宏觀經濟政策對房地產公司資本結構的影響

[摘要]我國于1998年取消住房分配政策，從那之后，房地產業快速發展，但在快速發展的同時，房地產業也存在諸多問題。金融危機之后，我國于2009年開始對房地產業實施強有力的宏觀調控，目的是為了堅持在發展中調控，在調控中發展。房地產公司成為國家宏觀調控的重點，因為其價值特殊，在中國地位特殊，一直以來都是國民經濟的重要支柱。文章在列舉分析近年國家宏觀經濟政策的基礎上，運用相關資本結構理論對房地產上市公司資本結構進行分析，以萬科集團為例，探析當前宏觀經濟政策對房地產上市公司資本結構的影響，并提出相關的意見和建議。

[關鍵詞]宏觀經濟政策;上市公司;資本結構;萬科地產

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.32

1 ?引言

2015年以來，政府陸續推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，為居民購房提供了有利條件。憑借著社會經濟發展的東風，萬科集團作為房地產行業的標桿企業，發展速度越來越快，規模也越來越大。萬科集團在房地產行業所面臨的競爭也日益激烈，只有不斷優化資本結構，才能在競爭激烈的房地產行業中健康發展并不斷地前行。

2 ?理論綜述

2.1宏觀經濟政策的含義

宏觀經濟政策是當局為了調整當前經濟狀況而通過特定的幾項工具采取一系列調控措施，最終達到使經濟平穩健康發展目的的政策，具體概述如下：

第一，財政政策。是通過稅收和政府支出變化來影響總需求的政策，稅收、財政支出、政府投資是其主要工具。稅收是房地產市場宏觀調控的重要調整方式，財政政策直接影響房地產上市公司的資產負債率。

第二，貨幣政策。是調節貨幣供給量來適應總需求的政策，銀行是房地產資金來源的主要供給者，同時也是消費者住房消費信貸的主要供給方，央行又是銀行的政策調整者，因此銀行的信貸政策以及各項資金的回收情況會直接影響房地產上市公司的資本結構。

第三，匯率政策。對于收支平衡的調控主要是通過政府對國家貨幣的匯率控制最終控制貿易和資本流動的政策。對于房地產短期買賣差價套利的投機行為、國際資本的流動性和趨利性，匯率制度、水平的變動與調整都在直接或間接的影響著房地產上市公司的資本結構。

2.2資本結構的含義

資本結構是長期資本的構成和比例關系，包括負債、優先股、普通股等。它本質上反映的是企業的產權關系，即不同資本的所有者對企業所有權的要求權。其中最具代表性的是MM理論，它是公認的現代企業資本結構理論，已成為后續資本結構理論的邏輯起點。

2.3與房地產相關的宏觀經濟政策例舉

2.3.1中央首提化解庫存

2015年11月10日，第十一屆中央財經領導小組會議，全力解決地產庫存，大力支持房地產業健康發展。12月14日，政治局會議強調：解決房地產庫存，加快農民工市民化有利于穩定房地產市場，擴大房屋有效需求，合理配置資源。12月18日，中央經濟工作會議2016年五大經濟工作任務之一就是去庫存，這些舉措將有利于改善資本投資環境。

2.3.2人民幣貶值，央行持續降息降準，貨幣寬松

2015年以來，央行繼續放寬貨幣政策，截至12月中旬，已經進行了總共5次降息和4次降準。去年11月央行宣布降息后，時隔三個多月再次下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在人民幣貶值的情況下和寬松的貨幣政策下，房地產市場的壓力很大，因為大量的國際資本依然會離開中國的房地產行業，住建部最近放寬限制，原本的目的是想對沖這一影響，然而事實上效果并不是很理想。

2.3.3“3·30”新政放松力度較大

新政對于首套房和二套房首付均下降，滿足了當地政府積極放松住房公積金政策及個人購房需求，對樓市復蘇也帶來了積極影響。同時，營業稅征收條件的放寬有利于直接降低交易成本，重振住房，政策從根本出發顯示了中央穩定住房消費，積極去庫存，活化資本市場，引導房地產市場持續健康發展的決心。降首付比例這一舉措對于改善性需求置業者來說是一個福音，這一政策直接鼓勵大家換購住房。

2.3.4房地產資產證券化提速

相關文件要求，有能力的城市一定要積極利用各項已有或潛在資產，加快資產證券化業務，利用好住房公積金個人住房貸款。2015年6月，國內第一只公募REITs 獲批。這是由萬科集團聯手鵬華基金發起的。相對于國外成熟的資產證券化市場，國內證券化市場正在向著多個不同類型的發展方向轉移。中國發展相對于西方國家來說較慢，尤其在在房地產金融領域，但是就房地產創造的GDP和房屋密度而言中國發展空間還在很大。

2.3.5銀行對于個人房產按揭貸款的支持力度不斷加強

宏觀經濟下行，企業財務和經營風險加大，銀行風險偏好下降，高財務風險和經營風險的企業將面臨融資難的困境，在這種環境下，政府必須利用寬松的貨幣政策通過央行調控達到來鼓勵銀行加速貸款的審批和放款速率的目的，這使得銀行擁有充足的信貸額度，由于有房產作為抵押，因此個人按揭貸款不良率很低，有較高的安全性的個人按揭貸款成為目前銀行貸款的首選渠道。

2.4本文研究意義

房地產行業已經成為中國國民經濟的重要支柱產業。中國房地產業經過多年的發展，已經形成其獨特的經濟和社會地位，房地產業資本結構也有別于其他傳統行業。主要體現在資金回收期相對較長，是一個高投入、慢回收的過程，這對資金管理和利用要求很高。因此，科學合理的資本結構和良好的融資渠道對房地產公司運作有巨大影響。關注其資本結構有利于對決策作出合理判斷以及業務選擇等方面均有重要作用。萬科集團作為房地產行業的標桿企業，其資本結構具有很大的研究意義，其資本結構的合理性對其他公司具有借鑒意義，有利于促進和引導其他非上市房地產公司健康合理發展。

3 ?宏觀經濟政策對房地產公司資本結構的影響

3.1 萬科集團的概況

萬科企業股份有限公司（股票代碼000002）（簡稱“萬科”）于1984年5月成立，是中國大陸首批公開上市的企業之一，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2015年萬科發展可謂順風順水，收入與利潤增速均明顯高于2014年，全年實現營業收入1955.5億元人民幣，凈利潤181.2億元。無論是公司的戰略，管理團隊、治理結構、產品或企業文化、品牌價值在中國的房地產行業具有明顯的優勢。

3.2 ?萬科資本結構分析

萬科公司資本結構是一個長期的演變過程，是在歷次的融資過程中逐步形成的，也是多項內外部因素協調作用產生的。萬科先后經歷了多次銀行貸款、兩次上市、兩次配股、一次A股非公開發行、兩次發行可轉債等重大融資行為，多次大規模的融資為萬科資本結構的形成產生了重大的影響。根據房地產行業的特征，結合萬科公司的現狀，對萬科公司資本結構的研究如表1所示。

2013—2015年，萬科集團的資產負債率集中在75%至80%之間，波動相對較小，結構相對穩定，但萬科公司資產負債率相對于其他行業的或本行業中的公司來說仍然偏高。公司債務中，容易看出流動負債的比率相對穩定，這說明大部分流動負債由長期籌資取得，風險較小，屬穩健型資本結構，在股權結構中，流通股在總股本中所占的比重不斷地增加，這也說明萬科股權結構的分散性，有助于股權結構的合理化。

3.3評價

從總體資產負債率來看，房地產業作為資本密集型產業，資產負債率遠高于其他行業，屬于高負債經營，房地產開發建設項目資金構成的比例中，資金主要來源于銀行借款。

通過對萬科公司資本結構變動的原因分析可以看出，萬科公司資本結構的變化在一定程度上是符合優序融資理論的資本結構理論，優序融資理論提出，企業在進行凈經營性長期資產總投資時，企業內部現金流很難滿足其擴張需求。這時，企業會首選內部融資，其次是債務融資，最后才選股權融資，對外進行資金擴張時，企業更傾向于債務融資而不是股權融資，這一系列偏好選擇揭示了企業籌資時對不同籌資方式選擇的偏好。

4 ?優化房地產業資本結構的建議

由于房地產企業是資本密集型企業，健康合理的資本市場顯得尤為重要。政府應當努力做到專業化，積極引導房地產業健康發展，深入了解房地產業目前狀況，對庫存量、商品房質量等做深入調研，合理引導其去庫存，建立有效制度推進資本結構合理化改革。優化各項政策，做到準確性、有針對性、及時性，大力發展資本市場，完成股權分置改革、增加資本不斷進行創新。宏觀經濟政策在一定條件下可以優化資本結構，主要從以下幾方面：

4.1逐步推動住房抵押貸款證券化

不斷創新金融產品。發行抵押債券，通過抵押貸款有針對性的解決現有困難，打破銀行貸款的限制、資本市場使用股權融資的障礙，避免將所有風險都集中在商業銀行。

4.2鼓勵發展房地產投資信托基金（REITs）

REITs的發展拓寬了房地產融資渠道，打破投資炒房者獨享樓市上漲增值的局面，分擔以銀行信貸為主導的融資方式所積聚的金融風險、拓寬居民投資渠道、緩和通貨膨脹。

4.3建立住房金融公庫

政府應當合理引導，加快二手房的流通，加大去庫存化力度，開發更多投融資渠道為民間資本的進入提供途徑，理性化購房需求，避免市場暴熱或爆冷。在深入調查的前提下，設立住房金融庫，改造住房公積金，成立住房政策性金融機構，減小資金風險。

5 ?結語

隨著國家宏觀經濟調控政策的相繼出臺，尤其是金融調控力度的加大，傳統的融資方式劣勢也逐漸暴露，隨著金融市場信息可視化的改善以及居民需求和心理的改變、房地產公司經營實力的增強，經濟政策的影響力也沒有過去那么大了，尤其是對于像萬科這樣發展迅速的大公司，其經營模式以及經營結構不斷隨著市場需求發生改變，其盈利能力不斷增強，加之國家宏觀經濟政策的支持，近年萬科處于創新發展期。

參考文獻：

[1]吳天齊.房地產公司資本結構優化研究——以泛海控股為例[J].中國市場，2018（20）：46-49.

[2]秦喬旭.中國房地產宏觀調控政策效果研究[J].中國市場，2019（21）：60-61.

[作者簡介] 顏婷（1995—），女，漢族，云南曲靖人，研究方向：產業經濟、企業經濟。