之發生變化。城鎮化水平與房地產價格呈正相關關系，城鎮化水平越高，房地產價格也越高[1]。恩格斯指出，城鎮化導致的人口流入造成房地產短缺，住房供給不足，房租價格大幅提升。國內很多學者認為城鎮化是推動房地產價格上漲的重要原因，但存在空間差異性，城鎮化對東部地區房地產價格的影響最大，中部次之，西部地區最??；大城市城鎮化對房地產價格的影響不顯著，中小城市城鎮化與房地產價格相互作用。

1 城鎮化的界定

城鎮化是一個內涵豐富的概念，不但表現在經濟方面，也是資源不斷向城市集中的過程，涉及經濟、人口、產業、社會保障等方方面面，因此需要對城鎮化的構成要素進行細化分類。根據其對房地產價格的影響，將新型城鎮化分為人口城鎮化、經濟城鎮化、空間城鎮化、社會生活城鎮化4 種。

1.1 經濟城鎮化

隨著城鎮化的發展，一個區域的資源必然向中心城市集中，因此城市經濟的發展水平必然提高，由此帶來更多內需，從而帶動周邊區域經濟發展，進而形成一種良性循環。經濟城鎮化主要反映了城鎮在建設過程中經濟建設水平的發展狀況，主要包括該地區在一定地理區域內匯集和生產方式逐步趨向于城鎮經濟特征的過程。

1.2 人口城鎮化

人口城鎮化主要指農村人口向城鎮轉移、流動的過程。具體來說，隨著我國戶籍制度放開，一部分農村戶籍的勞動力在滿足條件后，將戶籍改為城鎮居民，并在城市穩定發展，從而使城市戶籍或者常住人口數量逐漸增加，新增人口占比不斷提高[2]。

1.3 空間城鎮化

空間城鎮化主要指城鎮化建設過程中，相關城市空間和城市面積擴大。主要指農村土地逐漸被分割、占用，用于新城區的建設，以滿足城市發展的過程。

1.4 社會生活城鎮化

社會生活城鎮化主要指新增城鎮人口在城鎮化進程中對于新生活方式的適應情況。由于城鎮新增人口在進入城市生活后，生活習慣、生活觀念、收入水平、居住條件等都發生了一定轉變，所以城鎮新增人口對新環境的適應情況也在一定程度上反映了城鎮化進程的質量。社會對于新增人口在教育、醫療、衛生、生活補助等方面的社會保障能否達到相應的要求，也是反映新型城鎮化質量的重要指標。

2 城鎮化對房地產價格影響的傳導機制

伴隨著城鎮化的快速推進，我國房地產價格也迅速上升。根據國家統計數據顯示，2000—2021年，全國平均房地產價格從2 000 元/m2上漲到10 000 元/m2，房地產價格持續上漲在很大程度上影響了國民經濟的發展。現行經濟體制下，大部分人買房都是采用“首付+貸款”的模式，這又加深了國家調控房地產價格的難度，更是在一定程度上造成房地產價格不會下跌的預期，房地產價格上漲已經成為一個關系民生福祉的問題。要解決房地產價格上漲的問題，就要明晰房地產價格上漲背后的原理，從4 個角度出發，探究城鎮化對房地產價格的影響。

2.1 經濟城鎮化對房地產價格的影響

研究表明，城鎮化是促進經濟發展的重要動力。從需求方面看，經濟城鎮化對房地產價格產生影響，首先，體現在提高居民收入水平上。根據流動性偏好理論，居民收入提高，消費水平和投資性動機隨之提高。隨著城鎮化進程的加快，將會進一步提升居民的可支配收入及銀行存款。人們隨著銀行儲蓄量上升，在居住方面的生活需求也會進一步提高。因此居民收入和房地產價格之間存在一定內在聯系。其次，居民儲蓄的提升也會使居民考慮如何使自己生活之外的多余資金能夠保值。目前我國金融產品并不豐富，投資渠道的選擇性不多，房產投資由于土地稀缺，風險較小，自2000年以來房地產價格穩步上升等因素，房地產市場成為高收入群體的主要投資渠道，因而引起房地產投資性需求的增加。從供給方面看，城鎮化進程將促使生產要素聚集，房地產供給增加。隨著城鎮化的穩步推進，城市二三產業比重增加，農村轉移人口主要從事一些技術含量較低的勞動密集型行業，而與房地產相關的建造業往往會占據相當大的比重，城市的房地產相關企業可以獲得快速發展，房地產供給能量提高。因此，經濟城鎮化會對房地產市場的供給和需求帶來顯著的影響[3]。

2.2 人口城鎮化對房地產價格的影響

人口向城鎮轉移是城鎮化過程的典型結果，這種轉移不僅是城市人口規模的增加，城鎮人口密度也隨之增長。在這個過程中，城鎮化帶來的城鎮人口數量上升將會直接影響城市房地產市場的需求。首先，人口城鎮化對房地產價格的影響體現在房地產剛性需求的增加方面。由于傳統觀念影響，居民由農村轉入城鎮后，買房成為必然要解決的問題之一，新增的城鎮人口需要相應量的住房，這一部分需求屬于剛性需求。其次，戶籍制度也在一定程度上增強了房地產需求的拉動效應。現行的城鄉二元戶籍制度下，為了獲得和城市居民同等的醫療、養老、教育等公共服務，人們會采取在城市購買住房的方式獲得城市戶籍，進一步提高房地產的需求。因此，城鎮化本身會通過城市人口數量的增加及城市規劃升級來提高房地產消費性需求，從而增加房地產的總需求量。

2.3 空間城鎮化對房地產價格的影響

城鎮化是城市擴張的一個過程，在城鎮化進程中，一部分農業用地被轉變為非農用地，即空間城鎮化在一定程度上會擴大城市的建設空間，隨之而來的是對房地產市場供給的增加。政府通過征地等方式擴大城市外延，其中一部分用來作為房地產開發，促進了房地產供給量的提高。但是由于土地資源的不可再生性，土地供應短期內供給無彈性和長期內供應不足，這是造成高房價的原因之一。

此外，城鎮化推進過程中，城市建設質量也在不斷提高，城市空間形態優化升級，生活配套基礎設施不斷完善，也會刺激房地產需求量增加，引起房地產價格上漲[4]。

2.4 社會生活城鎮化對房地產價格的影響

新型城鎮化不僅是人口數量的城鎮化，更體現在城鎮生活質量的提高，如何保障大量城市“新居民”能夠享受到社會資源與經濟發展帶來的福利是一個重要問題，包括醫療、養老、教育、公共基礎設施等諸多方面。這些方面也會對房地產價格帶來影響，這也是我國房地產價格區域化明顯的重要原因。不同城市之間對人口的吸引力是不同的，城鎮化水平越高的城市，對人口的吸引力越大，越多的人口流入又能帶動當地各個行業的發展，城鎮化水平更加完善，形成一個良性循環。在此過程中，房地產需求也會進一步拉升，房地產價格也隨之升高。因此，良好的城市生態環境對房地產市場也存在一定的影響。

3 政策建議

城鎮化是國家經濟發展的必經之路，西方發達國家的城鎮化率達到80%以上，截至2020年我國城鎮化率為60%，預計到2030年我國的城鎮化率將達到75%。城鎮化是一個必然的過程，但是房地產價格上漲是一個必然要解決的問題，不能讓房地產價格過快上漲成為經濟發展的阻力。

3.1 增加城鎮住房供給，改變房地產市場供需不平衡

從短期來看，增加城鎮房地產市場的供給并不能達到滿足所有移居城市的新增人口的要求，即不能使房地產價格下降。但是，從長期來說，增加房地產市場供給仍然是一條有效途徑，只有改變房地產市場的供需關系，才能解決房地產價格持續上漲的問題。從中長期來說，政府可以加快保障房、公租房的建設，在一定程度上緩解新增城鎮人口的住房壓力。同時，還應該加大城市棚戶區的改造力度，在有限的時間、空間內最大程度地提高住房供給。

3.2 提高房產稅

增加房產稅也是緩解城市房地產價格畸高的措施之一。我國房地產價格始終居高不下的原因之一就是“炒房團”的存在。部分城市高收入階層將手中閑余資金投入樓市，以期未來房地產價格上漲帶來收益。提高房產稅可以減少房地產投資的收益，打擊“炒房團”的積極性，調整房地產市場的供需失衡。

3.3 加快城鄉一體化建設，改變城鄉二元格局

新型城鎮化強調城鄉統籌，以人為本，并不是為了建設城鎮而拋棄農村。如今，城鎮化建設穩步推進，農村建設也應當加大力度，改善農民生活條件，完善農村基礎設施建設，打破二元結構，推動城鄉一體化建設。我國一線城市發展迅速，生活消費水平快速提升，但是三四線小城市的發展與周圍農村區域仍然聯系緊密。加快推進城鄉一體化建設，縮小城鄉之間的生活差距，也有助于緩解城市住房壓力，改變城市房地產市場價格上漲的趨勢。