不動產登記數據整合方法探討

朱亞利 裴鑫

【摘要】全國不動產登記數據庫涵蓋全國2852個縣（區）的不動產單元、權利、權利人和業務辦理等重要信息，是國家關鍵信息基礎設施。開展對不動產登記數據的深度分析與挖掘具有重要的應用價值。不動產登記存量數據整合建庫，是不動產統一登記的重要基礎和重要保障。由于原來存在分散登記、數據結構多樣、標準不一致、數據量龐大等缺陷，數據整合中面臨著諸多問題。本文以不動產登記數據整合為探討主題，闡述多種類型數據的整合辦法。

【關鍵詞】不動產登記;數據整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

隨著數據不斷更新完善，全國不動產登記數據庫成為極其重要的數據資源寶庫，其巨大的應用潛力亟待開發。為充分挖掘數據價值，發揮不動產登記數據在國家經濟社會發展中的重要作用，迫切需要對全國不動產登記數據開展深度分析與研究，精準分析信息平臺提供的不動產登記數據支撐，以便為不動產統一登記工作的有序進行提供可靠保障。

1、不動產登記概述

不動產是指具有物理性質并依附于其上的土地，如房屋、樹木等，但不動產還包括所有權和某些鐵礦石開采權等非實物財產。不動產登記是指依照適用法律法規對不動產的相關信息進行登記、處理并存檔。不動產登記可以明確產權歸屬，解決產權糾紛。隨著房地產模式的變化，提供比較的基礎技術，不動產登記是一項非常重要的工作，發揮著重要的作用。

2、不動產登記數據

2.1數據內容

不動產登記數據以不動產登記簿冊為依據，包括屬性數據與空間數據、現勢數據與歷史數據。可抽象為不動產單元、權利、權利人、登記業務4類要素。不動產單元是不動產登記的客體，包括宗地、宗海及其上的房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木等定著物，具有全國唯一編碼。權利人是不動產權利主體，是不動產所有權、用益物權、擔保物權、其他法定事項和權利的權利主體。權利主要包括集體土地所有權、國有建設用地使用權/房屋所有權、集體建設用地使用權、土地承包經營權、林地使用權、海域使用權、抵押權等以及法律規定需要登記的其他不動產權利。登記業務包括申請、受理、審核、登簿、繕證等。不動產單元承載著不動產權利，通過不動產權利實現不動產單元與不動產權利人關聯。

2.2數據特點

（1）空間特征顯著。不動產統一登記建立了以宗地（宗海）為“底盤”的空間關聯關系，建立了空間與屬性數據的關聯，實現了“房落幢、幢落地、地落宗”的空間化管理。不動產登記空間數據包含行政區、地籍區、地籍子區、宗地、宗海、自然幢等空間圖層。（2）海量高頻更新。全國不動產登記數據庫包含全國2852個縣（區）的全部不動產登記數據，數據量巨大。日均業務量為30多萬筆，數據更新頻度大。（3）上下手緊密關聯。不動產登記數據具有顯著的生命周期和上下手關聯特點。不動產的首次登記實現不動產單元的設定，不動產單元范圍確定和空間“落地”、權利的設立;不動產的變更、轉移、注銷、更正、異議、預告、查封登記，需要上一手登記數據的支撐。不動產登記數據庫更新，重點做好登記數據的上下手關聯、現勢性維護和全生命周期管理。（4）信息高度敏感。不動產登記數據包含大量敏感信息，涉及個人隱私、商業秘密，在數據存儲管理和應用服務中，要做好數據安全防護，防止數據被攻擊、泄露、竊取和非法使用。在不動產登記信息分析中，應避免使用個人信息，以綜合數據為主，盡量不使用明細數據。

3、不動產登記數據整合辦法

3.1空間數據的整合

統一抽取歷史數據，再對其進行重新編碼，是不動產數據整合工作的主旨思想。在對數據信息進行統一入庫處理的過程中，需要重點將冗余數據剔除，將語義、時空兩個維度上的不一致性徹底消除。在當前不動產登記數據整合工作中，對空間數據整合法的應用較為常見，其目標數據收集對象較多，除了常見的房地產自然幢數據、城鎮地籍數據庫數據外，還涵蓋日常辦件發證數據等。首先轉換數據格式，然后清理冗余的數據內容，最后轉換坐標，經過這一系列的步驟流程后，即可獲取有關不動產自然幢、宗地等相關的數據信息。以自然幢、宗地等屬性特征為參照點，錄入房地產管理、地籍檔案等數據內容，以此為基礎構建不動產登記庫，再向不同類別的數據層內依次準確地導入宗地數據、房產數據等信息內容。這樣，在后續的落宗處理階段，即可靈活運用并把握宗地與自然幢對應的位置關系。

3.2非空間數據的整合

與空間數據整合方法相對應的便是非空間數據整合方法，這種方法主要是對非空間類型的數據內容進行精準化、全面化的收集，除了包括查封、抵押等臺賬數據外，還包括房地產管理平臺、地籍檔案等類別的數據庫數據等。要得到所需的屬性信息，首先要歸并數據，剔除多余的數據，然后對關鍵的信息內容進行補錄，整個操作流程較為簡單、快捷。

3.3國有建設用地數據整合

國有建設用地登記檔案、發證數據是不動產登記數據整合的重點對象，在日常整理過程中，主要涉及對農村集體土地確權登記數據、城鎮地籍數據的應用。以城鎮地籍數據庫為例，如果其覆蓋的宗地信息并未出現顯著變化，則可以對其予以保留;如果宗地發生滅失，或者存在界址變化，則需要對相關的變更信息進行明確標注。與此同時，應展開外業核查，并做好相關的修補與測量工作。全部整合空間圖形后，應按照宗地權利的登記信息，對有關的宗地檔案進行查看，以檔案的整合管理規范為基準，對宗地的權利性質、歷史、面積、坐落情況及等級用途等信息內容進行填寫，完善宗地檔案內容，并準確填寫建設用地的相關使用權表，其主要涵蓋使用權的登記時間、結束時間及區縣代碼，還應注意完善起始時間與業務號等主要內容。在整合宗地檔案權利人的信息內容時，應全面填寫權利人的屬性信息，主要包括戶籍所在省市、證件號、權利人名稱及不動產權證號等。

3.4房地產數據整合

自然幢的數據信息在來源方面可能存在較大差異，數據信息可能來源于房地產登記數據庫，也可能來源于農村確權數據庫。要將不同的信息內容向同一個圖層內進行合并，需要統一空間參考并對其進行度帶轉換。在檢查方面，主要依托于外業檢查點，嚴格檢查自然幢的精度，在精度水平達標的情況下即可將這一自然幢數據應用到正式的使用過程中。如果自然幢圖層的精度較差，未能達到標準要求，即可借助于外業測繪的作業形式，獲取更為準確的自然幢圖層。在此階段內，工作人員需要注意清理不含有自然幢信息的無效數據。通過實地核查等方式方法，外業應修、補、測缺少圖形數據的自然幢數據。全面整合處理自然幢空間圖形后，可以利用房地產市場信息系統對自然幢的屬性數據信息進行查詢，如地上層數、幢用地面積及總層數，或者是房屋結構、規劃用途、坐落點及幢占地面積等。除此之外，還可以獲取建筑物的總套數、狀態及用途等基本信息。

3.5林權數據整合

整合林權數據是不動產登記數據整合的重要組成部分，在一般情況下，其主要涉及對空間數據的整合處理。工作人員需要獲取林權的完整調查資料，了解并把握其非空間信息，在林權登記管理系統查詢所需的數據資料，再將其統一導出。其中，除了包括林地所有權權利人、造林年度、終止日期及申請年度等關鍵內容外，還需要涵蓋權屬性質、林權證編號、樹種、林班、小班及坐落面積等主要信息。

4、不動產登記數據整合的建議

4.1持續完善數據整合工具及相關檢查軟件

在數據整合工作中及時總結發現的問題，形成問題臺賬，理清數據情況;通過不斷完善整合工具和質量檢查軟件，提高工作效率。如將機器學習和深度網絡等技術融入算法，提高對問題數據識別的準確性，將有助于提升工作效果。

4.2加強業務培訓和技術指導

開展數據整合工作中，對整合技術人員要培訓到位，業務人員加強業務規范指引，確保技術人員掌握項目的技術要求和數據質量的核心。制定數據質量標準，總結常見問題，形成疑難問題處理辦法。如在尊重歷史的基礎上，針對一些特殊或歷史遺留問題，全面梳理并分類標識，建立問題臺賬，同時可以通過出臺相關政策或日常業務驅動不斷消化。

4.3明確立體空間確權圖形數據的管理

對于引起的立體空間圖形重疊，實際是合理的情況，目前缺少明確的立體空間圖形數據管理辦法。建立或明確對立體空間確權圖形的管理，明確立體空間圖形管理做法。如當前自然幢圖形的管理沒有進行細分，所有自然幢圖形存放在一個圖層中。不同的立體空間范圍，在空間確實會存在邏輯壓占的情況。在數據整合和日常業務辦理中，規范不動產單元號的填寫，屬性上標識清楚地上、地下，圖形上可根據實際，適時擴展圖層類別，進行細化管理。

4.4把握數據質量檢查要點

把握數據整合質檢的要點，重點關注內容真實性、合理性、數據狀態更新的正確性等。如對于重要實質性登記內容的字段，如房屋建筑面積、權利狀態、證件號碼、房屋用途、登記時間、坐落地址等重點關注，充分利用質檢軟件和相關工具，有效控制成果質量。

結束語：

不動產登記數據整合是一個長期而煩瑣的工作，數據成果是保障不動產統一登記工作順利進行的重要基礎。隨著不動產登記服務要求的提高和數據應用效能的強化，數據質量提升工作將是不動產登記相關部門持續關心的重要課題。不斷地完善我國的不動產登記數據整合，結合基本國情及社會的真實發展狀況讓不動產登記數據整合變得更加的成熟和完善，為國家不動產管理部門登記提供有利條件。

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