不動產登記存在的問題及對策

耿佃智

【摘要】對于國土資源管理而言，不動產登記是一項基本的管理制度，通過不動產登記能夠對土地的使用權進行有效的確權和登記，能夠合理保護土地使用權人的合法權益，并實現對國土資源的有效管理。但是從目前不動產登記工作上來看，在具體的實施過程當中還存在較多的問題，對國土資源管理工作開展產生了不利的影響。因此，本文首先介紹了不動產登記范圍及內容，接著分析了國土資源管理不動產登記存在的問題，并針對性的制定了應對策略，使國土資源管理不動產登記工作能夠得到有效的開展。

【關鍵詞】國土資源管理;不動產登記;問題;對策 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不動產登記為了保證集體以及個人的合法不動產利益所指定的制度，屬于我國房地產經濟建設的必經之路，強調不動產登記制度，一方面是為了有效完成我國國內的住房剛性需求，另一方面是滿足國民的購房保值增值需求。對此，完善和落實不動產登記制度也是社會建設以及經濟市場的需求。因為不動產制度的內容變動大，要求嚴格，對于我國的房地產國情來說是一項重大的挑戰，且在實行推廣方面存在細節處理方面的問題，不一定能夠滿足人們的生活需求。結合現代互聯網技術的普及，不動產登記制度改革在即，抓住時機，正確改革，也成為了基層政府單位關注的重點。

1、不動產登記范圍及內容

1.1權利主體

在《物權法》詳細的規定當中，最開始就明確了內容為“對權利人的物權進行保護”，并且還需要將其與其他相關條款結合起來使用，從而說明權利人的詳細概念，然而，并沒有具體規定“權利人”的種類，對詳細原因展開分析可以得知：由于我國物權在劃分“權利人”種類時，其類型較為繁瑣，并不能以立法為前提，清楚的說明列舉方式，進而使得并沒有對物權主體（權利人）給出定義;《物權法》不但可以調整各種物權，還與物權、物權附加權等有關變動具有一定的法律關系。所以，根據《物權法》的詳細內容要求，能夠進一步完善物權登記制度，特別是對不動產進行登記時，能夠進一步了解物權主體。按照該種原理可以得知，在登記不動產時，對權利主體進行登記重點涵蓋了：所有權人、使用權人、占有人等。從權利主體的性質上入手進行研究，還主要包括了法人與公民個人、國家和集體，在宅基地使用權、土地承包經營權中，農戶是物權主體。

1.2標的物

不動產登記里的標的物重點包括了土地與附著物。在對土地進行定義時，重點是按照立法進行規定，詳細涵蓋了：土地及其相關附著物，即建筑物。而在我國土地的定義中，不但涵蓋了城市與農村的土地，還涵蓋了耕地、建設用地、林地和草原等。并以此為前提，我國的土地登記制度中重點為多頭登記，同時在登記林地或草原所有權、使用權時，就需要按照《森林法》、《草原法》展開辦理;對土地與建筑物實施登記時，也應該結合各個部門的規章與制度展開。可以得知，在對土地進行登記時，應該對土地與地上附著物、建筑物進行登記，也就是需要把房產與地上的相關附著物等內容都歸結到登記范圍中。

1.3土地權利

把土地登記當成不動產登記的重點機制，需要首先清除;了解權利登記的主要內容，并在民法上被叫做“登記能力”，詳細內容為：（1）具備不動產登記權利的就叫做財產權利。而土地權利中主要涵蓋了登記能力的有土地所有權，基于土地所有權創建的相關土地物權，也就是地上權與抵押權、役權和住宅所有權等;（2）不具備登記能力權利和法律關系，例如沒有被承認的物權和債權性權利等。在實際應用《物權法》之前，我國在登記不動產時，登記能力的制定重點將《土地管理法》和《農村土地承包法》等相關法律為依據。

1.4法律關系

根據《物權法》的有關規定，也許會給土地物權帶來變動的法律關系重點體現在：法律行為和非法律行為。當中主要按照法律行為導致物權變動詳細內容有：基于法律行為，物權發生的創設、變更、轉移與消滅，《物權法》里第九條主要規定了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。所以，物權變動一般都采用登記生效的形式。而非法律行為導致的物權變動主要是指：因為遺贈和強制執行等操作導致的權利變動現象，法律通常會對該種情況展開特殊規定，并沒有把登記當成生效必備要件，將法律事實當成基準，從而產生物權的取得、變動行為。

2、不動產登記存在的主要問題

2.1不動產登記機關單位的職責不夠清晰

目前不動產登記工作的主要問題表現在不動產登記機關單位在管理職責上不夠清晰，在具體不動產登記工作開展過程當中，管理部門之間存在一定的職責和權力交叉，對實際的不動產登記工作產生了不利的影響。同時，管理職責不明確和管理職責不清晰，也使得不動產登記機關單位容易出現管理漏洞，不能夠有效的提高登記工作的整體效果，容易產生信息的遺漏。因此，對于不動產登記機關單位，其職責必須得到有效的明確，只有明確了職責才能夠使不動產登記工作得到有效的推進，提高不動產登記工作的有效性。

2.2不動產登記的立法體系還不夠健全

考慮到不動產登記的特殊性以及不動產登記工作推行時間較短的特點，現有的不動產登記的立法體系還沒有全面形成，不動產登記的立法體系還不夠健全，不動產登記工作在實際推進過程當中還存在一定的難度，有些工作沒有健全的法律體系和法律制度作為支持，使不動產登記工作的有效性受到了一定的影響。因此，不動產登記工作應當認識到立法的重要性，有關單位需要結合不動產登記工作的特點以及國土資源管理工作的實際特點，進一步對立法體系進行補充和完善，使立法體系能夠滿足不動產登記工作需要，提高不動產登記工作的準確性。

2.3不動產登記在城鄉管理中缺乏一致性

不動產登記工作在開展過程當中存在城鄉二級管理體系，在城市的不動產登記中主要以房屋的不動產登記為主，而在鄉鎮的不動產登記當中除了有房屋之外還有一定數量的土地登記。由于不動產登記在城市和鄉鎮的管理側重點不同，導致了不動產登記工作在城鄉管理中存在兩套管理方法的問題。在具體的執法過程當中形成了兩層皮的現象，導致了不動產登記工作無法形成城鄉的統一管理，對不動產登記工作產生了不利的影響。所以，不動產登記城鄉管理不一致的問題必須得到有效的糾正。

2.4不動產登記信息檔案管理不規范

對于不動產登記工作而言，信息檔案的管理至關重要，原始記錄和相關的信息檔案既是后期查閱的重要憑據，也是關系到不動產登記的重要數據。但是從目前不動產登記的信息檔案管理里看，還存在原始信息缺乏有效的保管，信息檔案登記不全面，信息檔案在調用過程當中管理流程不嚴密的問題，容易造成信息檔案的丟失，這些問題都對不動產登記工作產生了非常不利的影響。因此，在不動產登記工作中，應當認識到信息檔案管理的重要性，并且不斷提高信息檔案管理的準確性，為國土資源管理提供良好的數據支持。

2.5信息化查詢制度不完善

我國針對不動產執行提出了《不動產登記暫行條例實施細則》，該舉措目的是推行不動產信息公開化，規范化，以及明確表示不動產登記制度的利害關系，并要求了基層機構單位的運行管理要求，不動產登記制度的辦理和查詢。雖然房屋登記制度開展已久，但是在運行方面依舊存在許多問題，最主要的就是安全監督制度落實不到位，分析原因，一方面是信息化建設影響，基層信息化建設缺乏建設動力，存在資料收集不完善，登記表格內容不完善問題。另一方面登記信息安全制度漏洞大，存在公職人員以權謀私泄露信息的問題，國家尚未針對該制度提出可操作性的追究制度，且不動產登記機構的人員也可以利用職權將資料“二次販賣”，這種風氣不利于我國不動產登記制度的建設和發展。

2.6登記薄設置、查詢不明確

一般來講，在登記財產權屬時，無論是私有財產還是夫妻共有財產，只要能夠記錄產權狀況，都必須具備表述準確、形式恰當的特征，只有這樣才能保護交易安全。在我國，作為登記財產權屬的不動產物權登記薄，是對物權歸屬確認和變化的真實記錄，直接體現著國家對個人權益的保護。但是從實際來看，該登記薄并未具備必要特征，增加工作難度和抵押風險，主要表現為：（1）土地不動產登記機構經費有限，設備落后，人員素質低，使得登記薄不規范;（2）未建立全國性的數據查詢和交換系統，而且不同地區的登記查詢系統不同，甚至有的地區對其設置了各種規定，增加信息查詢困難。

3、國土資源管理不動產登記的具體應對策略分析

3.1明確登記機關單位的工作職責

基于國土資源管理不動產登記工作的特殊性，以及不動產登記工作在實際開展過程當中存在的問題，不動產登記機關應當對工作職責進行明確，應當在各個管理部門之間建立完善的管理制度，使不動產登記工作在每一個管理細節和管理流程上都能夠有完善的制度作為支持，保證工作的嚴密性，避免不動產登記工作在銜接過程當中出現遺漏。所以，明確登記機關單位的工作職責并且建立有效的溝通和管理制度，對不動產登記的推進具有重要作用。

3.2進一步健全不動產登記的立法體系

由于不動產登記工作需要完善的立法體系作為支持，同時不動產登記工作在開展過程當中也需要合理合法，并且具備較強的法律依據。基于這一需要和不動產登記工作的現實需求，我們應當對不動產登記工作進行全面的立法，并且對立法體系進行進一步的健全和完善，使不動產登記工作涉及到的法律法規能夠更加完善。只有在完善全面的法律法規和相關條例的保障下，才能確保不動產登記秩序和流程具有法律規范性特征。《物權法》的頒布奠定了不動產登記的法律基礎，但涵蓋的內容較為籠統，針對不動產登記中存在的規范性問題，仍舊需要相關的法律法規和條例作為支撐。針對不動產登記的權利來源、變化以及不動產物權方面的信息進行統一，進而形成具有法律規范的公證程序和工作標準，在保護社會大眾自身權益的同時，還能最大限度的避免或者降低登記人員在工作中存在的風險。

3.3加強不動產登記的城鄉一致性

考慮到不動產登記工作的特點以及不動產登記工作在城鄉開展過程中的差異性和內容的不同點，我們應當保證不動產登記工作在城鄉開展過程當中能夠采取統一的管理標準和統一的登記規則，既要考慮到城市不動產登記工作的特點，同時也要考慮到鄉鎮不動產登記工作的差異，做到制定一套系統科學的管理體系，實現對不動產登記工作的有效約束，使城鄉不動產登記工作在開展過程當中能夠用統一的尺度、統一的制度進行約束，提高不動產登記工作的規范性，使不動產登記工作能夠更好的為國土資源管理服務。

3.4完善配套設施，提高登記效率

首先務必要保證人員配置的充足，為農村基礎登記工作配備充足的專業工作人員，設立專門的工作團隊，全面推進農村地區不動產登記基礎工作的實施，并且增進各個部門之間的溝通和交流，提升工作的質量和效率，對各類資源進行合理地規劃，提升資源的利用效率。其次，財政應當給予良好的支持。我國農村不動產登記工作務必要合理地進行規劃，因為在實際落實工作的過程中，往往會遇到諸多的問題和困難，所以工作人員應當秉承嚴謹認真的工作理念。基層政府務必要結合環境實際情況，適當的增加作業經費，并且監管部門也需要加強工作監督的力度，盡可能的規避貪污腐敗情況的發生。

3.5確定不動產登記范圍

需要精準的界定有關不動產登記信息查找的利害關系人范圍，不但能夠合理確保權利人隱私與商業機密，還可以社會監督提供一定的幫助。而對利害關系人進行界定能夠根據這幾個方面入手：（1）利害關系人并非等于權利人，卻在法律上與不動產標的物之間具有因果關系;（2）利害關系人與不動產標的物進行交易時存在利益關系;（3）厲害關系人與不動產標的物之間具有繼承、贈與等事實而產生的糾紛;④利害關系人自認為不動產登記訴訟案件導致自己合法權利受損的。因此需要更專業化的培訓登記不動產的員工，在他們明確上述界定范圍之后進行考核，達到一定的標準之后才可以上崗，在信息查詢制中采取由工作人員負責的方式，并創建有關不動產登記的責任制度。只要察覺到工作人員存在違規違法、信息泄漏的行為，有關單位就能夠根據責任制度對違法人員進行責任追究，并根據嚴重程度實施行政處分。

另外，針對不動產登記制度中的模糊內容，例如小產權房等，對應的個工作單位要建立明確的管理機制，并將小產權房的管理方式和文件檔案進行分檔處理，為之后的政策改革奠定基礎。值得注意的是，小產權法的產生自是一個過渡性問題，要是深究不放也會耽誤工作進度，若是放任不管，也不利于國家房地產登記制度的實施，基礎工作單位要放開局面，若不妥善管理一定會引起社會矛盾，建議采用統一的小產權房屋登記方式，將該部分的資料進行整合，特殊管理，也為后期的資料審核和信息查詢奠定基礎，為今后政策改革做好資料準備。

3.6做好信息化制度建設

當前我國已在土地不動產登記薄上實現了電子化，但是效果遠遠不夠，仍需進行分析研究。從法律角度看，盡管登記薄變成了電子，其性質和紙質是一樣的，電子登記薄記載容易，修改簡便，影響穩定性和安全性，因此需要加大對電子登記薄的管控，建立與之相配套的實名認證制度，保證安全性。同時，還要隨時檢查、核對電子登記薄，便于及時發現和糾正問題，保證信息的準確性。從社會層面看，在電子登記薄之前，人們比較熟悉的是紙質登記薄，要讓他們在短時間內接受該形式是不可能的，所以必須加大電子登記薄的宣傳力度，讓他們從心理上信賴該登記形式，節約信息查詢時間，減輕工作負擔。

3.7統一土地和房產登記機關

通常情況下，土地登記是由國家行政部門負責的，因為在進行土地登記時，會形成相應的地籍資料，這種資料是在以往廣泛使用的。通過行政部門所形成的完整檔案系統，能統一管理國土資產，充分發揮自身價值。為提高土地不動產的登記和查詢效率，可結合我國實際和其他國家的成熟經驗，建立專門的登記機構，實現城鄉統一、垂直管理。但是，從我國當前來看，完全照搬其他國家經驗是不可行的，最有效的辦法就是在各縣市地籍管理處建立土地登記機構，由行政主管部門負責土地不動產的登記工作。除此之外，還要建立錯誤登記賠償機制，一旦在土地不動產登記期間出現錯誤現象，立即追究主辦人責任并要求賠償。當然，在要求其賠償時，必須保證賠償金額的合理性，多結合錯誤大小明確賠償金額。同時，還要完善賠償期間的法律責任，對于不愿意履行賠償義務的機構，追究賠償義務和領導責任，保證賠償順利進行，保障受害人權益，減輕土地不動產登記機構負擔。

結論：

總的來說，在國土資源管理不動產登記工作中，雖然不動產登記工作十分重要，但是受到多種因素的影響，不動產登記工作還存在較多的問題，為了保證不動產登記工作能夠得到有效的開展，我們應當在國土資源管理不動產登記工作中認真做好管理機關崗位職責的明確，進一步健全不動產登記立法體系。同時還要加強不動產登記城鄉管理的一致性。最后，還應當做好不動產登記信息檔案管理工作，保證不動產登記工作能夠從多個方面入手，提高不動產登記管理工作的實效性。

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